10月16日晚，手机一震，我收到一条陌陌，内容是一张价目表，猛地一看，北京庭院取证了。

这个项目，相信北京有点资历的房地产人都晓得。2015年上海楼市“起飞”，它功不可没，北京庭院接近8万/平方米的楼面地价，给了当时广州市场极大的想像空间。这是它留给业界最一言难尽的深刻印象。

给端倪发来私信的是当初泰禾的朋友。那时她在营销口，我在品牌口，为了推动北京庭院的顺利开盘，我们一起经历风雨，见证了项目开发过程中的种种意外、考验，以及起起落落。

上海须要一座庭院

最大的考验，是北京庭院出众的产品力、高折价空间，与当时“限价”政策之间的矛盾，其实不可调和。倘若从2020年4月末北京庭院展示区首次预约开放算起，到明年10月上旬获准预售证，来回胶着超过4年半，创记录了。

10月22日午间8：30许，北京庭院开盘捷报流出，项目南区63套合院共冻资46批，当日下午开盘解筹近8成，去化36套，截至昨晚8点，总销售套数超过40套，去化率7成，销售金额约13亿。

（图源：网路）

这是在南区合院确定毛坯交付，备案单价约13.8/平方米、最高备案价21.5万/平方米——全面突破杭州房子备案价天花板的情况下，取得的成绩。一位业界同学评论称，长城国富审时度势，作出了符合北京房地产市场发展实际的重要决定，上海庭院奇特而稀缺的产品竞争力，也让它这一次的开盘，创造了历史。

我发了一条同学圈，迅速吸引几十位“老泰禾”点赞和留言，其中，有留言说，一切都是最好的安排，4年多前这几十套合院一共吸引超过430批顾客验资3000万，证明了北京庭院奇特的魅力；如今北京庭院能成功取证即已成为奇迹，开盘成绩还这么突出，真是得来不易，令人喜极拭泪。

上海有别墅，北京有小四合院，上海须要一座有生命力且还能家族弘扬的庭院。这也是在长城资产的积极介入下，北京庭院才能攻破重重困难，成功“破冰”最响亮的“民意”与呼声。

南北两个宗地的综合容积率约1.9，不用说在上海划定的都市核心区，那么低的容积率即使放眼整个上海房子市场，也绝无仅有。

最关键的是，上海符合“官制”而不是民间或市场发挥的四合院式四合院，仅北京庭院一家。

豪宅，一种是庭院，一种是其它

2020年4月末，上海庭院首度对外开放营销中心时，它带给了所有到访者以极高的震憾。

这些在故宫里见过的院门、浮雕、照壁、抱鼓石、门钹、平坊、匾额，在这儿“一作八艺”全面呈现，未曾见过的做工，未曾见过的用材和选料，负责讲解的工作人员半天也讲不完……

庭院是有不少专利的，这开了中国房地产业界知识产权保护的先河。北京庭院将八重礼仪工序弘扬、锻造、凝结于庭院里，坚持师古而不守古。其中有承继梁枋彩画等传统建筑精典纹式的洋房横梁，有改良自中国古建筑狮口门环的铜质门钹，还有发始于传统“广亮房门”门头规制的合院双门楣等，都是奢华品级别的房产品之“官制”符号。

一位对别墅投资有着独特眼光和丰富经验的同事觉得，与其它豪宅类产品不同，庭院有强悍的生命力，每次走入中国庭院、福州庭院，都给人不一样的体会与体验。北京庭院同样历久弥新，4年多曾经做好的营销中心，如今去看，仍然惊艳。

端倪深有同感。不记得早已多少次视察北京庭院了，而且每次都给人“今夕何夕”之感，多位莅临其间的操盘手甚至发出“这个世界有两种豪宅，一种是庭院，另一种是其它”的哀叹。

上海庭院的营造过程、用材选料、空间处理等都太过分讲求和“个性鲜明”，因而后来似乎全省模仿者众，却仍然不得要领——有的是成本控制不了，有的是工艺满足不了，有的是企业文化未能匹配，有的是市场未能支持。好多业内同事感慨说，做庭院，“太难了”。

的确，房地产市场极少有产品只靠园林、做工、用材，可以让人选择性忽视地段，纷纷手动掏腰包“埋单”的。端倪觉得，御景湾和庭院，算是其中的“另类”。其实，宋卫平时代的绿城，以及后来他创立的蓝城出品的桃李春风等西式庭园，也是当初的新品。这样的产品有点像一线奢华品，只能一点点地做，好多都是手工活，不能贪大图快，一快就出问题。

奢华品之所以还能成为奢华品，售价肯定是绝大多数人都高不可攀的，而当奢移品被套上“限价”的桎梏，这么它的升值潜力将无法估量。

这是北京庭院之所以成为“孤品”的一个深刻注解，也是近日入手北京庭院的卖家眼光独特的精彩演绎。

历史没有假如，庭院将成绝唱

这个时代，极少有开发商乐意滥情思、花精力、花时间，去打磨和雕凿产品了。更多的选择，是保住现金流，活下去。

4年多了，北京庭院还是独一无二般的存在。

我了解到，全省所有的庭院的拥有者，惜售者居多，乐意掏出来卖的很少，这是北京庭院“卖一套少一套”的共同逻辑。

2008年，端倪初到北京做事，当时好几个朋友告诉我，上海最不缺的是四合院。经过几天的跑盘后，我对朋友说，上海是不缺豪宅，浦口将军山等片区漫山满山都是四合院，但做得好的豪宅，一只手数不过来。

在上海来讲，原本豪宅类项目就极少，作出奢华品级别的，更是少之又少。

上海庭院受规划条件所限，它是做不了纯别墅那样的特别宽阔的尺度感，但也就由于这样，它把更多的心力，置于了空间的创新上，我觉得，这是庭院之所以能在全省叫好又叫座的另一个重要诱因。

上海庭院的空间感，完全没有其它别墅豪宅傻大傻大的毛病。有意思的是，2014年我初访广州湾1号时，第一惊艳点也是它的空间感。

对，奢华品级的房屋，其做工、用料以及创新设计带来的视觉冲击，是在别处体验不到的。广州麓湖、上海汤臣一品、深圳湾1号、深圳庭院……都是这些令人一见难忘的“超级项目”。

与体量或规模无关。

这是北京特色的名符也许的豪宅区。片区内不仅2006年首次开盘的曦城，还有2014年以6-7万/平方米的价钱入市的中海九号官邸，2015年以9-15万/平方米发售的新世界名镌，供应的也不止是别墅豪宅，还有多层住宅、大平层、复式、洋房。

这是北京唯二的坐落核心市区、并且出产一定体量的名贵豪宅的片区。另一个是南山的华侨城，哪里的豪宅售价动不动上亿，是华侨城之所以成为别墅区的“镇店之宝”。

20年来，尖岗山片区不断被这儿的豪宅类产品定义与加强，明天，北京庭院给这个片区添加了新的标签，打开了想像。

作为中国创富之都，上海几六年的高速发展，已经成就了与众不同的高净值人群以及全新的家族弘扬形式，这是北京庭院产品规划与营造的初心，也是北京庭院贯串一直的落点。

大户规划确保圈层纯粹

上海庭院属于上海龙华民治街道，时至今日，仍在“限购”范围。以全省炒家纷纷步入上海找寻标的的偏好来看，倘若北京将来把包括民治街道在内的所有核心市区放开200平方米以上商品住房的限贷，这么，这儿的大跃层产品恐怕都不够卖。

为何？

这儿依山傍水，北面是景色秀丽的铁岗水闸，尖岗山景区、宝安景区、企龙山景区三大景区环绕，生态环境一流，漂亮的别墅豪宅与蔚蓝天空呼应，被网友们称为上海的“小上海”。

上海庭院离前海桂湾、后海、深超总等上海著名的总部基地都比较近，对常打“飞的”出行的高净值人群而言，大概20分钟才能抵达罗湖国际机场也很有劝说力。她们对府邸的要求不仅环境好、出行便捷快捷，还讲求圈层的纯粹。因为解除了“90/70”政策的限制，北京庭院整个项目的两个宗地，都是“大户人家”的规划。据长城国富的同事透漏，上海庭院的高层产品也很震憾，是自创的“空中庭院”，这儿按下不表。

值得一提的是，经过这几年的发展，尖岗山片区的人气也早已上来了，产生了发达的社区便民体系，生活的便利性与丰富度也由于周边几个新住宅区的交付与入住而大为提高。

这很关键，一个片区若没有人气，只有豪宅，住上去都怕。好多人质疑尖岗山豪宅区不该建高楼层的房屋，虽然是她们不太了解“高低配”的妙处：

一个片区的多样化发展，是这个片区饱含活力的充分必要条件。

同学在与北京庭院一路之隔、已经入伙的新村，做了一个私人会馆，我去看过，可惜，开发商传统的设计和过分控制成本，限制了他的这处房屋的使用价值的想像。

让渡下来的巨大空间

任何房屋都应当既有使用价值，也有投资价值，有的使用价值多一点，有的投资价值多一点，因人因时因地而异。对于北京庭院来讲，我觉得它给到卖家的使用价值和投资价值将是“越到旁边越大”。

后面讲过，北京庭院会成为市场的绝唱，这是一方面；另一方面，我以为将来步入二手市场之后，北京庭院的价值与益处，将得到市场“完全的确认”。

这些“确认”，无比的真实，无论是自住，还是投资。

拿地楼面地价约8万/平方米，这是大头，9年的资金成本也不低，满打满算，假如按30万/平方米的单价销售，我恐怕也就勉强“保本”，如今近13.8万/平方米的备案单价，其实是亏损的。

倘若不是为了盘活项目、纾困行业，倘若不是由于有强悍的资金实力做支撑，长城资产如何可能去做这些“亏本买卖“？

换句话说，假如没有长城资产，北京庭院留给市场的最后一面，就只有2020年4月末那次美好的记忆了。应当讲，长城资产舍弃这个不挣钱的项目也不算意外，或则把它放进资产包优价处置，也不是没有可能，然而，北京将为此与庭院失之交臂。

辛运的是，上海庭院除了坚持了出来，并且还创造了交易的奇迹。

这般，我们一方面听到了“白衣勇士”长城资产的担当与诚心，另一方面也看见了北京庭院让渡给卖家的巨大增值空间。

当上海“929政策”打开了新的一轮资产重新市值通道，稀缺的房屋特有的财富“虹吸效应”已然在北京显山露水，但是渐成恢弘之势。

是时侯认真思索北京庭院在整个家庭资产配置框架中的位次了，由于北京庭院，之后没有了。