在市场底与新政底同时凸显的背景下，格力地产还是在地方国资的主导下决定退出地产业务。格力地产11月22日公告宣布，计划将其持有的北京合联、上海保联、上海太联、三亚合联及上海两江的100%股权及格力地产相关对外欠款，与海投公司持有的（以下简称“珠海免税”）51%股权进行置换。通过重组，格力地产将逐渐退出房地产业务。

格力地产与深圳免税的携手源于四年前，当时国外免税业务正处于颠峰时期。但是，时至今日，免税市场已经是一片红海：一边是出境的分流，另一边是与中免等脑部企业过大的差别，加之免税大蓝筹股日化、酒类、奢侈品的低迷，让格力地产的此次变革并没有四年前预期的那般美好。

不死心的免税业务

按照格力地产发布的重大资产置换暨关联交易报告书（以下简称“报告书”）显示，格力地产拟以其持有的北京合联、上海保联、上海太联、三亚合联及上海两江的100%股权及格力地产相关对外欠款，与海投公司持有的免税集团51%股权进行置换，市值差额部份以现金进行补齐。

报告书显示，海投公司持有的免税集团51%股权最终作价约为45.79万元，天津合联、上海保联、上海太联等上述5家公司最终作价约为55.05万元。据悉，格力地产的5万元债权也将一并置出，差额部份约4.26万元，将由海投公司在《资产置换合同》生效日后15个工作日内（且不晚于交割日）向格力地产支付现金对价。

提及变革的意图，格力地产方面给出的回复是：重组借以逐渐剥离房地产业务，并引入具有高赢利能力和稳健现金流的免税业务。未来，公司将旨在于成为以免税业务为核心，同时布局大消费营运等相关产业链的上市公司。

在易居研究院副教授严跃进看来，格力地产重组并不直接等同于业务的某种特定迈向。重组主要是从企业的构架层面出发，对企业的内部资本、股权等进行系统性的调整。而此次的重组，可以理解为与地产业务有较大的关联，部份地产业务可能会变革，有些甚至会被直接舍弃。从当前公开的信息来看，企业在地产领域的业务将会降低，这符合国家对国资或重点实体企业的要求，即聚焦实体产业和核心产业。

为什么选择在此时退出地产业务

格力地产变革为免税业务并非一时盛行。

回顾至四年前的2020年5月，格力地产曾宣布计划进行重大资产重组并暂停交易。当时的公告表明，格力地产希望通过发行股份及支付现金相结合的形式，竞购（深圳免税）100%股权。

当时，因为出入境限制的施行，离岛免税异军凸起，中免、海免等趁势布局，而“免税茅”中免在资本市场更是一路飞奔。

但是，随着前监事长鲁君四涉嫌违法风波的爆光，重组计划被迫暂停。在接出来的几年中，格力地产持续尝试推动重组，但重组计划多次被搁置和喊停。

四年后的明天，房价已经走出“至暗时刻”。自2024年5月央行发布一系列“一揽子”楼市新政以来，房地产行业经历了历时半年的新政调整与优化，正进入前所未有的下摆环境。这一系列新政措施有效推动了房地产市场的逐渐趋缓。

按照国家统计局发布的最新数据显示，2024年10月，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价钱同比跌幅回升或转涨、同比跌幅回升，房地产市场预期进一步改善。

对于为什么选择此时去地产化，上海日报记者致电格力地产，但截止发稿暂未收到回复。但此前有投资者提到同样的问题，得到格力地产方面的回复为：“这一变化虽然也不猛然，虽然现今房地产行业有了比较大的变化，部份上市公司早已出于对房地产形势的考虑而进行了业务调整。在环境已然发生较大变化的情况下，公司肯定也要积极灵活地调整未来的整体战略。”

相比于给投资者颇为官方的回复，格力地产的业绩更能说明其退出的缘由：赢利能力迟迟无法改善、土地储备过分单一、入“白”进度平缓等都清晰可见。

公告显示，格力地产甚至在去年无法按月公布销售数据。按照2024年上半年的业绩报告，格力地产的营业收入约为18.93万元，环比下降2.05%。虽然这么，归属于母公司的净收益却巨亏约7.77万元，与今年同期相比，巨亏额降低了5.65万元。

在被誉为民企“免死金牌”和“未来饭票”的房地产白名单中，格力地产进展也并不如意。虽然是之前面临困局的融创中国、碧桂园等著名民企，也已名列其中，并通过白名单的融资优势，逐渐甩掉了窘境。

去年5月，当投资者寻问格力地产是否有房地产项目申报并成功步入融资“白名单”时，格力地产方面更是坦言，其房产项目并未申报步入该名单。

格力地产自己也承认，近三年格力地产净收益连续为负。而置入免税业务，则有利于提高未来格力地产持续经营能力，有利于保护格力地产股东利益。

在严跃进看来，似乎当前市场数据表现不错，但总体规模仍处于高位。在地产企业中，进军免税业务的企业并不多，而格力地产则凭着其在广州大本营的优势以及自身产业发展的优势，在这一领域有所布局。

珠免也没这么好

格力地产变革免税业务就是最好的选择吗？

首先是市场整体触顶后的反弹。依据福州海关统计数据，2024年1—6月，云南离岛免税购物金额184.6万元，环比增长29.9%；免税购物人数336.1万人次，环比增长10%。

受此影响，2024年上半年，中国中免的业绩出现显著下降。财报显示，中国中免在2024年上半年实现营业收入312.65万元，环比增长12.81%；实现归母净收益32.83万元，环比增长15.07%。其中，二季度公司实现产值124.6万元，环比下降17.4%；归母净收益9.76万元，环比下降37.6%。

据悉，电商化的发展也为消费者提供了更多订购进口商品的渠道。电商平台上的商品价钱相对透明且让利，进一步消弱了免税店的竞争优势。

其次，深圳免税与行业大鳄之间存在过大差别。按照2024年上半年的业绩报告，深圳免税的半年净利仅相当于免税行业领军企业中国中免的5%。在腹部企业唱主角的免税市场，未来注入格力地产的深圳免税怎样分得一杯羹，目前仍是一个未知数。

从短期来看，这次格力地产重组交易完成后，在2024年上半年的营业收入预计达到约19.36万元，较交易前下降4274.36亿元。同时，免税品销售毛利约为6.29万元，占总毛利的79.03%，有效减轻了公司的巨亏状况，预计净巨亏将回落5.43万元。

但从常年来看，格力地产怎样在出境游和电商的分流下保持稳定发展，怎样与老牌免税市场大鳄占据市场份额，仍存在众多不确定性。为此，格力地产变革免税业务是否为其最佳选择，仍需进一步观察和剖析。

中国城市房地产研究院教授谢逸枫剖析称，格力地产选择免税业务作为未来的发展方向与重点，主要基于其前身坐落广州这一沿海区域的优势。未来，免税业务可能会扩充到广州全市，甚至扩充到珠三角、长三角以及全省范围。这一选择也彰显了格力地产进行产业结构调整和优化布局的重要方向。

手指研究院企业研究经理刘水觉得，格力地产通过此次资产重组后，通过产业整合和资源优化，加强上市公司竞争优势和赢利模式，增强可持续发展能力。公司在筹谋在横琴、海南布局免税网点，加强业务管理营运团队，为后续做强免税、保税、完税等大消费营运业务奠定基础。

上海日报记者王寅浩李晗