购房选新村，直接决定着未来居住的舒适度、房子的保值能力……

毫不夸张的说：只要新村选得对，购房就对了大半！

可，多数人对如何选新村？这件事都是一知半解，造成选错新村，住着不舒服，出手难、赔大钱，甚至直接烂尾。

所以这期，新住为你们梳理了“买房选新村的12个逻辑”，第1-5个逻辑，排序越靠前越好：第6-8个逻辑，数值越低越好；第9-12个逻辑，数值越高越好。

若近三年，有购房计划，请务必读完，一定会对你的购房大计有所帮助。

排序越靠前越好的5个逻辑

01配套

教育＞交通＞商业＞医疗＞景区

所谓配套，虽然就是好多人口中说的地段。

首先要排除掉的就是郊县，真的干哪些都不便捷，虽然其中一项配套超级强也不要买。

至少你得保证它在主市区，之后再去根据教育＞交通＞商业＞医疗＞景区去给它排序选择。

关于这个排序，不用指责：

当代只要有能力，人人都是孟母，都乐意为了儿子念书折腾，人人都想娃念书上的好一点、近一点，自己下班交通便捷一点，能节约好多通勤时间。

千万别说教育资源会日趋公正，没有的事，几千年都解决不了的事情，不可能几句标语就解决了。

教育也是房屋保值的最后一道防线，你们这三年应当体会得到。

商业、医疗、公园这种附近有就行，离太近也不见得就是好事。

超市蹦迪活动

商业会吵；

医疗会交通堵塞，人来人往，心中膈应（还记得济南那边一新村打人，缘由是认为旁边的精神心理诊所这个招牌，影响新村楼市了，结果最后还真的闹成了，诊所把招牌拆了。）；

景区还有人跳广场舞。

02开发商品牌

国企＞央企＞大国企＞小国企

这个主要是房子住户考虑的事情，这几年暴雷的开发商太多了。

为了保证房屋能顺利交付，不要烂尾，最好是根据着国企＞央企＞大国企＞小国企这个次序去选。

03物管品牌

高档新村管理经验的物管＞一级＞二级＞五级

新村的物管水平，直接关乎未来的居住体验，好的物管除了能给你把公区打扫的干干净净、小区有问题积极修理、绿化养护的绿绿油油，就会有各类各样的活动，会让你沉痛的感遭到被服务的挺好。

他人新村的泡泡节

而差的物管，相信你们都有过感受，所以在买车前，无论是二手还是房子，你都得了解之后物管是哪些样的。

最简单的根据就是物管等级，这个都是可查的，优先选一级，若认为一级还不够，可选择有高档新村管理经验的物管，再不够就只能选择服务型的别墅或则商住大平层了，那物管费就贵咯！

04建筑类型

豪宅＞别墅（不超过7层）＞小高层（不超过17层）＞高层（不超过33层）＞裙房（小于三十三层）

评价新村优劣，很关键的一个底层逻辑，直接关乎保值能力，居住舒适度。

千万别被有些开发商或则中介给带偏了，明明是裙房的四合院，三天到晚的给你在哪里吹别墅。

很稀疏的豪宅新村

预算准许，能选豪宅，不选别墅、能选小高，不选高层，裙房压根就别选，住过超六年，全是各类各样难以解决的问题。

你甚至可以为了建筑类型，在开发商品牌、物业品牌那里稍为降下级。

其实，这儿要排除大城市市中心那个裙房别墅，那是另外一种概念，跟普通人无关。

05产权性质

私产＞70年住宅＞50年住宅＞40年商住＞无产权、集体产权（拆迁、单位房、小产权……）

通常建议就是70年的住宅，有条件了可以考虑私产，最好是能自己盖的那个更稀缺。

倘若不是逼不得已，只要还有选择，最差，你就委屈到50年住宅这儿，交易、政策、配套虽然跟住宅没区别的。

公寓楼道

40年的商住，四合院多，一层70/80户，十分难过，也难以落户、上学，前面出手难，只能靠着收租金，稍稍远一点的地方，租售比还奇低，我手上有一套公寓就懊悔死了，如今想赔钱出掉，人压根都没人看！！！

无产权、集体产权，能不碰就别碰，万一有点瓜葛，就是本息都能扔掉，我可见过不少毁约的，你还没地方说理去。

数值越低越好的3个逻辑

06容积率

高层，容积率不超过5；小高、洋房不超过3

容积率是指：新村的地上建筑总面积与占地面积的百分比。

容积率越高，就意味着楼盖的越密，容积率越低就意味着，新村楼盖的越稀松。

会直接影响新村的绿化面积，居住密度、采光、视野……

花果园

通常建议高层，容积率不要超过5，超过了就是人家说的四合院。

小高、洋房，更占地面空间一些，通常建议不超过3，超过了，地面绿化都会被挤压，绿化少。

这个建议，是考虑到全省的情况，综合给出的建议，各地区之间还是有差异的，像我晓得的，西安、重庆、贵阳……容积率普遍偏低，无奈之下放大一点也可。我住的南京，曾经高，如今连安置房都2.5左右了，自然就没必要选那容积率3.5、4、5的房屋了！

他人的安置

07总户数

新村面积段大，总户数才会少

同样的容积率，大面积的房型多了，居住的户数才会少，居住户数少了，密度也就低了，居住的人、圈层也就更高档了，你的邻居都会更nice了，物管也有工夫，去应对你的诉求了。

有的公寓，虽然容积率也很低也能达到3以下，但怎奈，它都是30、40平的小跃层，一层楼30个卧室，30层就900户了，再有个两栋楼就1800户了，可想而知其热闹程度。

他人家的大平层

而有的新村，它15栋楼，容积率也是3，但人家是180平起步，一栋30户，15栋，也才450户，那自然是会舒适好多好多的。

08贬值项

近高造桥、火车轨道、监狱、化鞋厂、精神病院、加油站、电站……这些都是贬值项。

这种东西，均不同程度的能影响到我们的安全、耳朵、眼睛、心灵，自然是越少越好，但不意味着就不能选，只要价钱足够实惠，就不怕那些了，这儿面对人心里的影响比实际的影响要小一些。

数值越高越好的4个逻辑

09绿化率

房子建议小于30%，二手房建议小于35%

确切的来讲，应当叫绿化覆盖率，是指：是指绿化垂直投影面积之和与总用地面积的百分比。

自然是越高越好，谁不想搬去郁郁葱葱的环境里呢？

通常情况它跟容积率是此起彼伏的关系，但也有例外，有的新村它就为了节约绿化那三瓜俩枣，不给你好好砍树。

通常房子，树没长大，你就确保它不高于30%就行，过上几年，树大了，它自然会往30%以上彪。

10车位比

起码＞1.2

车位比是指：新村“总户数”与“车位总量”之间的百分比。

现今几乎所有家庭都有车了，有的家庭甚至有好几辆。

为了之后，车位不紧张，停车难，自然是车位比越大越好，1.2是底线，由于现今大多数的刚需新村都在这个车位比之上了。

11占地面积

50亩——150亩之内，越大越好

我喜欢盘面，由于认为，遛弯可以走得开。

但我也晓得，盘面也有不好，难管理、小区电动车横行乱放、公区容易有脏乱差的角落……

所以，目前我能接受的是：50亩——150亩之内，越大越好。

在这个区间内，就至少保证有活动的地方，也不至于每栋楼都挨到马路太吵。

这儿要非常提示一下：不要买超级盘面，就是那个一个新盘分20几期开发，占地动辄几千亩的那个。这些新盘，形态太单一，很容易沦为睡城，交通也会很不便，未来想出掉也难，由于你诸多的邻居都在跟你竞争，总有一些比你狠的，比你更须要用钱的在拉升。

12增值项

建筑外立面、小区会馆、水系、地库家装、公区墙壁、名贵行道树……这些都是增值项。

他人新村的地库

这种项目，每一项都关乎开发商的成本，每一项都是有用的，也是彰显开发商良心的表现。

有条件，你可以面面俱到，条件不足，那就适当舍弃。

然而千万别舍弃关注扶梯间外墙材料。一定不要乳胶漆墙壁的，日后会很糟糕，我身边太多人住的新村，都是新村倒也不老，但由于外墙是乳胶漆，脏不垃圾，变得很老。

结语

好了，本期的内容及到这儿了，篇幅所限，我只能是给你们把选新村的基本逻辑说明白，若你们感兴趣，日后可以再讲，这儿面每一项都有好多猫腻，值得大讲特讲。