去年是国国企存量农地资产规模化盘活的元年，从产业园、租赁住房到商业消费区、休闲文创园区，行业开始不断涌现以市场化、专业化的手段撬动盘活存量农地资产，向“存量”要“增量”的鲜活经验。

ICCRA住房租赁产业研究院24日发布的《存量盘活背景下住房租赁行业价值发觉》报告显示，近10年来涉及长租公寓的大宗交易，在交易数目和建筑面积上均显示出逐年上升的趋势。从公募REITs的市场表现来看，保障性租赁住房REITs相较发行价的跌幅达到了14%-36%（截止2024年9月12日），表现远优于其他蓝筹股。

23日，招商基金蛇口租赁住房REIT挂牌深交所。自2022年首批公募REITs集中上市以来，我国保障性租赁住房公募REITs数目已达6只。

ICCRA住房租赁产业研究院教授赵然剖析强调，因为住房租赁公募REITs在过去三年早已跑通商业闭环，加之其稳定性和抗经济周期表现，将存量农地资产盘活为租赁住房，成为一条极具吸引力的盘活路径。

针对行业普遍关注的存量房收储、城中村改建等对住房租赁行业有较大影响的新政变动，报告觉得，随着存量房收储、城中村改建的快速深化，住房租赁市场有望塑造供需结构。

赵然表示，“市场或将出现一批‘黑马’品牌，她们通过快速收储存量房源，在短时间内急剧扩张管理规模。但这也伴随着一系列挑战。”从供需匹配的角度来看，部份地区可能会面临保障房需求与存量房供给之间的不对称问题。同时，存量资产来源和类型的多样化，致使有效资产的筛选和改建难度进一步降低，激化了行业微利营运的挑战。

产业链思维或将成为破题的关键。赵然强调，应从“投融建管退”全生命周期视角出发，进行资产盘活的战略规划。目前，已有不少住房租赁项目成功跑通“投融建管退”闭环，顺利步入资管时代。

针对存量盘活，赵然表示，“存量资产持有方应精准辨识具备潜力的存量资产，投资决策时除了要考虑当前的市场价值，还应着眼于未来的增值空间与常年回报。据悉，在建、管阶段须要确保改建后的资产就能满足当前及未来的市场需求，并在退出时最大化资产价值，确保全产业链良性运作。”