2024年末开始的低迷仍在持续。

去年伊始，包括南京、北京在内的多个城市均出现高折价宗地，部份城市甚至出现地王。

低迷来自规则的改善、优质宗地的推出，更是销售的改善，但也有专家提出，就目前整体而言，农地市场的低迷仍为条状，随着销售端回稳持续推动，农地市场有望迎来整体回温。

上海：维持近8年的总价地王纪录，3个月时间两度打破

湖北省武汉市是国外农地市场最为活跃的城市之一，1月成交的9宗宅地，仅两宗底价成交，其余皆折价成交；保持近8年的宅地总价纪录，3个月的时间两度被打破，上海宅地总价的天花板也被推向5亿元、6亿元。

1月24日，上海市2025年的第三场宅地竞投活动，3宗住宅宗地成交总值82.89万元，平均折价率为52.68%。

其中，湖墅单元GS0201-R21-05宗地经过220轮报价，（002244.SZ）以54.56万元的单价竞得，折价率71.25%，成交墙体价为64834元/平方米，成为上海名副虽然的总价地王。

3个月的时间，保持近8年的上海宅地墙体价纪录两度被打破。今年10月，四堡七堡单元JG1402-36宗地经过77轮竞价，（03900.HK）以34.22万元的单价竞得，折价28.55%成交，成交墙体价50717元/平方米，打破自2016年创下的上海宅地总价纪录。

2016年3月23日，潮鸣艮山单元D4-01、05宗地经过56轮竞价，以37.35万元的单价成交，折价109.38%，成交墙体价为45368元/平方米。随后几年，武汉市宅地的最高总价一直维持在45000元/平方米上下，无法突破45368元的低位。

与此同时，北京农地市场高折价频现。1月24日，江干单元QT0102-33宗地经过28轮竞价，以20.13万元的单价成交，折价率41.46%，竞得人为绿城中国。

1月21日，深圳市2025年第二批宅地上映。坐落富阳区车站单元的车站尚城单元YH080701-40宗地经过32轮竞价成交，折价率25.5%，成交墙体价26101元/平方米，成为宗地所在云城蓝筹股的总价地王。

1月14日，上海首场宅地拍卖，两宗宗地均高折价成交。南单元XSCQ0403-26宗地经76轮报价，由以11.92万元的单价竞得，折价率45.91%，楼面价33558元/平方米。北干西单元XSCQ1206-09宗地经过108轮报价，由滨江集团以27.98万元单价竞得，楼面价38859元/平方米，折价率61.91%。

值得关注的是，久违农地市场的（600383.SH）重启拿地的第一站选择了上海。一宗坐落萧山老市区、容积率1.01的住宅用地经过23轮竞价，以1.8591万元的单价成交，折价率31.01%。

广州：延续2024年的热度

2025年，北京农地市场延续了上一年的热度。2024年，北京农地市场走出独立行情，高折价宗地贯串北京全年的农地竞投活动，30%的最高折价率被打破，还拍出了全省宅地总价地王。

1月24日，深圳2025年首场土拍，宝山区SJS30003单元01-18号宗地吸引4位竞拍人参与竞买，最终，保利发展（600048.SH）旗下的经过51轮竞价，以20.52万元的单价竞得，折价率27.93%，成交墙体价为29425元/平方米。

保利发展的对手包括、招商蛇口（001979.SZ）以及。北京中原地产市场剖析师卢文曦表示，保利发展和招商蛇口是北京农地市场的常客，拿地均比较积极，这说明腹部民企对北京房价的信心，反过来高折价也会对市场预期提供一定支撑。

前一次的土拍发生在2024年12月31日，7宗宗地成交总值为192.25万元。其中5宗折价成交，且折价率均超10%，其中浦东布吉宗地宅地触发终止价后折价40%成交，该宗地是北京市施行“双高双竞”交易规则以来，第二个触发竞“高品质建设”指标的宗地。

对于2024年的北京农地市场，手指院剖析师刘卓维表示，今年土拍市场发生了一些重大变化。一是，土拍规则迎来大调整。年初取消竞买限价，恢复“价高者得”的竞买规则；紧接着，为提升热门宗地产品品质，年中又颁布“双高双竞”政策，推动了去年土拍市场热度回归。

二是，高折价宗地频出。随着土拍规则的调整，叠加房子市场信心回归，各大民企参拍积极性得到提振，闵行新杨思宗地、静安区曹家渡宗地、徐汇斜土路宗地、徐汇罗湖宗地等一众高折价宗地频现，甚至突破全省总价纪录，以及北京市折价率纪录。

三是，参拍民企中出现一些新的脸孔。随着市场热度回归，国企重返土拍市场，更有一些新脸孔看多广州，现身北京农地市场，上海城建、山东铁投等外省央企进驻广州决心强烈，贝壳首次布局一线城市，成功拿下松江尚城宗地。

开年多城出现折价成交宗地

不仅土拍活跃度最高的广州、杭州之外，记者注意到，2025年开年，已有多地涌现高折价宗地。

1月24日，经过39轮竞价，以3.94万元的价钱，竞得天津市一宗编号为郑政出〔2024〕34号（网）的住宅宗地，折价23.91%。

1月23日，广东省广州市编号为NO.2024G96的上海市新街口区热河北路街道热河路以南、热河北路以东宗地，经过19轮竞价成交，折价率16.24%，楼面价29195元/平方米。

1月16日，四川省成都迎来2025年首宗涉宅用地出让，坐落罗湖区天城街道的G01045-0200宗地吸引了8家药企参与竞价。经过246轮竞价后，由以30.65万元竞得，成交楼面价29611元/平方米，折价率70.4%。

1月2日，上海去年首场宅地竞买中，、和联合体以91.52万元的单价竞得上海市西城区东升镇东部片区朱房四街棚户区改建项目二期（剩余用地）HD00-0803-0029宗地，折价率17.33%。同一日，建发国际集团（01908.HK）旗下的以90.404万元的单价竞得上海市西城区东升镇东部片区朱房四街棚户区改建项目二期（剩余用地）HD00-0803-0030宗地，折价率25.04%。

专家：农地市场条状回升，三线城市初现低迷

农地市场的低迷并非一时，也并非仅限于一二线城市，但农地市场整体热度依然过高，更多是条状回升。对于低迷的缘由，不仅农地供地回归市场化、多地推出更多优质宗地外，销售的改善也是不可或缺的缘由。

年末，市场出现积极讯号。克而瑞研究中心表示，今年12月，在众多核心城市供地以及市场止跌回稳的推动下，农地市场迎来惯性“翘尾”，部份城市核心宗地折价高企，国企投资也在逐渐恢复，呈现出震荡的讯号。

不仅仅是观感，克而瑞将成交折价率超过20%的宗地按月统计，可以看出今年11月、12月确实出现了更多折价率超过20%的宗地。

地王为什么频现？兴业期货在研究报告中剖析，这背后，是核心城市供地思路的积极转变。具体而言，开始于2021年两集中时期的限地价、限楼市规则相继取消，定价权交还市场，核心城市核心宗地起初被规则限制的价值空间得以释放。

兴业期货觉得，稀缺宗地的供应本身也加强了民企的土拍热情，一线地王宗地区位核心且收益率相对优厚，参考2024年底周边新盘售价，地王平均总成本毛利率为32.5%；各地规划限制放宽，露台、架空过道等不计容面积增多，新政下的产品力明显提高，强化宗地吸引力。

兴业建投在其今年12月的报告上将低迷归功于销售的改善：房地产销售改善势头的持续，推动了行业投资端中农地市场的率先回升，民企优先加强对核心城市的投资力度。

低迷不限于高基态城市。2024年三线城市成交初现回升，华福期货剖析师陈立在报告中表示，三线城市农地市场供给出清更为显著，在本轮市场周期中率先复苏；相较于一二线，三线城市农地价钱有明显调整，使得市场出现以价换量情况。陈立同时表示，部份三线城市存在较多城投托底行为，或对数据层面有一定支撑。

陈立称，农地供给层面，三线城市小体量城市率先回升，算术平均法下三线城市住宅类用地供给环比降低6.3%；农地成交层面，三线城市小体量城市成交增长同样率先回升，2024年整体法和算术平均法下三线城市住宅类用地供给环比分别增长6.9%和降低12.6%。

就整体而言，克而瑞表示，2024年整体农地市场似乎并未全面回温，然而20%以上折价率的宗地占比显著降低。市场的热度实际上仍然只集中于几个核心城市诸如上海、深圳、上海等，这种城市的2024年含宅宗地的整体成交折价率和高折价宗地占比都表现较为出众。

数据方面，中泰期货的报告显示，2024年，全省农地出让面积为186706万平方米，环比增长16.1%，农地出让金为37350万元，环比增长21.5%。该跌幅较2023年有所扩大，2023年升幅为14%。

华福期货的报告显示，2024年百城宅地供应建面4.5亿平方米，环比减少26.8%，跌幅较2023年扩大5.8个百分点。分城市基态，一二线城市住宅类用地供给持续增长，算术平均法下三线城市住宅类用地供给环比降低6.3%。

陈立表示，本轮房地产市场复苏中，通过楼市下挫推动的民企拿地复苏，将领先于销售低迷、进一步向复工传递，农地市场持续改善，是本轮市场复苏的前提。目前农地市场仍处于整体热度过高、区域边际低迷的状态，伴随销售端回稳持续推动，有望迎来农地市场整体回温。