位于广州的一栋三层别墅, 以152万成交, 此别墅不在远郊, 建筑面积有244.57平方米, 是带车库且带阳台的独栋, 6月25日在阿里拍卖上, 于花都区南航碧花园香林一街92号的这栋别墅, 最终按起拍价成交, 整场拍卖仅有一人报名。

此价格究竟能低到何种程度呢, 广州存在着一套普通形式的三房两厅公寓, 倘若处于市区里稍微具备一定像样感觉的片区位置, 那么其总价必定是要以三四百万作为起步标准的, 152万放置于珠江新城这个地方而言, 大概仅仅只能购买一个厕所罢了, 然而当下呈现的状况却是一整栋三层楼, 将单价进行折算之后每平方米为6649元。

但是，这里面有几笔账，不是光看总价就能算清楚的。

首先来讲额外产生的费用, 商业拍卖可不是司法拍卖, 平台会收取成交价百分之二的佣金以及服务费, 如此一来就 deduct 掉了三万出头, 房子还存在着物业费、电费、垃圾费、滞纳金以及专项维修基金未结清, 这些费用加起来超过了七点五万, 实际支出的款项, 大概是一百六十二点六万, 每平方米的成本, 变为了六千六百四十九元。

这个价钱, 于同小区而言是怎样的水准? 贝壳找房里南航碧花园的别墅挂牌价, 每平米通常处于一万二千至一万八千之间。当然, 挂牌价并非成交价。6月时这个区域成交的几套别墅, 单价都在九千至一万一千元之间。六千六百四十九元的价格, 着实低于市场行情, 不过也没到离谱的程度。

毕竟这套房子已经流拍了两次。

6月初时, 首次进行上拍, 价格为152万, 然而却没有任何人出价。到了6月中旬, 迎来第二次上拍, 价格并未降低, 维持在152万, 可依旧没有人对此有问津之意。一直等到第三次上拍, 才有人员出手竞拍。这三次拍卖过程中, 价格始终毫无变动, 很清楚地表明开发商那边决然是咬定了绝不降价。最终能够成功卖掉, 真的是算作运气了。

然而, 要是你觉得自己占到了极大的便宜, 那么, 就得先去瞧瞧这栋别墅实实在在处于何方啦。

开启地图搜寻南航碧花园, 定位呈现于花都区狮岭镇, 再朝着北方行进十几公里, 便踏入清远地界了。小区紧挨着珠三角环线高速, 驾驶车辆驶入广州主城区, 在不出现堵车状况时需要一个多小时。要是遭遇广清高速堵车, 那就超出这个时间了。周边的商业配套, 能用两个字归纳——近乎没有。距离最近的超市在3公里之外, 距离最近的医院在8公里之外, 距离最近的学校在5公里之外。

这不是一个适合日常居住的地方。

开发商当初建造这个楼盘时, 其目标客户是那些在广州主城区已然拥有房屋, 并且在周末渴望寻觅一处山清水秀之地去度假的人群。小区边上便是六岗水库, 周边遭到山体的重重环绕, 空气与环境的确是不错的。然而问题所在是, 这种具有如此定位的楼盘, 在以往几年房产市场处于上行进程的周期之内, 增值的速度却是远远输给核心区域。在进入下行周期以后, 流动性几乎达到枯竭的状态。

查询了一番南航碧花园最近一年的二手房成交记载, 在2025年一整年里, 此小区仅仅于贝壳找房这个平台上成交了4套别墅, 平均每三个月才成功卖掉一套, 并且每一套的成交周期均在180天之上, 时间最长的一套挂出了将近一年才得以售出。

向买家算一算账, 倘若他当下买下这套别墅, 往后要是打算卖掉, 依照这一片区的去化速率, 他极有可能得等一年半直至两年才能够寻觅到接盘者, 在这段时期里头, 他还必须每月支付物业费、水电费以及维护费, 不算装修的情况下, 仅仅持有成本一年下来就得好几万。

这个并非房屋自身的状态, 处于法拍房情况的原业主系开发商, 该房子正处于空置状况, 没有人居住过, 然而从2018年竣工直至如今已有8年时间, 外墙、屋顶、管道以及电路都得进行认真仔细的检查, 再加上物业费拖欠金额达到4万多, 由此表明物业管理方的服务积极性很难有很高的状况, 后续入住之后, 碰到什么问题需要维修, 大概率都得自行去解决。

另外存在着一个细节, 这套房子的土地性质属于住宅用地, 然而其用益物权仅仅有着70年 , 这栋别墅自从开发商获取土地至今, 已然过去了好些年 , 要是你是以投资作为目的而购入, 在未来转手之际, 买家所要面对的剩余土地使用年限将会进一步缩减, 这同样会对最终的出手价格造成影响。

有的或许会讲, 买下留作自住, 不去考量售卖即可。然而关键在于, 哪个人会在距离公司需耗时一个半小时车程之处, 且周边连一个稍像样子堪称标准的菜市场也寻觅不到的地方长久居住? 仅仅能够当作于周末前往住上一两天罢了。接着问题又出现了, 152万加上税费再加之后续维护费用, 每年假设使用频率唯有20个周末, 那么平均每个周末的居住成本会是多少? 计算得出, 这比居住在五星级酒店还要昂贵。

这样的房子, 真正适配哪些人呢, 一种是于广州主城区拥有住房, 手头持有闲钱, 欲寻觅一处地方于周末前去放松一番的人。另一种是已然退休, 无需通勤, 对城市配套要求不高的老年人。再者, 是对清远花都交界处这片区域极为熟知, 拥有稳定生活圈子的当地人。对于绝大多数需在广州工作的年轻人或者中产家庭而言, 这种房子的居住价值实际上远远小于账面上所呈现的数字。

这几年在阿里拍卖上出现的远郊别墅, 其中绝大多数都是以流拍而告终, 或者是以低价成交的情况。在2025年增城的某别墅盘, 有一栋360平的独栋别墅, 其起拍价为210万, 经过三次竞拍之后才得以184万成交。在2024年从化的某别墅小区, 有一栋260平的联排别墅, 起拍价是128万, 流拍了两次之后降到96万才有人接手。这些案例并非个别的特殊情况, 而是远郊别墅资产实实在在的市场定价。

这个152万的数字, 置于广州楼市的情境之中, 着实会让人多瞧上两眼。然而, 当你先是看过地理位置后再看配套, 跟着看过配套后又看持有成本, 接着看过持有成本后还看出售周期, 每一个步骤都在向你表明, 便宜必然是存在缘由的。