2025年8月，易居研究院发布了一份报告。

新房去化周期中位数于三四线城市达到31个月, 在河南某县城, 此数字为53个月, 依照行业共识, 超过18个月便已算作严重积压。

房子卖不动，价格应该跌。

然而, 你前往这些城市的售楼处去查看, 沙盘依旧亮着灯光, 价格表上面的数字丝毫没有变动。

这不是市场规律失灵，是有人在硬撑。

开发商账本上面, 土地成本连带建安成本占据售价的七至八成, 这尚且不算税费以及资金利息, 若直接降价, 卖出一套便亏损一套, 不降价还能够向银行申请新的开发贷, 但降价银行就会重新评估抵押物价值, 抽贷风险立刻出现。

在2024年的时候, 试着把某一个楼盘的均价从6200降低到4800 , 两周过后呀, 银行发送来通知, 要求再补充抵押物或者提前去偿还部分贷款 , 这家公司随后又把价格调整回到了6000。

地方政府那边，压力也不小。

到了2024年, 在某西部的一个县城那里, 一般公共预算收入的金额是8.7亿, 而土地出让金收取的数额为3.6亿, 其占比超出了四成。要是房价出现下跌情况, 那么地价就没办法拍上去, 进而土地出让金这个钱袋子就会变空。地方财政手里能够用来应对的手段数量不多, 稳住新房备案价是保住土地市场的关键的一步。

这并非是某一处所处地方出现的非常特别事例。在2024年的时候, 全国土地出让金所获取的收入相较于2021年达到的峰值而言, 下降幅度大约为四成, 然而, 在三四线城市的情况里, 对于土地财政所存在的依赖程度, 反而呈现出更高的态势了。

市场上还出现了一种特殊的操作手法。

到2024年年底的时候, 有一个从事营销策划工作的人, 此人在安徽的某一个地级市, 他透露说, 当地存在着这样的情况, 有几个楼盘, 把房子成批地卖给了开发商的关联公司, 这个行为在财务报表方面产生了回款, 使得项目看上去呈现出“在售”的状态, 然而实际上, 这些房子处于空置的状况, 并没有真正进入到市场当中进行流通。

不只一家存在类似做法, 2025年上半年, 国家统计局数据表明, 全国商品房待售面积同比增长了15.1%, 然而在很多三四线城市的官方统计当中, 可售套数变化并不是很大, 原因之一在于部分房源出现了“库存搬家”, 从开发商手中转移到了关联方账上。

二手房市场就更直接了。

2025年6月, 贝壳找房数据显示, 山东某个处于三线水平的城市里, 二手房挂牌量与2022年同一时期相比较, 增长的幅度达到了2.1倍。然而, 当月房子成交的数量仅仅只有91套。并且，平均下来, 房子成交所需的周期是227天。也就是说, 一套房子挂在那里, 要等待七个半月的时间才能够卖出去, 有成交的结果。

业主那里心态也是处于变化当中, 有一位在河南周口从事中介工作的人讲, 在2024年年初那个时候, 是能够看到业主主动进行降价10%来谋求成交的情况的, 到了2025年这个阶段, 众多业主把挂牌价给挂出来之后就那么搁置在那里, 中介打电话询问可不可以降一些价格, 业主所给出的回答基本上都是, 并不着急售卖, 就先挂着看看。

不急着卖，是因为持有成本确实不高。

三四线城市当中的房子, 其总价属于比较低这样的情况, 好多人买房要么是采用全款的方式去支付, 要么就是已经将那贷款偿还了接近大半, 每个月所需缴纳的物业费大概在一两百块钱, 这算不上是一种数额大的支出费用, 房子即便空着也就空着了, 然而在心里却依旧能够留存下一个仿若“等回暖”之类的念头。

但买家的想法完全不同。

2025年5月, 安徽一处县城的新楼盘开盘了, 其均价为5800。现场来了十几组客户, 然而当天却仅仅成交了两套。有客户进行了一番计算: 同小区的二手房挂牌价格是4200, 同样户型的情况下每平米便宜1600。同样都是房子, 二手房与新房差价将近30%。那个客户最终没有签单。

这并非只是个别情况, 三四线城市里, 二手房挂牌价格已然普遍低于新房, 在有些地方, 两者差距超过了20%, 买家宁可去看那些物业或许并不完善的老小区, 也不愿为新房的多余溢价支付费用。

还有一个数据值得看。

依据中国指数研究院的统计, 在2024年, 三四线城市里常住人口呈现出净流出状态的城市, 其占比达到了63% , 河南、安徽、四川是流出的主要省份, 年轻人前往了长三角、珠三角、京津冀地区, 而留下来的老人以及孩子, 购房需求较少。

有观点认为，人口流出导致“卖房者多于购房者”。

此趋势于数据方面亦有所呈现, 某券商研报援引各省统计年鉴数据, 2024年时, 三四线城市住宅新开工面积相较于2019年降低了56%, 然而库存去化却未见显著改善, 表明需求萎缩之速度较供应减少之速度更为迅速。

市场上不是完全没有买家。

依旧有返乡进行房产购置的群体存在, 在就要到来的2025年春节过后, 江西某个县城里, 有一个属于学区范围内的楼盘推出了工程抵款性质的房屋, 其每单位价格为4800, 开发商并非直接采取降低价格的方式, 而是借着“工程抵款房”这样的名义将其投放市场, 并且不进行公开的宣传推广, 然而这批房屋资源很快就被抢购一空, 不过这只是少数情况, 并且其价格相比周边的二手房高出的幅度也不算太多。

大部分楼盘还在“端着”。

会一直端下去吗？

2025年7月时, 银保监会发布了一则通知，此通知要求各地的商业银行去排查房地产开发贷款抵押物价值方面的风险, 有银行的内部人士进行透露, 表示部分三四线城市里的抵押物评估价已然出现了下调, 这也就意味着哪怕开发商并不愿意降价, 然而银行那边也会促使评估价回归到真实的市场水平。

那个时候，开发商手里拿着的牌，可能就真的不多了。