经历了一季度“小阳春”，房价在二季度荒谬下降，掀起了激烈讨论。房地产究竟该不该救，众说纷纭，各有注重，基础都是构建在当前房地产的窘境之上。这个链条最长、影响面最广的行业，再度走到十字路口。

是迁怒于过去高负债、高杠杆的发展模式，还是城镇化率已然触摸到天花板？继采访孟晓苏、管清友、贾康之后，本期凤凰网《问渠人物》特约对话知名经济学家、上海交通学院安泰经济管理大学特聘院士、中国发展研究院执行主任陆铭院士，从城市空间、人口流动的视角，对当下中国的造城运动、地方债、地产调控本质等问题，给出了一些奇特解答。

核心观点提示：

1、人口流出的城市建新城，房屋卖不出去，基础、工业设施供给短缺，就出现地方债权危机。

2、在建设用地的配置当中，要把更多的权利下放给省，而不是由中央来决定。

3、债务的约束机制，要打破中央政府的隐型担保，或则叫刚性兑付预期，“谁家女儿谁抱”。

4、我们的住房新政要更多做供给侧的变革，而不是需求侧。

5、为了把楼市控制住，如今好多管需求的做法，实际上是在补助富人。

6、目前全省的城镇化率是65%，城镇化发展远远没到“底”。

7、在人口持续流入的地方，既要造商品房，也要造公租房。

8、可以给企业发补助，来给年青人提供就业岗位。

地方债VS造城运动

「“远、大”新城留下巨额欠款」

凤凰网：近来见到您的一篇文章，是关于尚城建设与城投债的。现在几乎每位城市都有一个尚城或是新区，这么地方债是不是由于造尚城造成的？

陆铭：虽然是2017年的一篇老文章，置于明天还适用。

地方政府通过开发尚城新区，把农地作为一种资产注入到城投公司，经过融资平台去欠款，借了债后再做开发。希望有招商引资进来，之后带职工进来，人口来了再买房子，这个故事就十分完美。

但遗憾的是，中国的尚城好多建在一些人口流出的地方。那些城市尚城新区建好了，房屋卖不出去，基础设施、工业设施供给短缺，那就引起了地方债权危机。

我们把有些地方建的尚城，讽刺地称之为“远大的尚城”。这个不是远大，是远、大。如何远呢？离老市区远，平均距离非常大。在我们的研究样本里，尚城平均都可以容纳四十多万人口，但很难跟中心市区的产业形成互动和关联。

有相当长的一段时间，每位地方都想建新城。仅仅我们搜集的大约500多个尚城的样本，其中就有270几个城市，包括地级市、直辖市都建了尚城。全省的地级市也就300个左右，有些地方恨不得每位县都建一个尚城，这个结果就十分可怕。

凤凰网：是由于不讲经济吗？

陆铭：假如说没有讲经济，地方政府肯定不同意。我莫非不是讲经济吗？基础设施开发也在创造效益，我们明天所讲的经济审视，是说你有没有恰当的、合理的回报，在举债的时侯，有没有考虑过这个借贷是要还的，还是基于基础设施投资的回报来还的。

凤凰网：您对中国式的尚城建设有什么建议？

陆铭：要多管齐下。

第一，建设用地指标的配置，要考虑跟人口流动方向一致。

在建设用地的配置当中，要把更多的权利下放给省，而不是由中央来决定，省内应当有更多的权利来依据自身情况进行配置。

第二，充分发挥市场竞争。

基于中国特别特殊的农地制度，建设用地指标由中央来配置短期内很难改变，而且市场机制可以起到一定作用。例如一个地方少建设用地指标，另一个地方多建设用地指标，我们多年前就在提跨地区的建设用地指标的可交易，要推动建设建设用地指标和补充耕地指标的全省统一大市场。

第三，债权的约束机制。

假如地方政府借债没有约束机制，地方高官聘期三三年就走了。他欠债的时侯，花钱的时侯，政绩是在我这一届，要还债的时侯走了。

所以，债权的约束机制就指出：

（1）谁借的一定要追责，哪怕早已离开了。

（2）金融市场约束，金融市场要去看你的投资回报。若果投资回报不高的话，要你付更高的利率。

（3）要打破中央政府的隐型担保，或则叫刚性兑付预期，“谁家女儿谁抱”。

第四就是人口流动。

人口流动对地方政府是一个挺好的约束机制，假若一个地方人口在流出，这么就要提升财政使用效率。倘若当地欠了一身债，最后还不成，老百姓就不愿帮你还债，用脚投票就走了。

凤凰网：回溯过往，怎样评价城投公司在地方经济发展中的作用？

陆铭：在中国那么大的国家，一定要分地区、分类别来看，包括我们在评价城投公司作用的时侯，不能扼要讲它起到的是一个积极作用，还是一个悲观的作用。

经济发展初期，基础设施的开发不够，须要搞建设，这个时侯地方政府融资起到一定的积极作用。

随着时间推移，当投资过度，基础设施引进了好多，尤其在人口流出地建新城，原本就比较偏僻，还建得非常大，这时侯就另当别论。

房地产调控VS不达预期

「房地产管需求、控楼市，是给富人补助」

凤凰网：近来几年，房地产从高速发展到如今“急煞车”，从城镇化发展角度，您觉得到“底”了吗？

陆铭：假如我们相信中议会逐步从发展中国家弄成高收入国家，之后再逐步迈入中等发达国家。这意味着一定会有更多的人要进城，城市化率都会逐年提升。

凤凰网：城镇化的速度大约是多少？

陆铭：截至目前，基本上一年一个百分点的速率，十分稳定。

一年会有一千多万人口从农村进到城市，其实并不是每位城市都一样。并且人口从小城市向大城市迁移，一些城市还出现了从农村和近郊向中心市区迁移。

在中国人口大量流入的地方，会出现住房紧缺，不光是商品房匮乏，廉租房、公租房也匮乏。在人口流出的地方，早已出现房地产短缺，房屋卖不动。

从全省的范围来讲，接出来的房地产一定是人口流入和人口流出两类区域两极分化的。

凤凰网：从城市发展角度，我国城镇住宅供求关系达到平衡了吗？

陆铭：没有，远远没有。

有需求的地方出现供给不足，有供给的地方出现需求不足。人口从农村向城市迁移，从小城市向大城市迁移，并不是人口流入地人口太多了，而是人口和建设用地（住房）的空间错配。

我们要尊重区域经济发展的规律，要让中心城市和城市群成为区域经济发展主要的空间载体，要让优势地区获得更多的发展空间，来降低它在经济发展中的人口承载力。

凤凰网：近来吴晓波有篇文章引发广泛关注，他说“只有救房市能够救内需”，您怎样看待这个问题？

陆铭：不敢多评。而且客观上来讲，房地产行业对于带动内需和经济增速确实十分重要。

不管明天房地产存在多严重的问题，都有这几个特征：它体量大，它带动的投资、上下游相关的产业，包括对就业，都是影响特别大的。

如今要做的是结构调整，不是回到老路上，而是要走上一个让需求牵引供给、供给创造需求的一种良性的产业发展新态势。

凤凰网：房地产反复调控，然而为何行业觉得收效甚佳？

陆铭：我仍然觉得，我们的住房新政要更多的做供给侧的变革，而不是需求侧。

有观点觉得，楼价高是需求侧的问题，是带着炒作，针对需求侧的判定那就是管制需求。

但若果需求是真实的，管制需求引起的结果就是：第一，有可能连累刚需；第二，把一手楼市格给管住了，就管不住二手房。管住了二手楼市格，市场就没有活力，你们就不去投资。

甚至有可能管住二手房，会出现好多地下市场。例如说把家装费算到楼价里，把家里的字画算到楼价里，甚至出现假结婚、假离婚，层出不穷。

凤凰网：您说的案例确实在这三年屡见不鲜。

陆铭：假如管需求是为了避免财富的不均等，这么根据家庭买房的数目进行一定管制是有道理的，但不是为了管楼市。

为了把楼市控制住，如今好多管需求的做法，实际上是在补助富人。限制一手房的价钱，一手房和二手房倒挂，买到就赚到。而低收入者永远在楼市面前望楼却步。

非常是大城市房屋紧缺，楼价管制了，需求降低了，这么买房人就要求你有资产证明，甚至要求进场费，有时增强首付比列，有时还要求全款付，这种都是有利于高收入者去获得购房的权力，再利用二手房来变现，这样弄成对富人补助了。

假如不管商品楼市，有钱人想买车子，你让她们买——但可以同时限制家庭的订购数目——买完之后再把税征过来，这个钱可以成为政府财政收入，最后弄成公租房和廉租房的建设资金。这是一种良性循环。

凤凰网：近日热议的全面实现不动产统一登记和房地产税，是不是意味着“管需求”政策导向将很快改变？

陆铭：房地产税肯定是要以全面的登记为前提，并且全面推动不动产登记是不是就意味着房地产税很快还会下来，我认为不能这样下判别。

尤其是当房地产市场短期不是这么好的时侯，假如我是决策者，不会在这件事情上操之过急。

凤凰网：假如开始征收房地产税，您觉得应当如何征收？

陆铭：逻辑上推，从立法的层面，为了防止之后修法的复杂性，可能会出一个比较严格的房产税征收办法。

但若果要把冲击控制在一个可控制范围之内，不会一步到位地去收。

离开一个具体的征收办法去讨论房地产税，这个讨论是没有必要的。

凤凰网：房地产还有机会吗？

陆铭：绝对有。

第一，空间错配的问题要解决。在人口持续流入的地方，存在大量过剩，既要造商品房，也要造公租房。

第二，中心区位。在服务业越来越多的情况下，不管是为了就业，还是出于服务消费，人口会往中心市区来，从外围重新回到市中心。

第三，居住品质。大量老破小要整修升级，还有适老化社区，以及针对年青人需求的青年公寓。

结构化的需求还有好多新的增长空间，居住品质跟周边的服务、生活配套越来越紧密结合，这儿会有大量的空间爆发下来。