我居住的地方是十八楼，在当初进行房屋购买这个行为的时候，存在这样一种想法，认为处于高处能够眺望远方，有着良好的视野状况，采光条件也是不错的，通风情况同样良好，当亲戚前来的时候，也会表达这样的观点，说居住在如此高的楼层，真的会让人感觉空间开阔且明亮，然而就在前些日子，我与一位从事房地产评估工作的朋友一同用餐，在交流的过程中谈到了房子这个话题，他在饮用了几杯酒之后，说出了一句让我内心产生震动的话语，那就是你们这些居住在高层的人，在二十年之后就会明白其中的麻烦之处，当下看起来光彩照人，可是到了那个时候或许就没有任何价值了。

起初，我认定他是因饮酒过量而信口开河，然而，随后他逐一掰着手指向我详尽阐述了若干缘由，对此，我竟无一能够予以反驳，真是令人无奈至极！

今天分享给大家，不是制造焦虑，是想让买房的朋友心里有个底。

第一件：高层已经集体老了

城镇当中的既有建筑里面，建成时间超过30年这部分的，已然快要接近20% ；房龄达到20年以上的老项目，其所占比例大约是43% ，到2030年的时候，有可能会上升到60%。

真正对高层建筑物寿命起到左右作用的，不是“混凝土可使用200年”这个因素，而是电梯的状况，水泵的状况，消防设施的状况，以及管网等设备的状况，这些才是关键之处。

设计寿命一般15–20年，一到大修就要动辄几百万。

一个10万㎡的高层小区，按行业测算：

第5–15年，年均维修费约10万元；

在第16年到第20年这个阶段，金额大约是35万元 ，在第21年到第25年这个期间，仅仅只是换电梯这一项，预先估算每年就要60万元到80万元。

问题是：这笔钱，从哪儿来？

第二件：钱难凑、人难齐，修起来比你想的难

1）电梯：坏得起，修不起

全国范围内，有这样一批数据，是由市场监管总局所统计得出的，其中显示，使用时长在15年以上的老旧电梯，其数量已经达到了90万台。

住建部对外透露，在2025年时，要借助超长期特别国债来更新12.6万台设备，到了2026年，又会安排95.8亿元用于更新6.15万台设备，以此持续推进相关设备的更新换代工作。

这说明什么？高层正在集体进入“换梯高峰”。

现实是：

换一台普通高层电梯，连拆带装通常要45–65万元；

一栋30层的楼，2–3部电梯全换，接近200万。

2）维修基金：账上有钱，现实“没钱”

不少小区在首期所缴纳的那少许维修基金，历经十几年光景，已然差不多被用光了。于上海，有一个小区，其首期维修基金为180万，然而现今余额仅仅只剩下1500多元了。

依据相关规定，当余额相较于首期的比例偏低至30%的时候，就应当进行续筹，然而，若要让业主再次拿出钱财，那是极其困难的。

有的人害怕被挪作他用，有的人持有“既然物业费都已经缴纳了，那凭什么还要再次缴纳”这样的想法，另外还有的人根本就没办法直接取得联系。

3）意见难统一：一户反对，电梯带病运行

想要动用维修基金，需要满足“双2/3参与”以及“双过半同意”这两个条件，有些小区住着几百户人家，甚至上千户，根本没办法召开会议，也根本无法达成共识。

其结果呈现为，电梯频繁出现故障，隔三岔五就坏掉，外墙砖块掉落，却无人进行维修，消防设施在实际状况中，如同没有实际作用的摆设。

第三件：消防与结构

高层灭火被公认为世界难题：

约50米的常见消防云梯高度，等同于15层楼的高度。国内数量稀少的最高101米云梯，其展开需要4×6米以上的场地，并且诸多小区无法满足这样的条件。

关于“烟囱效应、水压不足、疏散距离长”这三大痛点，研究讲过，媒体一次次反复提及，15层往上的救援难度显著提升，外墙脱落、高空坠物事故频繁出现，在长沙有一起案例，一块外墙水泥块从高空掉落，刹那间造成伤亡悲剧，这样的事件非常值得人们警醒。

对高层来说：

就短期而言，呈现的是“家里是否存在漏水的状况、电梯有没有出现损坏情况”；从长远看来，考量的为“真的发生意外事件时，是否能够做到及时将相关人员营救下来”。

第四件：买家已经在“用脚投票”

市场给出的信号非常直接：

2025年，4楼和4楼以上层次的那些住房，其平均成交周期，相比于1楼直至3楼这样层级划分内部分的住房，要长百分之二十八点六，而成交价平均下来要低百分之九点七。

某些三四线城市之中，那些高楼层的房源，其价格降低幅度超过百分之十五以上，然而却依旧处于难以售出的状况；处在超高层的房源，其挂牌对外售卖的周期显著地被拉长，并且平均售卖价格明显呈现出下跌态势。高层住宅的公摊面积普遍在百分之二十至百分之二十五这个范围，甚至还会更高，而且每个月都需要额外支付一份与电梯以及设备相关联的物业服务费用。

买家越来越理性：

看的不再只是“视野好不好”，而是开始去算“公摊”这本账，开始去算“物业”这本账，开始去算“维修”这本账，开始去算“流通性”这本账。

城市更新重中之重的核心中的大拆大建已经向存量提质转变，在此背景之下，老旧小区改造项目成为当下城市更新工作的重点，电梯更新项目成为当下城市更新工作的重点，管网更新项目成为当下城市更新工作的重点。

对高层而言：

能得以拆迁翻盘的机会是极为微小的，因为容积率已然被拉到了满值，致使开发商在经济考量上难以算出有利的账目，而且其需进行改造时所面临的难度以及所需的成本又要远远高于多层建筑或者小高层建筑。

最后一句：

高层的房子，比现在贵不贵更为重要的是，20年后，还有人愿意去接下这个盘，并且也能够接得住这个盘。