6月29日上午8点, 在钟楼区永红街道, 为民村委小园村有一处旧宅基地, 一阵礼花之后响过, 那个时候, 我市首个国有土地城中村自主更新项目正式开始破土动工了。

站在现场的, 是8户村民, 他们脚下这片地的房屋, 大多建于上世纪七十年代末、八十年代初, 这些房屋的房龄已经超过40年, 其墙体是空心砌筑的, 里面灌的是泥浆, 水泥含量不多, 黄梅天会漏水, 平时蚊虫也很多。

好不容易盼了这么长时间, 终于开始动工了！村民王网泉讲道, 政府迅速投身参与组织工作, 使得老百姓能够达成自主改造, 目前就只等着年末竣工, 之后把新房精心装修一番。

有8户人家, 每户的面积各有181平方米, 设有两栋为二层构造的联排样式建筑, 这些建筑的总的建筑面积计1448平方米, 建房时成本被严格把控在每平方米大概1300元的范围内 , 自2024年5月开始启动调查摸底工作起算, 街道部门以及村委耗费了一年多会儿的时间与村民予以反复的沟通。

令人心生羡慕的样本是小园村。然而, 它恰恰清晰表明了这样一件事情, 即自主更新的这条途径, 仅仅对于户数不多且房龄长久同时意愿强烈的城中村而言才行得通。

仅有8户的是小园村一期, 隔壁西林街道存在老凌家塘, 其中1.1期户数为15户, 1.2期户数为14户, 二者相加总共为29户 , 而钟楼区对于全区范围内283个城中村开展过一轮“把脉会诊”工作, 划分出了39个自主更新区, 175个综合整治区, 69个禁止建设区。

户数一旦上去，自主更新的难度是指数级增长的。

2025年11月, 常州市政府印发了《推进全市城中村改造总体方案（2026—2035年）》, 此方案表明, 从2026年起始, 预定要用10年的时长力求达成全市半数以上的城中村改造目标, 具体存在三种改造方式, 其一为拆除新建, 其二是拆整结合, 最后是整治提升。值得留意的是, 面向拆除后需要进行新建操办的情况, 原则上会采用自主更新以及原拆原建这样两种方式。

这个数字背后, 是大量城中村户数远超小园村的8户, 10年50%。户数多, 产权复杂, 居民意见难以统一, 靠“政府统筹、村民自主”一户一议地推, 时间成本扛不住, 组织成本也扛不住。

那就就是, 那场于2026年8月20日举办的市政府在线访谈里, 常州所抛出来的新抓手, 即在城市更新这个过程之中, 对住房“以旧换新”予以支持。

常州市住建局副局长经焱出席了这场访谈, 常州市住建局总工程师刘又佳出席了这场访谈。官方对“旧房”的界定是很清晰的, 重点聚焦的是建成20年及以上的老旧住房, 重点聚焦的是城中村, 尤其是城市更新片区里安全隐患严重的那种, 尤其是城市更新片区里居民置换意愿强烈的那些。工业建筑如果处在片区更新范围内, 是可以参照执行的, 公共建筑如果处在片区更新范围内, 是可以参照执行的。

“新房”根源清晰明了: 起于常州市从事房地产开发业务的企业, 那些存量的商品性质住房而已, 即市面上已然建造完成、能够实现交付的现房, 并非尚在规划建设阶段的期房, 皆有明确界定也。

被置换回收的那种老旧住房以及地块, 其去向有着三条路径: 一则是由住建部门、资规部门联合会同属地政府来研究后续的使用方案；二则是推动整体改造, 去支持那些取得老旧住房的房地产开发企业借助自主更新的方式来进行整体改造, 以此盘活低效用地；三则是拓展适用范围, 要是片区更新涉及置换工业建筑、公共建筑的情形, 那就参照执行。

这套机制实际上于钟楼区已然经历过一轮雏形的运作。钟楼区在施行危旧房治理之际, 紧密贴合老城区城市特性, 以存在多处危旧以及配套极度欠缺的散居住宅作为重点, 推行“以旧换新”危旧房治理模式, 借助于在区国有平台存量商品房置换旧房的办法, 消除安全隐患。

朝前翻, 2024年, 钟楼区虞家村那儿，81户居民, 在4天内全都完成了签约, 集中去购买晋陵集团文华园小区的存量商品房, 一共是65套, 总面积乃是8443平方米。 钟楼区专门印发了《常州市钟楼区房票安置实施细则》, 全区使用房票的有232户, 购买商品房亦或是选择定销商品房, 总共是261套, 购房总面积为3.22万平方米。

这些动作，都是在为2026年下半年的"以旧换新"探路。

常州市住建局于2026年7月17日发布了2026年下半年主要工作计划, 文件里有这样一句话是关键, 内容为是积极探索住房“以旧换新”的此项工作, 还充分利用国有存量住房这一资源用来有统筹去推进城中村改造工作城市还要进行自主更新工作以及危旧房治理等工作, 目的是盘活存量资源, 进而解决与民生紧密相关、直接存在, 亟需补齐, 影响生活品质的短板问题。

有一份相同的文件也记载着, 需要去研究并谋划那个购房资助政策的 3.0 版面, 是要在全面且充分地评估当下现行政策所产生的效果的基础之上, 围绕着“卖旧买新”这个点来对相关政策进行优化设计, 进而打通交易环节之中存在的难点以及堵点。

那种“卖旧买新”的闭环实际上已然在运行了, 在2026年1月21日, 于金坛区儒辰辰汐售楼处, 市民唐先生凭借价值18万元的购房资助凭证, 签订了一套面积为160平方米的新建商品住房, 这可是常州首笔“卖旧买新”改善型新房的签约行为, 金坛区当下房源A库（也就是新建商品住房）已经入库2109套, B库（存量商品住房）入库65套, C库（改善型新建商品住房）入库544套。

一处是城中村那儿的老房子要换成现房, 另一处是存量房的业主打算卖掉旧房去买新房, 这两条线在“国有存量住房”这个点上汇聚到一起。

回归小园村, 8户村民建房成本每平米1300元, 一户花费不到40万元, 再预留出装修预算, 村民认为这样很划算, 然而这背后却是街道组建工作专班, 村委员会耗费一年多不断反复沟通, 采用“一户一设计”方式, 且第三方公司的设计以及监理费用均由村里来承担所导致的结果。

凌家塘的老区域, 其中1.2期有14户人家, 建筑密度原本是48.2%, 现在降到了32.7%, 这样就为道路拓宽, 绿化提升, 以及管线落地留出了相应的空间。该项目是按照国家的最高规范来进行建设的, 每平方米造价大概是2000元, 相比市场同标准的成本要低25%。

有一种模式, 它是“一户一议、量身定制”, 这种模式的组织颗粒度极为细致入微。在钟楼区的自主更新的项目当中, 有试点项目, 这些试点项目里的居民支持率全都超过了95%, 还有党组织, 党组织带着设计团队, 为了一户老人的采光需求, 连续修改了七稿。

支持率之所以高, 原因在于户数少, 进而共识较容易达成。一旦户数达到上百, 若要拿到95%的支持率, 所需磨合的成本会致使项目陷入长期拉锯。

以旧换新所给予的, 呈现出的是另外一种解题的思路, 居民无需等待原拆原建那种较漫长周期的施工活动, 而是能够直接采用旧房去换取一套已然建成、可以进行交付的现房, 开发企业获取到旧房以及地块之后, 借助自主更新的方式来开展整体的改造工作, 以此盘活低效率使用的土地, 政府端则凭借这个具体的过程, 将危旧房治理、城中村改造、新房去库存这三件事情捆绑在一起去推进。

以旧换新要真正跑通，有几个细节是居民最关心的。

那个住了40年老宅的一户人家, 愿不愿意交出去, 怎么确定旧房评估价, 新房的价差又怎么补, 这是直接决定的事。钟楼区之前实践采用“房票+集中购买+产权调换+货币补偿”组合, 用房票购房能给予最高8%奖励。这样的激励工具, 在以旧换新中, 大概率会继续被沿用。

开发企业的那颗积极的心, 要依据那些回收回来的老旧住房以及地块来定, 看其后续整个的改造可否覆盖掉置换所需要的成本。有50%, 以上的城中村改造目标明晃晃地摆在那儿, 地块整体价值的提升空间, 那可是开发企业去算账时最为关键的核心所在。

对于资金端而言, 在2024年的时候, 常州出台了《常州市城中村改造专项借款资金管理办法（试行）》, 借由这一办法对各区进行指导, 使其协调各区对接政策性银行, 进而完成专项借款项目的签约以及授信工作。并且存在着这样的一种情况, 拆除新建类项是拥有中央和省专项财政补助的, 同时还获得政策性银行专项借款的支持, 另外还有收购存量住房专项债的相应支持。而这样的一条资金链, 实际上就是以旧换新的金融底座。

到2025年的时候, 常州全市会开展36个城中村改造项目, 完成对6718户村（居）民的改造, 还会筹集1.96万套安置房。在2024年, 常州实施了54个城中村改造项目, 完成了1.73万户的改造, 并且筹集了2.35万套安置房。

于村子名为小园村上之处地的工地上, 正在进行着土地平整工作的是那一台挖机。会在年底之前实现交付的是有着8户人家的联排新房。然而, 在常州的其他各个角落里面, 有着几百个城中村的命运, 正处于等待着会被以另外一种方式去改写的状况之中。