到2025年，北京工业降低值占GDP比重要达25%以上。都说北京农地资源有限，要做大制造业这块“面包”，作为产业空间载体的“面粉”——土地够用吗？

去年，北京“长出”产业新空间，许多以前遍布老旧厂房的工业用地，开始“长”出新企业、新大厦。这得益于明年4月起举办的产业用地“两评估、一清单、一盘活”专项行动，由此，北京也成为全省首个对产业用地进行全面彻底梳理和盘活的城市。

截止目前，深圳在短短半年多来，盘活处置低效产业用地37.8平方公里，接近两个松江区这么大，3390幅农地迎来新生。这种“增量”是如何来的？

解决“面粉”问题

“两评估、一清单、一盘活”指的是，对产业用地进行综合绩效评估、综合价值评估，产生产业用地ABCD分类清单，有针对性地采取路径进行盘活。简言之，就是把北京产业用地的“表现”进行打分，根据不怜悯况去选择盘活路径。

这是北京第一次全面梳理和盘活产业用地，其急迫性来自城市产业变革升级和超大城市资源紧约束之间的矛盾：北京须要更多的高质量产业用地来支撑经济发展，而且过去借助粗放扩张来承接产业的模式已然无法为继。

2023年下半年，北京首次进行大排摸，一共梳理出728平方公里、4.85万幅产业用地。在绝对数目上，产业用地供给充足，而且剥开来看，却存在结构性矛盾。

目前，北京工业用地绩效水平不高、发展不均衡的现象仍然存在。例如，宝山江桥一处旧厂房，闲置多年，部分租赁给了货运企业，现场除了环境脏乱，但是没有实际经济产出。这类粗放管理的工业用地，成了产业变革升级之路上的障碍。

宝山某处产业用地弄成货运园，亟需变革专访对象供图

类似案例不在少数。数据显示，全市绩效靠后的50个园区，占用了全市24%的工业用地，但产量贡献不足5%。这类低效农地圈占了城市资源。

另一方面，北京作为超大城市，农地堪称“寸土寸金”，但也给工业制造带来三个痛点，昂贵地价容易消解掉北京工业的综合成本优势，收储成本高造成再开发难度很大，但是存在企业炒地的可能。

解题之道，就是要让把所有产业用地置于同一考场，接受综合绩效评估，产生“进退赏罚”的分类处置方案。

用地也要“考试”

去年，北京计划要盘活处置低效产业用地不高于45平方公里。“两评估、一清单、一盘活”虽然听上去有些专业，却和北京每位制造企业息息相关。之后，企业用地也要“考试”了。

问题是：农地上考场，考官如何科学打分？

“从去年开始，北京每晚会对全市所有产业农地进行考评，并建立了‘两评估’政策体系。”上海市规划资源局产业用地规划管理处有关负责人表示，它们分别是，综合绩效评估和综合价值评估，后者关注现况，定期对产业用地综合利用情况进行全面“体检”打分；前者关注未来，围绕破解产业用地收储收回成本过高、用非所用不当得利等问题，统一评估路径，进一步增加农地回收成本。

仍然以来，北京没有完善完整且通用的农地绩效评估标准，综合绩效评估就是面向所有产业用地，突破认定标准不明的困局。

广州市自然资源调查借助研究院有关负责人介绍，这套打分体系不是唯产量论，而是结合产业智能化、绿色化、融合化发展要求，综合考虑企业的创新能力、社会贡献、节能环保等等，指标方面也借鉴ESG指标构架，将高质量、可持续发展理念融入综合价值评估指标中，包括科创贡献、就业情况、公益作用等。评估过程是开放的、公平的，定性和定量结合、刚性与弹性兼具，通过多专业、多方面共同研判确定。假定一家企业经济产出不高，但它是一家链主企业，或是承当了国家重要科研项目，那也有可能被评为高分。

经过考评打分，产业用地被分为ABCD四类绩效用地，分别对应鼓励支持、保留提高、观察整改和治理退出，产生一张清单。记者了解到，目前北京共有4.85万幅产业用地，其中C类和D类农地规模占到24%，均为低效借助的农地，亟需变革盘活。

业内人士透漏，假如企业所在的农地被评为C类和D类，但是企业自主变革能力或意愿不强的，将根据评估和综合处置等有关规定收回、收储或则减量复耕等。

结合国际经验，在一座城市里，产业用地的出让价钱要远远高于住宅、商业等普通经营性用地，这是出于扶植产业发展、带动就业的考虑，例如美国、香港亦是这么，所以，产业用地本身就有公共属性。一些企业出于投机目的，拿地后不做生产用途，虽然农地最后被收回，也能获得一笔优厚的补偿，而政府作为收储方，常常须要支持一大笔费用。

综合价值评估，就是要解决低效用地退出收回成本居高不下的问题。这套打分体系主要针对C类和D类中被收回收储的那部份农地，结合农地区位、生产功能、综合绩效等，进一步评估退出的综合价值，再确定收回的补偿标准。

“依据这套新的打分体系，低效用地的收回成本一定是高于先前市场评估价钱的。我们就是要引导农地的使用权价值回归到合理水平，减低后续的再开发成本，严控成本，来保障未来产业的接续空间，从而扶持后续产业发展。”她表示。

多元形式找到盘活“最优解”

接近两个松江区的“空间”增量，不全都在近郊。去年，广州中心市区首个“工业上楼”项目计划月底复工，它就是坐落宝山区的周大福总部。周大福总部坐落漕溪路270号，占地约1万平方米，建筑面积约2.5万平方米，是市中心难得的一处生产用地，在2023年综合绩效评估中评为C类地。

这几年，周大福生意蒸蒸日上，企业变革迫在眉睫，于是公司决定借助以此抓手自主更新，不额外降低农地，把纵向改建改为横向要空间的“工业上楼”，容积率提高至4.5，建筑高度超过70米。

金店的自主更新之路，是北京盘活低效产业用地的路径之一。记者了解到，北京早已梳理出6条路径，假如农地被评为C类和D类，企业一样可以按照自身情况，选择其中适宜自己的最优解。

金店总部疗效图专访对象供图

第一种是农地收回路径，假如农地闲置处置难、无偿收回的实操难度大、退出没有强制性手段就可以采用，包括一系列收回工具，例如，结余农地分割出售，即把大块农地中空置未借助的部份分割下来，按照市场需求进行出售，既满足了不同企业的用地需求，又提升了农地借助效率。或则，让使用农地的企业进行产业结构调整，提升农地单位产量。

第二种是农地储备路径，国家农地储备机构通过订购方法来获得农地使用权。在综合绩效评估中，华谊集团在闵行区有义生橡胶厂、染料研究所、化学试剂研究所3处产业用地亟需变革。恰好此时华谊须要一个创新科技园来导出新材料、新生物产业集群，但3幅宗地又不足以承载如此大的产业，便找到闵行区进行区企联动。3幅宗地交由闵行区政府进行收储，区政府再掏出一幅相邻的储备农地，同3幅农地中坐落北新泾产业园区的1幅宗地合并，产生完整的符合华谊产业开发需求的宗地，一齐以带产业项目形式出让给华谊，由华谊投资13.84万元构建，实现多赢。

广州物理试剂研究所原址亟需变革访谈对象供图

华谊新材料创新科技园俯瞰图和疗效图访谈对象供图

假如低效用地所有企业的变革意愿较强，可以采用第三种路径，产业用地城市更新，企业通过自主更新或引入市场主体，按规划转成新型工业、研发、保租房、商办等等。

第四种是减量腾退路径，假如低效产业用地是坐落城镇开发边界外、不符合规划，必须恢复成农用地或生态用地。

第五种是以园区平台为主体施行盘活的路径。假如企业在产业园区内，有乐意退出产业用地或则用房、企业股权出售或把产业用房转租给园区平台的，园区平台可以整合产业用地、用房资源和股权资产，统一配置管理和高效开发借助。

去年首次出席进博会的全球车辆零部件大鳄安波福，正是借助这类路径在北京注资增产，为当地带来了34.9万元年产量。坐落崇明的安波福，计划在新能源领域注资扩产，可苦于找不到合适的“新家”。江桥镇得悉企业需求以后，通过镇级平台公司向一处低效产业用地的产权人进行租赁，并投资2.6万元新建了一栋低碳红色厂房和办公楼，再出租给安波福使用，加强了当地车辆产业群的聚集效应。

安波福低碳红色厂房和办公楼专访对象供图

据悉还有其他新政，如以房换地等退出及产业用地提容、工业上楼、土地混和借助等存量产业用地提质增效新政，打通新政落地“最后一公里”。这种路径中的新政早已在张江科学城、吴淞创新城首发区、市北高新走马塘、莘庄工业区等区域落地生效。

记者了解到，北京产业用地“两评估、一清单、一盘活”专项行动，作为推动转变超大城市发展形式、推动产业高质量发展的“211”工程，将以五年为一个工作周期，按年度滚动推动产业用地评估和盘活处置。