最近总有人问：5年后，哪些房子会越来越像“穷人房”？

其实，“穷人房”不是在说谁穷，而是在说一类房子：

居住起来感觉不舒适, 而售卖却无法成功卖掉, 出租又难以租到理想价格, 并且持有方面成本还很高, 最终导致持续持有却愈发贫穷。

楼市已经从闭眼买都涨”变成“买错就亏、甚至砸手里。

许多业内人士, 已然偷偷地, 将手中那几套, 存在隐患的房子抛售出去, 然而普通大众, 却依旧被蒙在鼓里, 对此一无所知。

今儿个，咱就来聊一聊, 5年之后，极其容易变成“穷人房”的4类房子, 瞅瞅你家是不是也在其中, 是否出现了这种情况, 有没有正好赶上这种状况。

第1类：远郊“画饼盘”

你肯定见过这种楼盘：

距主城二三十公里远, 售楼部当中, 沙盘修筑得尤为美观, 规划里涵盖一切——地铁, 名校, 大型商业体, 产业新城。

价格比市区便宜一大截，很多人一咬牙就上了车。

结果交房几年后才发现：

坐地铁得等规划, 商业体还在待建, 孩子不得不到较远学区上学, 买菜看病得开车跑十几公里, 上下班单程花费至少一小时。

为什么5年后更难翻身？

人口出现向核心城市集中的情况, 同时也向核心板块集中, 而远郊人口持续流出, 三四线新区人口同样持续流出。

官方进行供地, 配套显著朝着主城、地铁周边倾斜, 远郊存在“无地铁、无产业”的板块, 遭到了边缘化。

同板块, 供应量是十分巨大的, 一旦市场转向寒冷, 那就只能去打价格战, 越是下跌, 越是没有投资人愿意接手。

有城市远郊盘三年从1.2万/㎡跌到6千多/㎡，接近腰斩；

半年到一年的时间里, 挂牌却无人问津，这已然算不上是新鲜事儿了。所以, 那处于远郊的画饼盘, 就好似购买了一张所谓的“未来彩票”, 等到时间一到, 大概率会发觉根本就没中得奖项。

第2类：无学区、无电梯的老破小/老破大

老破小/老破大，曾经是很多人“上车”的首选：

地段好、总价低，哪怕房子旧点，想着以后拆迁、换房就行。

但现在，这块逻辑也在变。

三重打击正在同时到来：

1）学区出现稀释情况, 展开了多校划片, 进行了教师轮岗，使得有着老旧破败状况的小学学区溢价出现了大幅度的下降。

2）拆迁的梦想破灭了, 原本是从“棚改”的模式转变为“旧改”, 那种大规模的拆除与建设的情况减少了, 更多的仅仅是进行修补。

3）配售型保障房吸引了大量刚需客群, 保障性租赁房也吸引了大量刚需客群出现这种情况, 导致这挤压效应极为显著, 让市场前景不容乐观, 使得老破小这类房产愈发乏人问津。

再加上金融端也很现实：

银行对待那些房龄超过了25年到30年之间的老房子贷款时, 态度极为审慎, 甚而至于直接拒绝贷款。不仅是这样, 银行还会提升首付的比例, 与此同时缩短贷款的年限, 以此来降低信贷方面的风险。

接盘的大多是预算极低的刚需，一旦贷不到款，交易就卡死。

结果就是：

没有稀缺的学区, 又不在官方收储的范围之内, 老破小也好, 老破大也罢, 很容易就变成了那种, 住着让人闹心, 卖着让人要命的, 典型的穷人房。

第3类：商住公寓、小产权

商住公寓，看起来很美：

总价低、不限购，很多年轻人一冲动就买了。

然而, 当住进去之后才发觉，究竟坑能有多深呢: 产权年限处于40年至50年的范围, 使用的是商业用水以及商业用电, 并且不通燃气, 其生活成本相较于住宅要高出一大截。

不能落户、没有学区，对有娃家庭不友好；

二手交易税费极高，综合税负轻松10%–20%，流动性极差。

小产权房更夸张：

它建在集体土地之上, 没办法办出正规的房产证, 其合同从本质上来说是那种“无效买卖”。

贷款不成, 正常过户受阻, 一旦遭遇拆迁, 买家很难拿到补偿款。

受到监管愈发严格的态势影响, 多个地区明确规定, 不可以为小产权房进行确权登记 , 其转正基本上没有希望了。

这种类型的房子, 其所存在的最大风险, 并非是价格会下跌到何种程度, 而是根本就无法售卖出去, 乃至有可能会被判定为违法建设, 最终造成钱财与房屋都落空的局面, 损失全无。

第4类：超高密度、物业摆烂的高层小区

还有一类房子, 极易陷入被忽视的境地, 它是这样的, 有着超高的居住密度, 并且物业呈现出消极怠工的状态, 属于高层住宅小区。

典型特征：

一梯多户、容积率超高，楼间距窄，采光通风差；

车位严重不足，早晚高峰等电梯、堵车是常态；

物业“摆烂”：垃圾没人清、电梯坏得快、安保形同虚设。

为什么5年后更难出手？

人们对居住品质越来越敏感，物业差、密度高的小区被优先抛弃；

后续超高层进行拆迁时成本无比高昂, 基本上是绝无可能再去开展开发情形的, 仅仅能够依靠修修补补来进行维持, 致使折旧速度加快。

要是高层维修基金用完了, 再去维修电梯、更换管线, 每户分摊金额动辄就要上万, 凑钱极其困难。这样的小区就如同“没爹没妈的孩子”, 物业不会管, 市场也不关心, 最后只会越住越让人心里添堵。

买房牢记三个优先：

优先：一线/强二线 > 普通二线 > 三四线；

优先：主城+地铁+成熟配套 > 远郊概念盘；

优先：住宅 > 公寓/小产权 > 其他奇怪品种。

最后一句

往往不是最便宜的那套, 会在5年后沦为“穷人房”, 而是最卖不掉的那套, 会在5年后沦为“穷人房”。

别等房子把你套牢，才想起来该早点跑。