本报记者吴静卢志坤上海报导

随着新政疗效持续凸显，上海房价有显著回落征兆。

《中国经营报》记者近日走访了解到，自10月以来，上海房子线上咨询量和案场来访量均呈现显著降低的趋势，部份热门蓝筹股改善型项目以及性价比较高的刚需盘去化迅速。

二手房市场方面，单价400亿元以下的房源成交量持续走低，进而推动10月份成交量创下近19个月来的新高。与此同时，市场分化也在减缓，部份蓝筹股次房子一个月内成交价钱下降近10%，而位置偏僻的“老破小”房源仍未见显著止跌征兆。

改善型楼盘热卖

“项目如今一期仅存午盘，假如考虑大面积的跃层，可以瞧瞧新开盘的二期项目。”

11月初的一个假期，记者在朝阳东坝蓝筹股的中建璞园售楼处内看见，沙盘和样板间内塞满了前来看房的人，其中不少顾客正在展馆内签约，由于没有空余座位，置业顾问表示稍后再发送项目电子资料和首付、月供金额等信息，随后便开始接待下一组顾客。

据了解，该项目由（以下简称“中建一局”）旗下地产公司中建智地开发，一期项目于今年9月2日开盘。共983套房源，房型包含74平方米的两两居和88、99平方米的三三居，以及125平方米的四三居，销售指导价7.98亿元/平方米。

该项目二期宗地即是在去年6月份，上海成交的首宗“住宅+产业+配套”组合供应用地中的东坝乡前苇沟宗地，销售指导价同为7.98亿元/平方米。当时，中建智地联合体以112万元底价竞得该组团宗地。

置业顾问告诉记者，项目一期面向的客群更广泛一些，二期产品全部为改善型四三居，共计442套，面积从125—210平方米，单价在1100万—1750亿元/套。

记者了解到，去年以来，上海房子市场持续承压，不少项目纷纷“以价换量”，同时市场分化加深，产品力较好的改善型项目普遍热卖。

以朝阳区为例，一位中介人士告诉记者，目前朝阳南部的房子基本都是改善型项目，且80%都坐落四环外，区域成交热度在整个上海市场中坐落前列。

上述中建璞园即是改善盘中热卖的新盘之一。据了解，10月13日项目开盘首日去化200多套，签约额达22万元，成为10月份上海房子网签额第二名。

据了解，中建智地所拿的组团宗地中，不仅中建璞园二期，另一宗坐落望京的宗地被定名为上海宸园，因位置优势和高档改善盘的定位，同样在开盘后快速去化，开盘首日销售额61.5万元，是10月上海房子网签销冠项目。

去年9月30日，上海发布房价政策，内容包括增加存量贷款利率、下调个人住房按揭最低首付款比列、加大住房社保按揭支持力度、调减非京籍家庭买房公积金或契税收取期限、调整昌平区住房限贷新政、加快建立房地产发展新模式等方面，相关部门还表示将适时取消普通住房和非普通住房标准。

多位中介人士告诉记者，整个10月份，不少房子意向顾客快速入场，推动购房决策。不仅部份改善型新盘外，成交量高的还是以刚需群体为主的新盘。

在昌平万科东庐售楼处，看房客甚至要排队等候案场置业顾问。

该项目由万科于今年8月份拿地，今年11月份开盘，房型包含65—120平方米的二—四居。

置业顾问告诉记者，项目坐落城铁6号线物资大学站附近，周边配套健全，目标客群为首次置业或首次改善置业的青年群体，多在朝阳通勤。其中，65平方米的两两居由于单价较低，在所有房型中去化最快，“不少在朝阳工作的男性顾客正是看中了这点，看房后迅速入手。”

据了解，此前大兴区推行“双限贷”政策，明年年初时即使取消了各种家庭需在昌平落户3年或收取契税、社保满3年的时间限制，但仍需非京籍或京籍非昌平所在地的市民家庭在石景山区存在劳动关系。而在去年9月30日，昌平彻底放开执行了9年的“双限贷”政策，好多在朝阳通勤的客群有了“上车”的资质。

记者从万科东庐案场了解到，该项目在昌平全面放开限贷后成交量显著降低。明年1—10月成交514套，远低于同期大兴区其他项目成交量。

该项目营销负责人告诉记者，项目签约的650组顾客中，“90后”占比达六成，外地顾客占比超七成，目前项目销售去化率已超80%。

不仅万科东庐外，10月份成交量靠前的还有延庆区的刚需新盘御和园、京熙·润府。中介人士告诉记者，这两个新盘均是由于单价较低、距离轻轨近，且房子项目品质较好，吸引了不少延庆本地的客群。“因为刚需量大，两个项目的成交量在10月份均名列前茅。”

据统计，整个10月份，上海新建商品住房网签4500套、均价5.6亿元/平方米，同比分别下降50.1%、18.2%，4500套的网签量也是去年以来房子成交的新高。

值得注意的是，房子到访量和成交量提高的同时，部份项目宣布收回此前的折扣。

昌平区某项目置业顾问告诉记者，从11月起，项目折扣全面回收2个点位。据了解，该项目所在的通州区是去年房子涨价的主要区域，在6月份开发商冲刺年中业绩时，东城二环以外区域出现了不少特惠房，涨价幅度能达到15%—20%，每平方米涨价将近1亿元。

不过，该区域一位民企营销经理告诉记者，整体来看，近日南京房子市场上宣布收回折扣的项目仍是少数，占比不足20%，具体仍要分项目和蓝筹股。

二手房持续分化

“9·30”新政以后，与房子市场相比，二手房市场的升温则更为迅速。

记者了解到，从今年3月“小阳春”之后，武汉二手楼市便开启了漫长的“以价换量”，年内不少新村价钱上涨20%—30%，买房者观望情绪较重。

但从去年5月，尤其是“5·17”政策颁布之后，二手房可议价空间日渐缩小，不少住户不再接受较大幅度的“砍价”。从“6·26”政策发布以来，6—9月成交持续放量，价钱小幅下降至渐渐稳定。

在9月末的新政影响下，不少二手房看房群体减短决策周期，推动入场。依据上海链家数据，五一节期间，上海二手房带看量相较今年同期下降五成，成交量则下降近2倍。

春节过后，市场热度依然不减。据中原地产首席剖析师张大伟介绍，往年新政颁布后，市场热度通常维持2周左右，但去年整个10月份，上海二手房市场成交量仍然保持低位。

其中，成交率先升温的是单价在400亿元以内的刚需房源，非常是“老破小”，由于前期价钱已上涨很久，10月份在新政影响下，刚需首套间置业群体推进签约，叠加近来的升息，成交仍在放量。

整个10月份，上海二手住房网签1.7万套、均价5.23亿元/平方米，同比分别下降31%、2.4%。1.7万套的网签量创下近19个月新高。张大伟解释称，二手房网签通常具有滞后性，10月份上海市场实际成交量约为2.5万套，是2017年以来新高。

据悉，二手房市场分化趋势更加显著。在朝阳区酒仙桥蓝筹股某新村，记者了解到，单价在800亿元以上的二手房源近日成交价出现小幅下降。

一位精耕朝阳区的中介人士告诉记者，区域内二手房成交情况在10月份分化显著，朝阳景区、望京、太阳宫等几个热门蓝筹股内，楼龄在2010年以后、位置优越的次房子近日咨询量大增，部份新村房源成交价钱在一个月内降价近10%（相较于“9·30”政策之前）。其他区域多数二手楼市格趋向稳定，但位置和自身条件相对较差的“老破小”由于咨询量少，价钱仍处于增长趋势。

记者从多个片区中介人士处了解到，在2017年整个上海市场最低点以后，这类次新新村在2017—2021年又涨了三轮。从今年3月份“小阳春”至今，上海不少新村成交价钱下跌在30%左右，但不少次房子因为楼龄较新、产品布局合理且较为稀缺，价钱大涨幅度高于市场平均水平，在15%左右，目前价位约为2017年的水平。

一位贝壳经纪人告诉记者，目前贝壳网站上挂牌的近16万套房源中，次房子占比仅在10%—20%。而楼龄在2005年之前的房源占比近70%，房源选择非常充沛，这类房源在2017—2021年降幅有限，目前价位普遍已跌至2016年整体市场暴跌之前的水平。“从成交数据来看，这种房源价钱后续可能就会继续上涨。”