8月19日上午, 地点在长沙市雨花区侯家塘街道湘农桥社区二区9栋, 陈女士处于自家新房内, 说出了一句大白话, 大白话的内容是只掏了12万多元, 就将危房经过“原拆原建”变为了漂亮新房, 对此他们觉得“很划算”。

彼时, 这栋诞生于975年的建筑, 历经岁月流转, 至2023年8月, 经专业机构评定为C级危房时, 楼龄已达50年之久。 其外墙出现渗水现象, 砖体裸露在外, 地基发生下沉, 楼板出现开裂状况, 居住于其中的24户居民, 每日皆忧心忡忡、提心吊胆。 两年过后, 在同一块地基之上, 矗立起了一栋4层的崭新楼宇, 该楼配备了电梯, 首层楼板做了防水防潮处理, 屋顶采用“闷顶 + 坡屋面”样式, 外墙预留了空调机位。

有不少人, 在瞅见“每户 12 万”之际, 便认定原拆原建属于普惠福利。而将湘农桥 9 栋的账目予以拆分来瞧, 这笔款项存有明晰的来源路径。

长沙在2023年的时候, 出台了一份名为《关于进一步加快推进城镇危旧房屋改造工作的实施意见》的文件, 该文件编号为长政办发〔2023〕21号, 它针对零星C、D级危房, 给出了“四原”原则的相关规定, 这个所谓的“四原”原则就是原址、原面积、原高度、原使用性质, 并且是按照这个原则进行拆除重建。

测算得出, 9栋的建安成本是每平方米3056元, 市、区两级财政是按照5:5的比例, 给予每平方米1050元的奖补, 剩余的2006元, 则需要住户自己筹集。

基于一套面积八十多平方米的户型来进行计算, 居民先期需要自己筹备大概十六万多元。等到房子建造完成, 竣工以后会有每平方米五百元的补贴直接发放到居民手中。这么相互一抵减, 实际自己筹备的金额降低到每平方米一千五百零六元, 八十多平方米的户型金额就落在了十二万多元。

若为112平方米的那种户型，自己筹备大概22.5万元。这就表明, “12万”是9栋小户型所对应的实际数额, 并非是所有原拆原建的统一价格。

钱的问题解决了，人的问题才刚开始。

9栋那里仅有24户, 然而改建的想法却存在20多个。有的人担忧钱交上去之后房子建得不好, 有的人担心手续没办法办理下来, 另外还有人怀揣着“等政府拆迁拿补偿”这样的念头, 因而不愿意自己出钱。

在2024年5月时, 全体业主一致达成了同意启动重建的抉择。同年8月, 24户与相关方签订了代建协议。鉴于此情况乃是长沙市首个由居民自发主动实行主导的城市危旧房改造项目, 社区进而指导24户组建成立了业委会, 还借助委托之意交给了作为中坚力量有重大使命感重大建设责任的央企中铁城建去进行全过程的代建这一重要任务, 并且把包括27项服务等多样内容全部进行了“打包”处理。在2024年11月23日这一特定日期, 旧楼被实施了拆除的行动, 到2025年2月9日又开启了原址重建之举, 经过在外过渡差不多一年的时间之后, 24户居民顺畅地住进了带有电梯的4层新楼。

审批方面, 长沙在立项用地规划许可、工程建设许可、施工许可上创新推行“三证合一”并联审批, 将原本需90天的审批周期压缩至30天, 项目在土地权属不变、保留原有划拨性质的情况下直接豁免用地审批手续, 市级还把规划审批权限下放给区自然资源局。

借鉴周边城市开展更新项目时所呈现出的市场表现状况, 这栋楼经过改造之后, 房屋所具有的房产价值以及租金水平, 出现了上涨的情况, 上涨幅度大概为60%。

湘农桥9栋并非是独一无二的例子, 开福区留芳岭47号, 有一栋修建于上世纪60年代的成为D级危房的建筑, 有16户居民所采用的是"四原+完善厨卫"这样一种路径, 重建以后总面积从631.92平方米增长到765.9平方米, 每户人家的厨房以及卫生间都得到了完善, 开福区依据1050元/㎡的标准来发放拆除重建补贴, 总计大概是66万元, 并且积极去申报中央财政给予支持的危旧房屋改造计划, 争取到中央财政资金21.31万元, 剩下的部分由业主自己花销来承担建设费用。针对于困难户, 开福区特意制订了“困难补助”以及“以租代付”等方面的方案, 在2023年8月的时候组织人手去清空房屋, 到2025年4月达成相应的交付。

八一桥社区位于芙蓉区, 有一栋建成于1977年的D级危房, 通过原址重建的方式, 仅仅一年时间, 在2026年4月11日, 53户居民顺利收房。原拆原建并非政府全部包揽, 也不是让居民完全掏钱, 而是“政府补贴、居民自筹、金融支持”相结合的模式, 居民承担建设成本的60%至80%, 政府按标准给予奖补。长沙对符合条件的C及D级危房给予每平方米1050元的奖补。与此同时守住安全底线, 补齐电梯功能短板, 补齐采光功能短板, 补齐厨卫功能短板, 居民不离开原本所在社区, 居民不改变产权所属性质, 居民不流失生活相关配套设施。

为全国局面考量, 原拆原建资金格局大略如下: 居民出资约占35%、政府出资约占43%, 社会资本约占22% , 不同项目差异颇大, 居民出资比例处于接近100%至不足1%之间 , 深圳罗湖深圳市第一幼儿园宿舍楼 , 修建于1979年 , 楼龄超40年 , 最终业主意愿同意率达100% 、授权委托率100% 、资金到位率100%, 哈尔滨南和街112号院 , 一栋楼龄近90年的D级危楼 , 15户居民每户自筹约10万元 , 实现原地回迁。在深圳罗湖, 存在着一栋老教职工宿舍, 它于1982年建成, 有10户居民, 这些居民自筹资金, 每户拿出二三十万元, 历经4个月走完审批流程后, 地段保持不变, 在原地进行回迁。

真正难的不是钱，是让所有人同意。

那些在全国成功实现落地的自主更新相关项目, 差不多都有着要求达到百分之百签约率这样的情况。位于北京西城区的三里河一区28号楼, 在2025年4月开启签约流程, 历经77天的时长达成了百分之百的居民签约目标。然而只要存在个别住户确实面临困难而拿不出钱的状况, 那么整栋楼的进度便会陷入停滞状态。在三里河一区28号楼这个项目里, 有个别业主存在实际困难, 最终是由大家共同凑钱从而先行垫付了相关费用。绍兴的长城教苑为了达成273户百分之百签约的目标, 前面后面总共进行了四轮意愿调查。当到2025年6月开启第一轮意愿调查之际, 同意的比例已然超过95%, 一直到2026年7月23日, 才达成全部的签约。

只要存在哪怕一户业主, 由于诉求方面存在差异而拒绝签字, 比如说, 有的是等待更高标准的征收补偿, 有的是经济困难根本无力承担自筹费用, 还有的是房产已抵押面临存在产权方面的约束, 如此这般, 整个项目就会直接陷入搁浅的田地。而协调难度跟着小区户数的增加呈现出呈指数级那样的上升态势。

返回到1506元每平方米这个数值自身, 它是特定样本于特定时间点所产生的结果, 湘农桥9栋的24户居民, 享受到了市和区两级1050元每平方米的奖补, 并且又碰到了500元每平方米的试点追加补贴直接被发放至居民头上。

需要留意的是, 500元每平方米的试点追加补贴, 当前公开信息仅在湘农桥等少数项目里执行。后续是否会普惠到所有符合条件的项目, 尚未有官方文件正式明确。如果这500元每平方米不作延续, 居民实际自筹额度将回到2006元每平方米, 80多平方米户型大约为16万多元。

对于长沙其他符合条件的危旧房业主来说，眼下可以做三件事：

首先须确认自家所在楼栋, 是否已被第三方专业机构鉴定, 鉴定结果为C级或者D级危房, 而这还是申请的前提条件。

对本楼栋居民的整体意愿展开摸排, 长沙模式规定需100%同意才可启动, 居民自行成立业委会, 委托专业机构提供全过程代建服务, 此乃降低推进难度最为有效的途径。

瞅瞅长沙市自然资源以及规划局官网里面新政策的动向, 瞧瞧市住建局官网里新政策的变化情况, 尤其要看看那每平方米五百元的额外补贴往后是不是会让覆盖范围变得更大些。

湘农桥9栋有着这样的经验呈现出来, 那是一栋50年的C级危房, 住着24户居民, 他们自筹每平方米1506元, 最终在原地住进了带有电梯的4层新楼, 就这24户居民而言对这笔账是能算得过来的。