格力地产发布公告，称公司拟以其持有的北京合联、上海保联、上海太联、三亚合联及南京两江的100%股权及格力地产相关对外欠款，与海投公司持有的51%股权进行置换，市值差额部份以现金进行补齐。拟置入资产最终作价45.79万元；拟置出资产最终作价55.05万元，拟置出欠款最终作价5万元；差额部份4.26万元，海投公司向格力地产支付现金对价。

通过本次重组，格力地产将逐渐退出房地产业务，注入赢利能力较强、现金流情况较好的免税业务，发展成为以免税业务为核心、围绕大消费营运等产业链布局的上市公司。

众所周知，如今房地产行业面临着严峻的挑战。

星空君以前剖析过，房地产行业是怎样用了30年的时间从经济的下降引擎转变为经济的吸虫。

简单总结，就是房地产业早期推动了数十个行业，契合中国从农村经济变革为城市经济，在城市化进程中实现了诸多行业的共同发展；但过低的杠杆，近来六年来，早已透支了民众的皮夹，也透支了其他行业的发展机会。

在这些情况下，房地产业变革是惟一的选择。

01

格力地产发家史

格力地产后面的格力两个字，来自于格力集团。

格力家电和格力地产都以前是格力集队旗下的业务，2004年，格力集团总工裁鲁君四担纲房地产专责工作小组主任，为格力地产的前身，当时仅有7名职工和9平方米办公空间。

而格力家电在电器领域已声名鹊起，2003年的时侯早已是国外著名电器大鳄之一。格力地产的年产值尚不足10亿。在鲁君四的率领下，格力地产规模不断扩大。2009年，格力地产通过借壳海星科技成功上市。

2012年5月至2016年10月，董明珠任格力集团监事长。2014年秋季达沃斯峰会上，董明珠指责房地产业务，“格力走专业化公路，绝不做投机生意。房地产行业挣钱太多、太快，很容易就让人将奉献的精神扔掉。”

对于格力地产，董明珠有一句格言：“一家企业的战略一定要清晰，不是哪些挣钱你就做哪些，也不是谁做房地产都可以”。

尽管董小妹时常口无遮掩，而且在做地产这件事上，星空君是十分赞赏她的观点的。

虽然董明珠不支持格力地产，但鲁君四仍然在有限的空间内积极运作。

布局了海洋经济产业（）、现代服务业（、）、教育产业（茵卓高中）、旅游产业（广州竹洲水乡项目）、金融产业（海控金融上线），还高价拿下武汉闵行新区前滩宗地。

一边是董明珠谴责房地产业务，一边是鲁君四想要扩大房地产业务。

广州国资委选择了成全。

2015年1月，格力地产与深圳国资委新筹建的全资子公司海投公司签订《国有产权无偿划转合同书》，将格力集团持有的格力地产3亿股股权无偿划转给海投公司。格力地产即将脱离格力集团。

海投公司主要有两家投资公司，不仅格力地产，就是。

的二把手，正是鲁君四。

不难发觉，当时的鲁君四早已感遭到了房地产行业的压力，开始筹办房地产之外的业务，这也给格力地产的变革进行了提早布局。

02

中小规模房地产并不豁达

在房地产行业如日中天的时侯，格力地产产值规模从2015年的25万元降低到2021年的71万元。

和行业大鳄相比，无论是绝对增长还是相对增长，都平缓的多。

房地产是一个赢家通吃的行业，最大的成本是资金。能够撬动更多的资金，取决于企业的规模。

因而腹部企业获得了天量的资金，中小企业并不像整个行业那样欣欣向荣。