日前，随着存量房商贷利率的批量上调，不少按揭人都尝到了甜头，有人甚至表示每月能少还近千元贷款。

但利空消息还未停止。就在10月31日，工商建行、农业建行、中国建行、建设建行、交通建行、邮储建行六大商业建行发布公告，接出来会相继对商业性个人住房按揭利率推行新的定价机制，简言之，存量房商贷的LPR（按揭市场报价利率）曾经都是一年一调整，如今毋须再等一年了。

而随着存量房商贷利率的批量上调，以及LPR的一降再降，不少人的存量房商贷利率基本要和社保按揭利率趋同了。于是，近来出现了众多关于调降社保按揭利率的声音。

广州宝山区一个房子开盘项目现场。新华社记者郑钧天摄

在利率下行期，专家建议选择3个月重定价周期

按照上述六大行关于建立个人住房按揭利率定价机制有关事项的公告，存量房（商）贷顾客可申请调整重定价周期，选择按3个月、按6个月、按12个月重定价。但须要指出的是，按揭存续期内仅可调整一次重定价周期。

据了解，目前，我国绝大部份贷款利率由“LPR+BP”（BP称为基点），往年，贷款者的LPR都是一年一调整。例如，上海的李先生和建行约定的是每年的1月1日调整一次LPR，现在5年期以上的LPR已调整为3.60%，但李先生贷款的LPR还维持在年初的4.2%，接出来，要等到2025年1月1日，LPR能够按照最新利率进行调整。

对此，多位贷款者困惑道：“如今建行给出了3个月、6个月、12个月的重定价周期，我该如何选择？如何选择对我更有利？”

对此，招联首席研究员董希淼公开提到，重定价周期既不是越短越好，也不是越长越好，主要的审视诱因应是市场利率走势，目前，市场利率或有增长空间，欠款人可依照须要选择较短的重定价周期，重定价周期短，利率上涨能更快彰显，致使按揭实际利率更快增长。LPR并非每位月都变动，以3个月为最短的定价周期是合适的，以1个月为重定价周期没有必要。

但李先生还是有些害怕，他问道：“未来假如LPR一涨再涨，3个月一调整，自己似乎又吃亏了。”

对此，建设建行的工作人员对南都记者表示：“这样的担忧不无道理，须要再度指出的是，按照当前新政，按揭存续期内仅可调整一次重定价周期，修改之后不得再改。另外，11月15日左右贷款顾客可通过手机建行进行调整。”

据悉，南都记者关注到，存量贷款者的BP此次也在调整范围内。按照上述六大行的公告，存量贷款利率加点值（也就是BP）低于上季度全省新领取贷款利率平均加点值加30BP时，顾客可申请调整利率加点值。重新约定的加点值不高于上季度全省新领取贷款利率平均加点值加30BP，且不高于重新约定时所在城市贷款利率加点下限（如有），具体加点值按照市场供求、客户资信情况、贷款担保变化等诱因确定。

具体的估算公式为：上季度全省新领取贷款利率平均加点值=人民建行公布的上季度全省新领取贷款平均利率-上季度各月公布的5年期以上LPR的算术平均值。

专家预测社保房贷利率或上调

上海一居民今年采取组合贷（社保按揭+商业按揭）的形式订购了一处住房，其中社保按揭为120亿元，商业按揭110亿元，今年以来，两者的月供仍然相差500元以上，而这次存量房商贷利率批量上调之后，社保按揭和商业按揭的的月供已相差无几。

据其他媒体报导，目前，我国5年期以上的社保利率为2.85%，从商业贷款利率来看，好多城市的首套贷款利率早已和社保十分接近，部份让利力度大的城市贷款利率早已低至2.6%左右，甚至高于社保房贷利率。

仍然以来，社保按揭因其利率较低的优势而延续至今。而且，随着商贷利率不断释放利空消息，关于减少社保房贷利率的声音出现。

湖南省住房新政研究中心首席研究员李宇嘉公开表示，在社保按揭低利率优势不再显著的情况下，适度上调社保房贷利率，拉大两者价差，或是维持社保按揭吸引力的手段之一。

同时，多家建行表示，根据监管要求，商业贷款利率要求不得高于社保房贷利率。假如社保按揭利率不调低，这么将给商贷利率的进一步调低产生制约。

据悉，南都记者关注到，无论是调低存量房商贷利率，还是调降社保按揭利率，都和当前的宏观经济形势密不可分。

按照国家统计局公布的数据，前三季度CPI（市民消费价位指数）高位运行，总体的升幅过高的。CPI去年从一季度之后，各月环比跌幅基本上都维持在0.3到0.6之间，前三季度CPI环比下降0.3%。对此，已有多位专家表示，我国当前面临有效需求不足的问题，消费的下降面临一定难度。

同时，前三季度，房地产开发投资增长10.1%。全省新建商品房销售面积70284万平方米，环比增长17.1%，跌幅比上半年和1-8月份分别回升1.9和0.9个百分点；新建商品房销售额68880万元，增长22.7%，跌幅比上半年和1-8月份分别回升2.3和0.9个百分点。

基于这样的现实背景，董希淼公开提到，在利率下行周期（LPR去年早已调降了3次），减短重定价周期，动态调整加点幅度等措施，将有助于进一步增加欠款人住房消费负担，有助于减轻潜在买房者的观望情绪，促使房地产市场止跌回稳。

采写：南都记者杨文君发自上海