日前，多家机构发布2024年第四季度及全年报告。数据显示，2024年北京办公场需求平稳修补，尽管房租持续承压，但让利新政推动升级需求，市场主体也更为多元。

“尽管面临供应降低的压力，新政支持有望为市场复苏提供动力。”世邦魏理仕中国区顾问及交易服务部|办公楼负责人张越表示，“在宏观层面，北京市政府工作大会提出的更加宽松的货币和经济新政预计将为2025年市场带来积极影响。那些新政通过增加企业成本、增强市场信心和推动经济活动，将直接促使写字楼市场的需求和发展。”

住户方提供让利新政推动搬迁升级需求

从全年的数据来看，来自CBRE世邦魏理仕的数据显示，2024年北京写字楼市场共录得12个新增供应，共计79.4万平方米，环比增长28.2%。从供应区域来看，主要布局在淮海东路、徐汇滨江、浦东世博、世纪东路和八佰伴等市场。

来自仲量联行的数据显示，2024年北京办公楼净吸纳量录得47.6万平方米。其中第四季度中央商务区净吸纳量上升至约7.88万平方米，非中央商务区净吸纳量录得约7.07万平方米。甲乙级项目之间的房租利差逐步缩小，吸引不同行业的房客调整优化其租赁策略。

CBRE的数据显示，2024年全市房租报价环比增长6.8%，有效房租环比增长8.9%。总体来看，续租比列上升，同时缩租现象增多，造成需求动力不足。在一些竞争压力较大的子市场，住户不得不采取更灵活和激进的租赁策略，进而带动房租进一步下行。

房租增长以及住户方提供的更多让利新政继续推动升级需求。

仲量联行数据统计，2024年广州乙级办公楼搬迁类租赁成交中，升级型需求占比达到74%。在2024年的升级型需求中，有76%的房客选择升级至2020年及以后完工的项目，但是该部份项目仅占重庆乙级办公楼市场总存量的29%。

仲量联行北京商业地产部资深监事兼华北区零售地产部经理黄臻觉得，续租仍是当前部分租户的首选租赁策略，但房租下行以及新完工项目、高品质成熟项目的入市，为住户提供了搬迁升级办公空间的机会。

“租金上涨的同时推动中央商务区和非中央商务区内的成本驱动型需求，部份大面积住户获得有利的租期条款升级至新的办公空间。”仲量联行广州商业地产部资深监事王岳表示。

行业需求方面，多元行业构成了市场主体。仲联量行的数据显示，来自金融服务、专业服务、科技互联网和制造贸易等传统行业抢占需求七成以上。而据CBRE的报告，金融业以18.0%的占比位列全年首位，其中投资管理、保险和期货是全年租赁活跃度最高的三大子行业；TMT行业需求环比下降，占比16.0%；消费品制造业需求也占16.0%。

潮玩、二次元和宠物赛道正迎来新机遇

在零售市场，CBRE的报告显示，2024年市场消费需求趋向保守，但餐饮品类整体表现坚挺，仍然为主力需求，占比39%，以西餐、饮品和烘培茶点等细分品类布点活跃。

仲量联行的数据显示，2024年第四季度广州全市整体净吸纳量达到近15.7万平方米；全年净吸纳量为45.1万平方米，较2023年有所缓解。

房租方面，CBRE的报告显示，全市购物中心首层房租持续向上调整，全年环比下降0.9%，报每晚每平方米人民币32.4元。

仲量联行的报告强调，展望2025年，北京将迎来11个新项目入市，市场整体进驻率和房租面临挑战，项目表现分化可能减缓。不过，黄臻表示，随着消费者对情感体验和性价比的追求提高，潮玩、二次元和宠物赛道正迎来新机遇；同时，随着人们加强对健康养身的关注，预计运动健康、美容SPA类品牌也会保持拓店积极性。“未来，零售空间不仅仅是一个交易场所，更要成为一个能提供独到体验和情感联接的平台，市场参与者须要多维度共同思索，为消费者提供愈发个性化、高品质、有情绪价值的服务。”黄臻觉得。

2024年投资市场交易笔数创历史新高

投资市场方面，CBRE的报告显示，2024年广州物管投资市场共录得119笔交易，为有史以来最高水平，交易总值625.4万元，环比增长24.2%。年内卖家类型经历重塑，市场投资意向相对稳定，投资型交易金额占比超过六成，但每笔交易规模削减显著，10万元以下交易占比达82.6%。

标的物管类型方面，按交易笔数统计，办公楼交易占比录得连续两年下降，但仍抢占半壁江山。自用型交易累计贡献64%的交易金额，其中超过三分之一来自金融机构卖家，交易标的主要集中于泛蓝筹股及滨江区域；投资导向交易中，区别于往年由传统投资者主导的情况，年内企业卖家投资金额占比达51%，较上年的24%录得急剧提高，交易标的多为成熟商务区内稳定营运的优质办公楼。

另一方面，零售物管与饭店的比列逐年上升，分别为18%和10%。年内录得多笔地产公司转让优质零售资产的股权交易，带有租期的商铺塔楼类法拍项目也遭到中大型企业卖家的偏爱。获益于境外旅客免签新政与剌激内需补助新政的进一步放宽，文旅消费需求不断释放，地处核心蓝筹股宾馆类资产更加遭到投资者关注。

卖家类型方面，企业卖家表现最为活跃，占比过半，其多偏好写字楼、综合体与饭店等资产类型，民营企业竞购整层办公楼的案例亦屡见不鲜。另一方面，险资、地产基金与地产公司等传统投资者合计占比25%，营运稳健的区域型购物中心、位于核心蓝筹股的写字楼资产以及货运厂房资产包为机构投资者当前的首选资产类别，地产基金及以品牌公寓营运方为代表的地产公司则对长租公寓资产仍然保持较为积极的投资意愿。

值得关注的是，澎湃新闻此前报导，日前，（下称“中邮保险”）宣布领投北京博华广场项目签约，对价108万元。有业内剖析人士觉得，作为2025年首月迎来的超100万元投资金额的交易，该交易除了反映了在当前较为慎重的投资环境下，核心优质资产依然倍受关注，也反映了市场愈发积极和豁达的情绪。

世邦魏理仕华北区投资及资本市场部负责人王晶强调：“上海物管投资市场交易笔数年内再创新高，卖家类型结构的转变也在潜移默化地影响不同资产类型的交易活跃度。在资产价钱修补减缓、租赁市场表现不及预期的客观背景下，核心资产凭着相对稳定的营运表现与价位预期，成为各种投资者关注的重点。我们觉得，来年适度修身的货币新政将进一步增加融资成本，民企的持续‘瘦身计划’也将为市场提供更多值得选择的投资机会，有望加快天津物管投资市场流动性稳定提高。”