时间来到9月的中下旬, 传统楼盘市场上所谓的“金九银十”, 已经进入了实质性地推出项目销售的阶段, 但是最先冲到前面去的, 并不是针对普通购房者的刚性需求, 也不是针对追求更好居住条件的改善型需求, 而是顶级豪宅。

“最贵的价格达到了每平方米26.37万元。”这一消息是在9月15日公布的, 杭州望江新城那边的中海·海潮玖序楼盘领到了它的首张预售许可证。

这个盘一共有24套叠拼别墅房源, 起步总价就要高达5100万元, 其中价格最高的一套房子, 价值接近于“一个小目标”。这个定价数字, 比杭州在此前创下的“地王”项目栖湖云庄的全部住宅平均售价还要高出7000元每平方。

到了同一天, 地点是在深圳宝中这个地方。

观潮这个楼盘进行了第四批次的获取证书的动作, 其中第九单元拿出了四十套比较大面积的平层住宅来进行销售, 它的备案平均价格是每平方米十六点二万元, 相比五月份时候同一排区的第八单元来说, 贵了每平方米一万六千元, 如果是类似的户型结构, 它们的备案价格之间的差额能够达到五百万元以上那么多。

上海这个地方, 它也没有在那里闲着不做事。在黄浦区内环地带还有徐汇滨江这些区域有很多个顶级豪宅项目悄悄地收回了之前的折扣优惠, 有一部分内容是那些已经拿到了新的许可证的楼栋价格调整上浮了一百分之一直到三百分比那么多。

对于北京这个地方来说, 则是紧忙着赶在新房现售的那一套详细规则正式出来之前，去拼命地把那个可以卖房的前置证书给抢到手。

根据北京市住房和城乡建设委员会那边公开出来的信息显示, 在九月份的第一天一直到二十号这二十天时间里, 整个城市里头合计颁发了十三张针对住宅类建筑的预售许可证明, 这事情牵扯到了十一个项目, 大概四千四百五十八套房子, 这些还没卖出去的货值加起来快到四百亿元人民币了。

就单单只是看九月十四号到七月二十号这一周的时间, 就已经发出了十张那种预售证书, 允许人家销售三千三百八十一套房子, 一下子就迎来了这一整年里头预售取证还有开盘卖货节奏最紧密、最频繁的一个时期。

杭州这个地方, 那个叫望江的顶级豪宅项目拿到的每平米价格是16.3万元, 它拿到了相关的许可证, “豪宅六小龙”这些项目全部都出来了。

在9月15日这一天, 位于杭州望江新城的楼盘海潮玖序拿到了它的第一张预售许可证, 并且在这个阶段推出了总共24套叠墅房源, 这些房源分别分布在第2幢和第3幢楼里面, 具体的户型面积大小分别为360平方米以及405平方米, 而精装之后的备案均价大约为每平米16.3万元人民币。

更加狠辣的实际情况属于是滨江·望天际这个板块。在9月14日这一天, 滨江·望天际这个项目进行了二期开发, 一共供应了66套房源出来。这些房源的备案平均价格, 也就是备案均价, 达到了每平米14.66万元的高位水平。

相较于该项目首次开盘时候的价格, 这次的单价直接上涨了4300元每平米。由滨江、建发以及金茂这三大巨头联手操盘打造的这一个项目来说, 每一套房子的平均总价, 也就是套均总价, 大约在6240万元左右。其中那些拥有江景视野的顶层复式户型，其成交价格甚至突破了2亿元的大关。

在以前, 万潮玖序项目第一次开盘的时候, 成交的平均价格到了每平方米10万元；随后, 栖湖云庄项目的排屋产品进行第二次销售, 当时的平均价格是每平方米16.35万元。

在杭州取消了新房价格限制政策之后, 关于核心区域的房子到底该卖多少钱这个问题, 现在重新交给了市场去决定。

在未来科技城这个地方, 保利天奕这个项目在九月份刚开始的时候, 把登记备案的价格提高了一千块钱每平方米左右, 它是新政出来以后杭州市里面第一个公开宣布涨价的房子项目；同一个板块里的建发招商·元序这个项目也传出了跟着涨价的消息, 新的楼栋每一套房子计划要上调四十万元到五十万元的价格。

根据杭州贝壳研究院那边给出的数据来看, 在上半年时间段里面, 那些总价范围处于3000万元到5000万元之间的房源, 一共网签了122套, 然后, 还有那些总价在5000万元以上的高档房源, 也一共网签了64套, 这两个数字情况, 都是创下了接近十年的时候段里面的最新高记录。

顶部的豪华房子价格上涨, 这件事情对于普通的老百姓来说, 到底存不存在什么关联。

话讲明白点, 其实并没有多大的关联之处。但是从它们所释放出来的这些信号里面能够非常清楚地看出来一个事实, 那就是那些处于核心城市里面的核心地段当中所拥有的好的那些住房产品, 现在正在重新把定价权给收回手里头来掌控住。

有意思的是, 就在顶级豪宅的消息刷爆屏幕的时候, 杭钢新城这边的沐澄月这个楼盘, 它的首开价格均价仅仅只有每平方米2.86万元, 而金沙湖那边的云映澜庭呢, 价格则是每平方米3.27万元。

主城区里面向普通家庭的刚需盘依然是有的, 只不过这样的情况是存在的, 只是和那些顶级豪宅的价格相比起来, 它们是各管各的状态, 彼此之间并没有什么关联。

深圳：五个月涨500万，不是神话是现实

再来看一下深圳这个地方的状况, 那里出现的关于观察潮汐以及价格变化的情况, 其上升的线路, 可以被认为是在当前这个年份里面最为惊人的一个实例。

在4月份的时候进行了首次开盘, 当时备案的平均价格是每平方米14.87万, 而打折之后的价格大约是每平方米13.99万。到了9月份进行第四次推售, 此时的备案均价已经升到了每平方米16.2万, 折后的大概为每平米15万。仅在短短的5个月时间过去之后, 每平方米的市场价格就上涨了差不多1万。

我们可以拿257㎡的户型作为例子来分析。对于处于中间楼层的房源而言, 其在第一次开盘时的总价约为3314万元起。而当该位置在第四次加推时, 价格直接攀升至超过3800万元。

开发商他们敢把价格抬得这么高, 那这背后的底气和信心来源于什么地方呢。

首先, 核心区缺货这一点是比较严重的。在深圳市的宝中这块地方。最近这几年一直都没有供应新的住宅用地。观潮这个项目本身就是一个特别的稀缺筹码。其次。四月二十九号新政出来了以后。核心区限购定向松绑了。如果购房者的条件符合规定的话。

就可以在福田区、南山区以及宝安新安街道。再多买一套房子。这样一来。被限制了购买力就被释放出来了。第三点。是关于现房销售的预期。新政出了之后。获得取证的项目必须等待竣工备案。下一批供应量要等到明年才会出现。所以现在的窗口期是很有限的。

二手房市场这个情况它也在发生变化哦, 从贝壳研究院那边监测得到的数据可以知道, 九月的前半段时间里面, 深圳的二手房客户去成交的那个时间周期它是124天, 这个数呢跟八月相比的话, 它就是缩短了19天。然后那些价格在1000万元以上的房源, 它们的成交周期环比缩短的情况是下降了20天。

从深圳市场的这一方面来看, 想等着房主大幅降价以低成本购入房屋的那个时机窗口正在慢慢关闭。

在上海这个地方, 收回折扣这一种情况, 比去涨备案价这种情况, 显得是要更常见一些。

跟杭州还有深圳那边明面上的涨价比起来, 上海这边的动作更加的隐蔽, 它主要就是通过收回折扣这种方式来进行操作。

保利旗下的很多项目, 那些刚刚拿到预售许可证的楼栋, 它们的价格上调了大约百分之1%。在上海黄浦区之内环线附近的一些顶级豪宅, 价格还保持在那个每平方米18万元到30万元的范围内。

但是呢, 更多的楼盘是悄悄地调整之前的做法, 把以前给客户的98折、97折优惠收回去了, 现在给的就是99折甚至就是原价销售。

上海的逻辑和杭州、深圳是一致的, 也就是说在上海这个地方的好地段那里面包以及面粉都是大幅度上涨的情况出现了。

新天地、老西门、徐汇滨江这几个地方的宅地地面价格在不断地往上突破, 经常能超过十万每平方米, 未来的销售价格预期直接就在十八万到二十五每平方米以上这个区间内了。开发商现在不是在搞涨价这一套操作, 其实是在给明年的价格打下根基打底子。

为什么会是那些顶级豪华的房子先有涨价的行为呢。

就三个字而言, 它指代的正是稀缺性这一概念。

该地段的特点没有办法被复制, 大家可以看一看滨江地带、宝安中心区、新天地以及徐汇滨江这些区域的情况, 要知道在往后的十年时间里, 这里面的任何一个地方都绝对不会再有一块可供开发的新土地。

存在着产品之间的代际差别这种现象。在新规实施以后所建设的那些被称作好房子的项目, 其实际情况和五年以前所开发出来的同类型产品相比, 已经不是属于完全相同的商品这一类了。

像是双泳池、私属于某人的会所设施、六恒系统以及全球范围内属于一线水平的精装修品牌选择这样的配置条件, 在当前存在的二手房交易市场中, 人们几乎就找不出来能够对等进行比较的对应参照物。

买家的逻辑发生了改变, 顶豪买家买的不是房价还会涨, 而是安全资产。企业主和科技新贵把核心城市和核心房产当成硬通货。宁可贵, 也不能错。

政策层面带来了催化作用。在828新政出台之后, 现房销售的规定变得更加严格, 同时对于要求达到封顶状态才能预售的规定以及资金监管的力度也都进行了加码。这一系列措施导致开发商手中的资金沉淀时间变长了。

由于这个原因, 核心区域的新出让地块会更倾向于采用现房销售的模式。这使得未来的新增供应会向后推移。开发商因此收回了以往的折扣优惠, 并且调高了备案价格。这种调整并不是因为市场需求出现了爆炸性的增长, 而是因为后续推出的房源价格更高、数量更少。

金九的真正信号

事实上, 最贵的价格达到每平米26.37万的杭州叠墅, 和总价在300万级别、用来购买第一套房的刚需产品, 这两个属于完全不同的市场。顶豪产品涨价并不意味着普通的住宅小区的价格也要跟着上涨。

中指研究院指出, 当前的楼市需求结构已经变成由改善型需求主导, 而不是之前的那种以刚性需求为主的那种状态, 那些拥有高净值的人群, 他们把核心地段里面的顶级豪宅用作自己的资产的压舱石, 资金就持续地集中到那些稀缺的优质资产里面去了, 普通住宅这种类型的房子啊, 它还继续处于筑底和调整的这个通道里头, 分化这种现象将会成为长期的常态化的情况。

克而瑞这边觉得, 市场的分层特点特别明显。3000万以上的顶级豪宅, 去化情况挺强劲。但是, 1000万到3000万之间的那个中端千万级别的豪宅产品, 现在还是供大于求的状态。

高价位的顶豪产品, 还会把这个城市里新房的成交均价给拉高。这样就容易制造出一种全城房价都在上涨的数据假象。而且呢, 库存高企、居民的收入预期比较弱这些大盘里的核心矛盾, 还没有得到根本性的改善。

这一波的涨价事情告诉我们一个非常明白的道理, 那就是现在的楼市状况和2016年是根本不一样的, 并没有出现那种大家以为的回归过去的情况, 房地产市场其实是进入到了一个完全不一样的新时代阶段, 在这个新的时代里, 那些品质非常好的房子是拥有自主定价能力的, 而那些普通的住宅则还是得依靠继续降价的方式, 来换取销售的成交量。