深圳、杭州，一直被当成“搞钱城市”“网红城市”的样本。

但若你在这近两年的时间里，频繁地往来于两地之间，又或者偶然刷到过当地的新闻资讯，或许就会心生这样的疑惑：为何与脑海当中那段记忆里特别突出，给人以感触的时段，有着如此明显的差异呢？并非是这座城市失去了往昔的活力，而是有若干种奇特的现象，在同一时期纷纷显现出来，实在是值得我们去仔细探究一番的。

怪象一：写字楼“空得慌”，商业体“卷得疯”

先说深圳。

针对多家机构所进行的统计，在2025年的第三个季度这个时间段，深圳甲级写字楼的空置率已然快要接近三成（也就是29%），并且其平均租金相比于上一年同期下降了一成多。

到2025年中，一线城市里深圳的空置率还被点名为“最高”。

再看杭州。

据世邦魏理仕的数据表明，到2025年，接近四分之一（24.9%）的杭州办公楼空置率有所上升，其中需求的主要来源方面，TMT以及直播电商占据着主要部分，然而却存在着“供应驱使租金朝着下降方向行进”的情况。

有意思的是：

写字楼这边空置高、租金跌；

另一边，深圳、杭州的购物中心、非标商业、社区商业却很卷，

餐饮和体验业态占比明显上升，“逛街”的人不少。

“办公”在挤泡沫，“消费”在抢人流。

关乎企业而言，存在着“换办公的好时机”这种情况；就打工人这一方面来讲，则是有着这样一种状况，即“城市生活方式在变”。

怪象二：网红大楼“凉了”，城市却还在净流入人

杭州被称为“网红经济第一城”，

前几年“丽晶国际”等网红大楼的故事，基本成了城市传说。

最近一两年，媒体走访发现：

曾经被称作“汇聚将近两万主播”的楼宇，其租金显著回调，部分房源的空置情况有所上升；一些头部机构以及主播进行迁离或者收缩，在舆论场当中被放大成为“主播大撤退”。

但如果你拉宏观数据，会发现完全不同的另一面：

在2024年的时候，杭州的常住人口啊，又一次地增多了10.2万，并且呢，连续10年它都维持着“10万+”的增量。

人才净流入占比，在二线城市里排第一，近5年始终为正；

杭州日报发数据，潮新闻发数据，网经社等也发数据，表明直播成交额依旧在增长，行业并非是“塌了”的状况，而是从之前那种“流量疯涨”的态势进入到了“理性提质”的阶段。

所以更准确的说法是：

在退的是网红经济的“高光泡沫”，在涨的是城市的“人口基本盘”。这是“局部体感”与“宏观现实”之间典型的落差。

怪象三：新就业形态“越来越普遍”，但制度也在“拼命补课”

在深圳、杭州，

像外卖骑手，还有网约车司机，以及主播、剪辑、运营这类被称作“新就业形态”的，早就不是啥新鲜事儿了。

深圳方面进行官方披露，新就业形态的劳动者数量大概是170万，在全市就业当中所占比例为14%。

在这种情形之下，市人大常委会特地颁布了《新就业形态劳动者权益保障的决定》，对用工关系予以明确，对算法进行规范，对社保与商保给予鼓励，并且推动建设“暖蜂驿站”等服务站点。

杭州当中，数字经济跟平台生态促使大量“碎片式打工”出现，存在这样一些人，他们同时从事主播工作，还做外卖工作，另外还进行短视频剪辑等多份零工。

在办公楼租赁需求当中，直播电商以及TMT属于绝对的主力，将其置于全国范围来看，单单网约车司机数量便超过了2000万，而且快递外卖从业人员规模极为庞大。

将会成为常态的是“多副业、多身份”，然而，深圳、杭州这类城市，正在从“野蛮生长”迈向“规则先行”。

怪象四：城市一边“疯狂抢人”，一边“挤泡沫、补短板”

深圳：

2024年，常住人口净增数量接近20万，此增量于全国众多城市当中位居较前位置，一年之内新引进人才入户共达10.4万，高层次人才以及高技能人才数量显著增多。

能为前来深圳寻找工作的应届毕业生给予免费住宿，且把免费住宿的期限由7天延长至15天，落户的话最快24分钟能够在线上办理完成。

杭州：

将近三年的时间里，每一年新引进的年龄在35岁以下的大学生数量，都超过了36万，并且95后人才的吸引力，上升到了全国第四的位置。

数字经济核心产业在 GDP 中所占比例将近三成，与此同时，生物医药产业集群正在进行扩容，高端装备产业集群同样也在进行扩容。

与此同时，两地都在“挤泡沫”：

商办房屋的去化情况，网红楼热度的减退，租赁价格的回调，表明前期那种“杠杆与概念”的情况正在进行出清；保障性租赁住房，人才公寓，交通相关投入，教育相关投入，医疗相关投入等这些“补短板”方面的投入速度正在加快。

城市不再单单单纯地去玩那种仅仅只是“抢人抢眼球”的单一性质单一目的唯此而已的游戏，而是切实地实实在在地真正着手开始去计算考量“留人成本”以及“长期账”了。