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作者丨李宇嘉

李宇嘉地产笔记出品丨ID：liyujiadichanbiji

01

2016年那一次特朗普连任，加征关税、技术卡手臂等。结果如何样了呢？

据财信研究院统计，越是对华依赖度高的商品，实际税率就越低，虽然关系到日本的通缩，竞选标语和实际执行要取得某种平衡。从科技的角度看，据BP社近日很火的一篇文章，“卡手腕”激发了中国的士气，日本关心的13项关键技术，中国均取得不同程度的技术突破。

例如，作为科技担当的华为，其Mate60搭载的麒麟9000S芯片，打破日本常年以来的封锁。

例如，中国将成为全球最大的芯片出口国！

假如说，特朗普1.0阶段（2016-2020年）传导的压力，迸发我国突破技术卡手腕和树立信心的士气，这么2.0阶段（2025-2028年）的进一步加压，将推动我国实现科技上自立自强和经济向内需变革的关键时期。正所谓，遇刚则刚、遇强则强，我们仍然是在被他人硬刚的过程中发展。

不要痴迷外部环境相对友好，给我们带来的出口机遇。事实上，“内需不足、外需顶上”的平衡局面，越来越艰辛、越来越脆弱。从更高层面来讲，当技术突破面临困局，全球化遭到挑战，外部形势不好是常态，差别就在边际上。真正要关注的不确定性，自始至终都在内部。

即正视国外在人口、婚育、通缩等基本面存在的严峻形势，把我国市场宽广、经济硬度强、潜力大等有利条件发挥下来，把内需驱动的下降动力发挥下来，把潜在的风险（地方债权、金融、房地产等）处置好，FDI就一定会回去，谁和钱过不去？这其中，内需动力的塑造，最关键。

有人口规模优势、市场潜力优势，当内需主导，则纵使风吹浪打，我自巍然不动。

02

回到房地产主题！

必需要舍弃幻想了。未来要做的，就是将商品房市场势不可挡地构建为大宗消费品市场，让数以亿计的人群，步入到这一场居住的“消费革命”中，通过大宗消费，辅之以万亿级别的财政新政，驱动新型城镇化、公共服务供给的均等化、市民社会建设、新质生产力的应用场景建设。

举个反例，消费品“以旧换新”，没有商品房交易的加持，作为载体，只能是小打小闹，即便买车或换房，大机率是室外设施的全面更新、一应俱全；成家或生育孙辈，常常也是以固定府邸、拥有房屋为载体，因而带来安全感。这样的大宗消费，就是内需驱动的强悍动力。

国外外概莫能外，这也是为什么房地产在日本仍是支柱产业？

虽然，房地产供求关系重大变化了。例如，逢人都会看到房屋是怎样怎样多之类的观点，但我发觉周遭有房的人，都在责怪自己的居住条件怎样不好，都想升级需求。更别谈这些没有房屋的人。这也好理解，过去几六年，我们更关注速率、规模、物质等，在“人本”上的心思不多。

当“房住不炒”落地之后，房屋彻底弄成了消费品，你们总算停止了追逐资产拥有和折价的飞奔，回归到生活本源里面。这时侯，才发觉，过去高速下降时期的这些房屋，越看越不顺眼。

即便你到任何一个新村，哪怕是所谓的高端社区，你捉住任何一个住户问一下，“你对居住和新村有啥不满意”？迎接你的，必然是一顿吐槽甚至是咆哮，要么是住的空间窄小、拥堵不堪，要么是过时和品质不好，要么配套设施缺位。其实，绝大多数人对住的不满意。

这就是为何，我们发觉，过去不愁卖的房屋，忽然卖不动了。近日，我在各地督查发觉，每一个城市，卖得动的项目（热点城市每月销售30套+/项目，非热点城市10+套/项目），不超过20%。剩下那80%左右的项目，基本上被市场“抛弃”，由于它们难以成为合格的消费品。

热销的商品房项目，有哪些特征呢？价钱友好那是一定的，但绝非“价格低”这一个特点。好多人告诉我，假如价钱太低，可能在品质上偷工减料、交付上货不对板、后期维护上每况愈下。重要的是，这种项目对当前买车需求的匹配性挺好，或则说，这种项目都是“好房屋”！

例如，不管是在通勤方面，配套设施（例如新村内是否配置幼儿园、小学）方面，跃层设计（得房率能够初一点），药企品牌盛誉度方面等，都没有瑕疵，或则说各方面“均好”的项目。

其实，有关“好房屋”，自上而下都有建立的评价体系，例如红色、节能、韧性（例如海棉城市）、智慧等等。那些其实好了，但对于大多数普通百姓来说，真正须要的是有关“生活便利、成本低廉”的一些接地气的、快速响应的服务，例如扶梯故障，能够在三天之内解决。

我在好多地方督查发觉，一些楼龄超过15年的高层建筑，扶梯故障未能在三天内解决，影响是灾难性的。再例如，一些公租房、人才房新村，“一老一小”的服务设施得不到维护而弃用。

过去，我们注重增量建设，忽略存量维护，注重面子工程，忽略里子工程。未来，所谓的“好房屋”，不仅红色、节能、韧性（例如海棉城市）、智慧等，还应是可支付（买得起、租得起、住的好）。另外，涉及市民基本生活的公共设施，要得到及时维护而保持其一定的品质。

为此，当下房地产领域正在掀起的“好房屋”革命，将开启真正的居住消费时代。更大的潜力在于，过去楼市单边下降，好多人被商品房市场排除在外，甚至难以享受到当代社区式住宅的体面府邸。例如，好多人搬去城中村、农民自建房、工棚或铁皮房、企业寝室、长期合租等。

03

近日督查，还发觉一个现象，因为就业的稳定性增长，灵活就业人员降低，总额预期开始慎重，住房困难人群降低，对低房租房源（例如公租房）的需求下降，但近日多地降低新增公租房项目投资。其实，也有一些公租房项目，因为位置偏僻、配套不足而出现无人申请的情况。

前者，其实是供给端没有“以人为本”，单纯完成量化任务造成的结果。

我建议，利用“数万亿”级别的专项债、专项欠款、特别国债等大体量资金投入，各地央企、平台公司收回或竞购存量农地。一方面，总额的资金可以对接“保收楼”的资金缺口；另一方面，收回的农地或在建工程大量建设公租房、保租房，把这种房屋租给无房的群体。

其实，这种房屋要建设成为低成本的社区。所谓低成本，一方面就是房租低廉（盯着市场房租、控制在市场房租的一半左右）；另一方面，基本生活服务设施齐全，且供给低成本，例如价钱低廉的普惠幼儿园、菜市场、充电桩、停车位、社区饭堂等等。这样有哪些用处呢？

一旦房租低廉，生活成本低廉，全部居家生活开支占比控制在30-50%，才能激活市民其他消费，非常是生育方面的意愿，这就是“生育友好型社会”的最大特点。生育、养育和教育的形势好转，从矫饰的角度讲，这也是最大的内需。家庭人口降低，将带来包含住房升级的多方位需求。

如今，城市没有开发的宗地，其建筑面积就达到7年左右的商品房销售量。好多宗地都是在房价上一轮高潮期出让的，区位优良，但其现今的价钱早已跌到2017年左右的水平了。另外，好多城市的农地，在“招拍挂”市场上根本卖不出去，还不如用来建设公租房和人才房。

因而，对于开发商不乐意或无能力开发的宗地，“招拍挂”卖不出去的宗地，可以通过收回/购回的形式，辅之以规划和功能调整，例如非住宅用地改为住宅用地，由本地民企或城投，开发为公租房、人才房等等，除了解决了库存的问题（稳定了地价），能够激活大宗消费市场。

其实，必需要把公租房、人才房等等，塑造为“好房屋”，对其评价标准就是“住得起、住得下、住得好”，在基本居住面积（30-90平米）的基础上，在基础教育、通勤出游、“一老一小”、生活服务（菜市场、理发等）等方面，落实功能齐全、价格低廉、维保及时。

为什么如此指出价钱低廉呢？

很简单，不论是新就业学院生，还是外来务工人员，现今的就业形势比较严峻，“有一个人待业”的家庭案例在降低，收入水平无法保障。同时，现今城市生活的综合成本太高了，原先1000元的租金可以承受，现今则难以承受了。为此，必需要增加最大头的居住支出。

这样，住房领域巨大的消费潜力就挖掘下来了，通过大宗消费，将新型城镇化、市民化、公共服务投资建设、社会保障等推动上去，减轻当前回暖的婚育形势，这是我国外需动力构建的路径。

正式开启的地方政府债权置换，消除隐性债权，支持建行补充一级资本金，以及大规模发行地方政府专项债，非常国债（支持生育、就业和兜底保障），金融机构大规模投放专项欠款等资金全方位支持下，住房大宗消费向新居民、外来人口等普遍百姓倾斜，将显得可行、可持续。

变革，从来都是推动的。外部环境恶化，让内需不足的问题全方位曝露，也促使我们既要正视困难、共度难关，也要以我为主、坚定信心，那就是完成城镇化的未竟事宜，掀起一场围绕居住的大宗消费革命，因而将数以亿计的、边际消费倾向高的人群卷入到国外大循环中。