在成都的锦江区, 下莲池街10号和12这两栋房子的位置是靠近太古里那边的, 走路大概得花个900米的时间去才能到。这是两栋从1978年左右就开始建的老楼, 楼层高度也就是4层到5层这么点样子。关键是这里不通风换气, 连一个独用的厕所都没有。

等到官方鉴定结果出来, 说这房子是D级的危房以后, 住了63户的这几十家人就遇到了一个特别实际的问题难办了。因为这块地方太小了, 要是按征收的那一套账法来算的话, 根本就算不过来, 大家心里也都不乐意再自己掏腰包去 rebuild 重建。

到了2026年5月, 这个项目的打围工作正式开始动工了, 整体采取的是这样一种路子, 也就是居民方面不需要出一分钱, 钱由公司来出，然后把房子盖好之后, 再由统一的人去运营十五年呢。

像酒店类型的那种企业, 它们会拿出所有的资金进行投资, 等在拆除旧的、建造新的过程结束以后, 就能拿到这家民宿未来十五年的运营权。居民的产权依然是没有改变的, 然后按照每平方米每个月五十元这么一个标准收取租金, 每过五年的功夫, 这个数字会上涨百分之十。

每户的面积会比原来的情况变大大约百分之二十左右, 之前面积在二十平方米到四十平方米那么小的住户, 最后都会变成配备有电梯的成套房间。

这种模式能够真正得以成立, 其关键前提并不是依靠企业主动去从事慈善活动, 而是因为该地段具备实际可行的商业经营能力。在下莲池街这个具体案例中, 原来的房屋月租金处于六百元到八百元之间。经过重新建设之后, 每一套房屋的月平均租金水平上升到了大约一千元到两千元之间。

根据测算, 运营企业需要投入十五年的时间来回收所有的启动成本开支。与此同时, 居民也可以通过签署为期十五年的租赁契约, 获得崭新的住房居住条件。为了确保整个过程顺利进行, 街道相关部门专门设立了合同履约的共管账户进行监管, 在最初的签约阶段仅用了两个月的时间就完成了六十叁户居民同意参与的确认工作。

对于那些零碎的小块土地, 居民们拿不出钱来, 但是旁边有做生意的人流过来的地方, 这种快要倒塌的房子, 用先把租金用来换重建的办法, 比非要强制征收要好推行得多。

这个办法的代价也很明白地摆在那儿: 在15年的时间里, 房子全部交给企业来统一管理, 老百姓只收租金却不住在里面；假如开民宿的客人数量没有达到预期的结果, 那么该给的租金兑现不起来, 还有企业进行运营所遇到的困难, 就会反过来变成一种压力。

关于北京西城三里河一区28号楼这一栋楼, 其具体情况是另一种说法。这栋居民楼的总户数是54户, 它被定性为D级危旧楼房。在改建工作推进的时候, 总的建设成本是按照每平方米11815元的标准进行计算的。

在这个过程里面, 政府方面的财政补贴大约占总金额的百分之四十, 而居民个人需要承担的比例大约是百分之六十。如果住户选择的房屋的建筑面积是60平方米这个户型的话, 那么这套房子的总价款大致是在70.89万元左右。

在这总的费用里, 居民自己负担的部分大概在42.5万元上下, 政府给出的补助金额则大概是28.4万元。若是有人根据原文当中提到的“居民每户平均出资大约是36万元”来进行理解的话, 那么这个数额所对应的含义是指在对政府补贴因素进行抵扣之后居民实际支付的款项标准是什么样的。

当然具体最终的签约以及计算的成本数字是多少, 还是要以大家实际签订的合同协议中明确规定的金额为准才行。

真正能把事情的速度推快的因素, 是审批以及金融方面的支持。西城地区实施了全程网上办理的模式, 在项目备案和选址意见的方面可以在24小时内完成出件, 对于多规会商的工作能够在48小时之内全部完成。最后土地划拨、规划许可、施工许可以及门楼牌这四项证件可以实现同时颁发的情况。

原来居民觉得最让人头疼、难以办到的事情是怎么回事呢, 竟然是老房子还有房贷存在, 如果不把贷款还清就不能进行拆除工作, 现在的情况发生了变化, 开始实行了所谓的“带押改建”这项措施, 具体来说就是抵押注销、房屋注销、新房地首次登记以及新抵押登记这几项手续能够实现一次联合办理, 这样一来原本贷款的偿还过程不再顺畅中断了, 而是直接转换成用于改建的贷款, 北京银行已经落地了个人住房改建贷款这一金融产品, 它是按照改建所产生的成本以及具体的进度情况来发放贷款的, 这样做的目的就是为了解决中低收入家庭在一次性筹集资金方面所面临的难题。

这个楼体本身是使用混凝土模块建造的, 那一百五十六个模块都是在工厂内部完成结构设计、管道线路铺设以及精装修工作的, 然后在现场进行了吊装作业, 仅仅花费了四十六天的时间就把楼房封顶完成了, 居民从搬出去居住到之后回迁拿到房屋的钥匙, 这段间隔时间加起来还不到六个月, 对于单幢的危房和旧房来说, 如果当地的居民具有一定的支付能力, 而且原先的房屋贷款还没有全部结清的话, 那么这种包含有补贴支持、网上办理业务、带着抵押物办理过户以及使用模块化建造方法的这一整套操作流程, 是可以把这个过程拆分开来逐步参考进行模仿借鉴的, 并不一定非要按照完全固定不变的整盒模式去生搬硬套。

武汉青山21街坊, 它不是靠单家企业进行回租, 也不是全靠政府来兜底。这里有3栋C级老房, 房龄超过了50年, 总共有134户居民。

在2023年, 湖北开展了住宅合作社的试点, 居民成立了危旧房合作改造联合社作为一个非营利组织, 去参与全部过程；到了2024年5月的时候, 这个联合社完成了土地带方案出让的相关申请, 6月份作为交易主体摘牌, 就这样把“被改造”变成了“自己当甲方”。

原来的户型显得很杂乱。总建筑师吴晨的团队进入现场进行勘察。他们将户型归类为七种不同的类型。套内面积的范围在三十三点一三平方米到九十二点六九平方米之间。即使是小户型, 也拥有独立的厨房和卫生间以及阳台。资金来源并非完全依靠住户自筹。大约需要投入的资金总额是三亿元。

居民只需要支付与原住房面积相等部分的费用, 基本不需要再补充其他费用。如果需要购买更多的面积, 就按照规定规则来付费。政府提供了规划方面的税费以及危房改造补助。负责代建的企业先期垫付资金。在整个项目中新建了两百四十套房屋。其中一百三十四套用于回迁安置。另外一百零六套通过市场化销售来平衡成本。

审批部门为青山项目的顺利进行做出了努力, 实现了“五证同发”, 而在组织工作方面, 联合社理事会发挥了关键作用, 由党员带头先签协议, 只用了四个半月的时间, 就完成了一百三十四户的腾退任务。

与此同时, 街道方已经准备好了一百四十多套过渡房供居民使用。该项目计划于二零二四年七月开始施工, 并将在二零二五年十二月完成交付, 这一进度比合同约定的工期提前了一百七十一天。

这类项目的重点并不在于“居民自己施工”, 实际上, 关键点在于居民联合社获得了议价权和监督权, 具体工作由企业作为专业代建方来负责, 而政府则负责将土地、税费以及审批权限让渡出来。

对于C级成片的老工房而言, 如果居民的回迁意愿强烈, 并且能够通过配置一部分可售住房来实现资金平衡, 那么由合作社模式推进, 会远比单纯的征收方式更节省社会矛盾成本。

位于上海市田林路65弄的这片地块, 曾经是一个规模庞大的、拥有千户居民的不成套工人村。这里的12幢老式住宅楼, 楼层普遍在3层至5层之间, 其建设年代可以追溯到上世纪的五六十年代。该区域总计有1044户居民入住, 房屋产权情况比较复杂, 是直管公房、售后公房以及宗教产这三类房产混合在一起的状态。

相关工作在公元2023年7月正式启动启动阶段。整个工程项目预计在公元2026年6月全面竣工。在新建成的8栋电梯住宅楼全部建成之后, 将于公元2026年6月17日这一天正式启动回搬工作。新建的这些住宅楼宇, 高度通常在8层到11层之间, 并且都配备了电梯设施, 其总建筑面积大约相当于7万平方米的大小。

产权梳理这项工作, 做起来比盖楼还要磨人。宗教产是由徐汇出资, 并由徐房集团统筹的。公房和售后公房是分别走成套改造政策的。这个项目是和东北角63弄一同进行统筹的。它们共用地面交通和地下车库。这样做的目的是为了避免千户回搬之后, 再出现车位、出入口扯皮的情况。

在技术层面采用混凝土MiC这种建造方式之前, 有的公开政府文件记载模块数量为2725个, 不过也有部分媒体进行了报道, 写成了2995个模块。因为工厂里面已经把结构、管线以及精装这些工作都完成了, 所以到了现场只需要进行吊装操作就行。

这样一来就比传统施工工期缩短了3到4个月的时间。这种做法能够减少现场的用工人数以及产生较少的建筑垃圾, 对于中心城的老小区来说最具实用价值, 因为这样就完全不必弄堂里长期搅拌、焊接、堆料了。

该户型设计成了拥有单独厨房、单独卫生间以及单独阳台的样式, 同时配备了多达240个地下停车位、一个中央活动空间以及社区食堂, 并且在房屋交付的阶段, 有一支由60名工作人员组成并被称作“小红帽”的团队, 只用了18个小时就把钥匙交到了1044户居民的手中。

那里有成片的危房, 涉及的户数超过一千户, 而且产权的类型还非常复杂。如果只依靠居民自己筹集资金, 或者只用单幢楼模块化改建这些方法, 那肯定是远远不够的。所以, 必须把”宗地统筹“加上”模块工厂“还有”全部回搬“这几件事打包在一起处理。

田林的经验不在于某一项具体的技术有多好, 而是在于先把那些破碎的地块合并成一个可以实施的完整范围。在这个范围确定之后, 再去明确决定哪些部分需要在工厂里制作, 哪些部分需要去现场进行补充和施工。

把这四个地方的情况放在一起来看, 你会发现钱、审批、组织和技术, 这四大块是可以把它们拆卸掉, 当成四件独立的事情来分别看待的。在成都, 他们利用运营权来代替居民出资, 这种做法比较适合那些小面积地块但同时具备商业价值的情况。

在北京, 借助政府补贴和带押贷款的手段去降低居民面对现金方面的压力, 这种办法适合只有单幢房屋、原先的贷款还没有还清或者需要快速回迁的情形。

在武汉, 通过联合社把居民变成决策的一方, 这适合的类型是老式工房, 并且需要有原址安置的条件, 还可以结合可以配给销售的房产来做平衡。在上海, 采用模块化的方式加上宗地的统筹管理去压缩工期的方法, 适合有上千户不成套的情况, 以及扰民严重和车位矛盾十分突出的现场环境。

先要把底数摸清, 算好三笔账目。第一笔账是住户自己能掏出多少钱来。第二笔账是这片地块到底只是单独的一栋楼, 还是说是一大块连成片的地方。第三笔账是房子所在的那个位置, 能不能想办法弄出一些经营收入来。

只要这两笔三笔账都算得清清楚楚了, 然后再去匹配相关的审批手续和金融工具, 这比一开始就拍板决定要不要模仿某个城市的做法, 来得更加实际有效得多。