在2025年3月9日召开的十四届全国人大三次会议民生主题记者会上，部长倪虹明确表示，将着力推进一系列旨在“惠及民生、推动发展、防范风险”的更新工程。对于2000年之前建成的城市老旧小区，他强调这些区域必须被包括在改造计划之中。此外，他还倡导各地积极尝试由居民自行主导的老旧住宅更新改造，并呼吁周边居民相互扶持，共同商议、共同提供支持。

在20世纪90年代，广州和深圳等广东省城市在旧城改造领域首次引入了“城市更新”的概念。到了2021年，国家“十四五”规划中明确提出要开展城市更新行动，其具体目标包括：在五年内，对2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区进行改造，基本完成大城市老旧厂区的改造任务，对一些大型老旧街区进行改造，并针对不同地区特点对城中村进行相应的改造。2022年中共二十大重申实施城市更新行动。

2025年标志着“十四五”规划的终章。住房和城乡建设部反复强调，此次城市更新将摒弃大规模的拆除与重建，而是从以往着重于新增建设的模式，转向对现有存量进行质量提升改造，同时对增量结构调整给予同等重视。[id_948894585]

2024年伊始，财新记者在探访北京丰台、朝阳以及成都武侯、青羊等地区众多老旧小区的改造工程时发现，众多项目要求居民自行承担部分费用。居民们对于各自的利益诉求存在差异，这或许会导致邻里之间的纠纷和诉讼。如何通过有效的沟通与协商，以及业主自治，尽可能地实现共识，成为了此次城市更新能否顺利进行的关键所在。

一起来看这些老旧小区的改造故事。

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2024年1月下旬，北京再次迎来严寒，气温骤降至零下10摄氏度以下。位于丰台区马家堡路68号院的2号楼周边，铁皮围挡在强风中倾斜，暴露出褐色的土壤。这里原本有一座拥有近五十年历史的筒子楼，居住着73户居民，现已被彻底拆除，正等待着焕发新生。

2024年1月，位于北京丰台区马家堡路的68号院2号楼遭到拆除，随后该地块被铺设上了绿色的防尘网。摄影：黄雨馨。

财新得知，2号楼最初是办公楼，后因工厂规模的增长而转变为宿舍。每间宿舍面积大约为15平方米，厨房设施则集中在室外，每层楼共用一个卫生间和水房。2006年，该楼破产，产权转至丰台区房屋经营管理中心。随着筒子楼的老化，简陋的居住环境让居民们倍感困扰，他们纷纷提出改善诉求。

在城市更新政策的指导下，历经街道办事处、政府部门以及业主们大约两年的协商与沟通，至2023年9月，马家堡路68号院2号楼成功被确定为丰台区的首个“原拆原建”试点工程并正式启动。该旧楼计划于当年年底进行拆除，而春节过后，一座全新的6层住宅楼将在此地破土动工。

成都市武侯区的中央花园二期，地处西二环与西三环交汇的中央，是四川省首批商品房之一，汇聚了超过3300户、上万名居民。近年来，业主委员会提出了一项颇具“疯狂”色彩的建议——借助城市更新的政策机遇，推动小区进行整体拆除与重建。他们与街道办事处及政府部门进行了多次沟通协商，但至今尚未达成最终共识。

“城市更新”这一概念最初源自欧美国家。自上世纪90年代起，广东的广州、深圳等城市在实施旧城改造时，首次采用了这一概念。在2021年发布的“十四五”规划以及2023年的远景目标纲要中，明确提出了开展城市更新行动的计划，并将城市更新行动细分为包括改造升级老旧住宅区、老旧工业区、老旧商业区和城中村在内的多种类型。五年内，我们的具体任务是完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区的改造工程，同时基本完成大城市老旧厂区的改造工作，并对一些大型老旧街区进行改造，根据实际情况对城中村进行针对性改造。在2022年召开的中共二十大上，再次强调了城市更新行动的实施，着重于加强城市基础设施建设，致力于打造宜居、具有韧性和智慧化的城市。

反复强调，本次城市更新将避免大规模拆除重建，而是从过去的增量建设为主转向存量提升与增量结构调整并重，实现从关注“是否具备”到关注“质量优劣”的转变。在城市更新的背景下，老旧小区的改造范围更加广泛，不仅涵盖危旧房屋的拆除与重建，还包括老化管道的改造、有条件下的电梯加装，以及智能化新型基础设施的建设等。

财新记者在探访北京丰台、朝阳以及成都武侯、青羊等地区众多老旧小区的改造工程中得知，众多改造工程要求居民自行承担部分费用。由于居民之间的利益诉求存在差异，这可能导致邻里之间产生纠纷，甚至引发诉讼。因此，如何通过有效的沟通和协商，以及业主自治的方式，尽可能达成共识，成为了这些改造项目能否顺利进行的关键所在。

北京老房新生

这座朱红色的四层筒子楼，其总建筑面积达到了1921平方米，每层仅有一条宽约1米的走廊。走廊两侧摆放着灶台，地上和墙上沾满了多年积累的油渍。每当做饭时分，整个楼道便被油烟笼罩，伴随着锅碗瓢盆的碰撞声。在位于北京丰台马家堡路68号院的2号楼被拆除之前，它便呈现出这样的景象。

西罗园街道办事处负责人员指出，位于68号院2号楼的产权单位、社区居委会以及街道层面，长期以来持续向上级部门提出居民改善居住环境的请求，然而，由于各种因素的制约，这一愿望始终未能实现。

2020年7月，北京市住房和城乡建设委员会、规划和自然资源委员会、发展和改革委员会以及财政局共同颁布了《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》（以下简称《北京危旧楼房改建意见》），其中明确指出，将针对两类建筑进行改造。首先，是那些由市、区房管部门确认的建筑结构较差、年代久远、基础设施损坏或缺失、存在严重安全隐患的简易住宅楼，尤其是那些不成套的公有住房。其次，还包括那些经鉴定后没有加固价值，或者加固方式会严重影响居住安全和生活品质的危旧楼房。

文件的发布为68号院2号楼的住户带来了新的期待，同时也为政府部门提供了政策支持。据丰台区政府相关人员透露，自2021年下半年起，该区便着手进行相关工作。经过将近两年的筹备，2号楼最终被确立为丰台区首个老旧楼拆除重建的试点工程。

依照既定计划，2号楼在改建后将拔高至17米，其结构将从原先的4层增至地上6层加地下1层，整体建筑面积达到4395平方米。工程将增设电梯和无障碍通道等设施，并适当扩大室内空间，保证每户居民都能拥有独立的厨房与卫生间。改造后的住宅户型分为A、B、C三种，其中A、B户型室内面积约为30平方米，C户型室内面积约为40平方米，这些面积均超过了改造前的尺寸。地下1层为新扩建区域，增加商贸服务和社区物业配套用房等。

产权方面发生了显著变化。在改造之前，2号楼属于公有产权的住宅，居住其中的居民只是租户，他们仅拥有使用权而非所有权。经过改造，整栋楼转变为经济适用型住宅，居民们将获得正式的不动产权证书。这表示，在完成相关手续后，他们可以将住宅转变为商品住宅，进而进行上市交易。

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