一季度收官，楼市正上演一场“冰与火”的极端分化。

3月，百城房价指数表明，新房市场里，有23个城市房价经历上涨，72个城市房价出现下跌，而二手房市场情况更甚，仅仅只有7个城市房价呈现上涨态势，楼市并没有迎来那种普涨类型的“开门红”，其背后存在的是涨跌同时存在的持续不断的调整。

首先，值得予以肯定的是，3月呈现出的“小阳春”热度是确确实实存在着的，然而，这种热度仅仅局限于少数那些处于核心地位的城市里的核心项目。

数据表明，百城新建住宅的平均价格是每平方米一十七千一百一十五元，与环比相较有略微的上涨，幅度为百分之零点零五。然而，这样微弱的上涨幅度纯粹是由头部城市所带动——像杭州，上涨幅度为百分之零点三四；上海，上涨幅度为百分之零点三三等等二十三个城市，它们共同支撑起了成交的总体数量，而剩下的七十二个城市依旧处于价格下跌的趋势中。

12792元每平方米是某百城二手房现拥有的均价。其与之前相比，环比下降了0.34%。二手房当前处于“深蹲”状态。其中涨跌比例值得上心留意，仅7城上涨，91城下跌。这表明绝大多数城市的资产价格依旧在缩水，只有少数核心城市出现了止跌信号。

总量回暖背后的“真需求”与“假繁荣”

还有呢，依据克而瑞给出的数据来看，供应方面呈现出一种“两极都在快速发展”的态势。在3月份的时候，全国重点的50个城市里，新建的商品住宅所增加的供应面积大概是488万平方米，和上一个月相比增加了19%，其中一线城市和上一个月相比激增了85%，二线城市增长幅度为31%。再反过来看看三四线城市，其供应规模收缩了23%，是主动在进行减量操作，目的是为了去除库存。

其一，背后的逻辑是很残酷的，其二，开发商把有限的资金全都押注在了北上广深以及强二线，其三，对于缺乏人口支撑的三四线，其四，房企大多把拿地暂停了，其五，这种供应端的“断尾求生”，其六，直接导致了区域房价分化的加剧。

于成交一端，北京，此一城市，上海，又一城市，广州，再者城市，深圳，另外城市，成都，还有城市，此五个核心城市，变成了绝对的成交主力。

上海是此轮复苏当中起引领带头作用的城市，3月的时候，二手房成交数量突破了3万套，这一情况使得“卖旧买新”的置换链条得以被激活，新房是在二手房成交之后开始启动的，那些具有代表性的房产项目，其来访的数量、认购的数量，都有着大约一倍的增长幅度。

2月时，北京新房处于沉寂状态，到了3月 ，迎来了一次 ，有14盘集中入市的情况 ，商品住宅成交套数达到3403套 ，创下了近一年的新高。

部分广州区域借助“以价换量”举措达成热销，另外，有一个豪宅项目呈现出单价为28万，总价将近2亿的天价成交情况。

深圳，在3月，新增供应量，呈现出暴增的态势，暴增幅度为228%，成交方面，环比增长了107%，进而走出了一波修复行情。

代表强二线的成都，3月新房成交环比涨了101.9%，“日光盘”再现，还有上千组摇号的热闹景象。这说明在人口净流入的那些强二线城市里，内生需求一直很旺盛，一旦价格调整到合适位置，购买力就会快速释放。

还要警觉的是，这一回的回暖特别依赖“用价格去换取销售数量”，而且热度都聚集在少数几个明星楼盘那里，市场的根基还不是很稳固，四月或许会展现出“前面高后面稳定”的形势。

从市场观察状况来看，在这一波被称作“小阳春”的情况的推动助力之下 ，部分城市竟然出现了一种呈现出“真假难以分辨明晰”之势的两面特性情境：一方面是售楼处那里去看房子的人头形成接连涌动堆积而成喧闹场景 、销售方面不断传来成功售卖的喜讯接连不断 ；另一方面却是达成交易的数据与现场所展现出的热烈程度存在相当严重的相互背离脱节关系。而在这背后的情况里 ，悄然涌动着一条涉及“渠道充场”以及“非真实客户”的隐形的关联链条。

比如 ，某些去化困难的项目里 ，开发企业或者渠道方会聘请 “群众演员”以此充作场内客户。这些 “人头”常常以小时或者以场次来结算 ，意图炮制抢房的虚假现象。还有 ，为了对季度报表进行冲击 ，部分项目会开启 “内部认购”模式！完成选房之后再进行退房。

真相跟乱象同时存在，这说明楼市已经完全告别了“同涨同跌”的黄金时期，当前楼市出现的分化，不单单是城市能级方面的分化，更是真实需求和虚假繁荣之间的分化。

如何识别“真假小阳春”？

实际上，这一轮的分化并非是偶然的情况，而是由人口因素、资金因素以及政策因素这三重因素相互叠加之后所产生的必然带来的结果。

就人口虹吸效应而言，长三角地区核心城市，仍在不断持续吸纳年轻人口，珠三角地区核心城市，同样仍在持续吸纳年轻人口，然而三四线城市，面临人口出现净流出情况。房子最终目的是供人居住的，不存在人接盘的市场，注定就会出现阴跌现象。

视角转向资金避险方面，于楼市处于下行阶段之时，资金已不再去追求那种“全面铺开、到处都有”的局面，而是去寻觅“核心资产”所提供的安全保障，这同样是一线以及强二线城市供应出现急剧增加，而三四线城市遭遇冷淡状况的缘由所在。

对于那些有购房打算的人来讲，去区分“真的卖得火”和“假的卖得火”这件事是极其关键的。真正卖得火爆的楼盘一般会有下面这些情形：二手房有人来看房的数量切实增加，银行办理按揭贷款获批的数量一同往上升，而且退掉已购买房屋的比率非常低。然而那些“数据造假”的项目常常会有“来看房的人很多，真正买的却很少”、“认购成功的数量很多，退回认购钱的也很多”这样的状况，并且销售人员的说辞常常充斥着“逼迫决定购买”的言语，就像“要是不赶紧买就会被内部预留了”诸如此类的。

能够讲，全国局部呈现出“小阳春”态势，然而楼市总的形势还是没有得到改变，只是说“分化”已然变成了一种新的常态景象。在4月，对于那些有着真正居住需求的普通民众来讲，购房的有利时机依旧存在着。在朝着未来发展的整个楼市背景下，将不会再是那种“随便闭着眼睛购买都能够实现房价上涨”的充满上升势头的市场状态，而是一种要对城市自身具备的影响力以及能够被市场所接受的产品自身所具备的综合能力等进行检验的处于分化状态的市场情形。