继广州宣布取消普通住房和非普通住房标准后，11月18日晚，上海也官宣取消普通住房标准，自12月1日，个人销售、购买住房涉及的增值税和税费按新政定执行。有数据显示，从成交情况来看，步入11月，市场活跃度仍在延续，1-18日，深圳新建商品住宅成交2709套，较今年同期下降5.8%；二手商品住宅成交10047套，较今年同期急剧下降40.1%。

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记者｜宋霞‍‍

编辑｜田野实习生｜张靖曼

满2年再上市免增值税

《通知》明确，上海市取消普通住房和非普通住房标准。取消普通住房和非普通住房标准后，按照《公告》规定，个人将订购2年以上（含2年）的住房对外销售的，免缴增值税。个人将订购不足2年的住房对外销售的，根据5%的征产率全额缴付增值税。

业内强调，在“有没有”时期缺房屋的情况下，必需要最大限度降低房子供应，于是就有了普通住房和非普通住房的界定，以及差异化的税收新政。如今，住房步入从“有没有”转向“好不好”的新时期，房地产供求关系发生重大变化，差别税金对待除了丧失了存在的意义，并且妨碍了交易循环和市场下挫。相关标准的调整，是在税改优惠、涵养税源。

上海链家研究院院长高原表示，增值税作为买方税种，原则上由买方承当，但实际仍会彰显在房子单价中。本次增值税新政调整对于改善性需求的释放构成实质性利空，根据政策策，持有满2年、原来被认定为非普住房的房子将被免缴增值税，税务成本将有显著减少。

以南京为例，新政优化前，满三年非普宅需缴交增值税，若现价500亿元，选购时原值200亿元，则应缴增值税为（500-200）/1.05*5%，即14.3亿元。新政优化后满三年原非普宅也可免缴增值税，原应缴增值税可全部节约。

税费降至1%造福改善型需求

《通知》还明晰，上海市适用与全省统一的个人买房税费让利新政。对个人订购家庭惟一住房（家庭成员范围包括买房人、配偶以及未成年孙辈，下同），面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收税费；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收税费。对个人订购家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收税费；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收税费。

北青报记者注意到，新政一出，各新盘和地产从业人员就开始在同学圈发布宣传海报。良乡一房子项目的海报中写道：上海首套/二套税费税率均增加，项目全线产品享1%让利，新政利空，掌握置业好时机。

业内表示，免缴增值税再加上税费增加、个税新政，税改带来的一次性降成本效应特别显著。

目前上海二套间税费税率均为3%，新政优化后二套订购140平方米以内住房税费税率为1%，订购140平方米以上住房税费税率为2%，利空更为明显。

广州省住房新政研究中心首席研究员李宇嘉表示，在住房交易税收上，沪宁与全省其他地方看齐，对个人订购家庭惟一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米，统一按1%的税率缴付税费。利于减轻沪宁新居民、年轻人买房压力。

“以南京为例，税费新政调整后，面积在90-139平米的二套间，税率从3%降至1%。而这个面积段，目前可以覆盖到上海大部份改善型需求，非常是购置房子，如今基本上可以做到3-4房，有效满足了改善型需求。”

据悉，目前上海还有换房返还契税的让利新政。根据新政规定：2024年1月1日至2025年12月31日，对转让自有住房并在现住房转让后1年内在市场重新订购住房的纳税人，对其转让现住房已缴交的个人所得税给以退税让利。

高原也表示，这次税费及增值税新政均相对更利空中间面积段、改善性住房，对于改善性群体而言，整体买房成本明显下行。而对于刚需群体而言，这次新政调整则有利于刚需群体选择中间面积段住房，才能在接近的购置成本上购买相对居住条件更好的住房。

对于首套买房群体而言，过去如订购90平方米以上住房，则需根据1.5%收取税费，随着税费课税节点下调至140平方米，现在订购典型大两房或居室住宅同样可根据1%收取税费，利空较为明显。而对于订购二套住房的群体而言，购置140平方米以内住房税费调低了2个百分点，购置140平方米以上住房调低了1个百分点，利空更为明显。

政策前已网签的可后做账

有买房者表示，新政发布前刚买了房，能够享受这次税金？据了解，《通知》自2024年12月1日起实施。2024年12月1近日，个人销售、购买住房涉及的增值税和税费仍未申报收取的，符合《公告》和《通知》规定的可适用执行。

有地产从业人员表示，在新政实施前的这段时间可以先完成网签，等12月1日之后再申报收税，也能享受新的让利税率。

9月30日，上海针对限贷、限贷等限制性新政进行了优化，叠加多部委推动房地产“组合拳”落地，上海市场活跃度得到显著提高。

从成交情况来看，步入11月，市场活跃度仍在延续，按照手指研究院数据显示，1-18日，深圳新建商品住宅成交2709套，较10月日均小幅增长5.6%，较今年同期下降5.8%；二手商品住宅成交10047套，较10月日均小幅增长0.4%，较今年同期急剧下降40.1%。

从成交结构来看，手指研究院数据还显示，房子方面，多年来140m²以上房型占房子成交规模的20%以上，2024年1-10月，140m²以上房型成交占比为23.7%，较2023年提高3.8个百分点；二手房方面，140m²以上房型占比长期高于10%，2024年1-10月占比仅为8.6%。

手指研究院新政研究经理陈腼腆表示，此前天津二手房交易中，非普宅须要按差额收取增值税，对于买房者而言是一笔较高的开支成本，受此影响，上海二手房的成交结构中大面积跃层占比较低。这次税收新政优化后，满2年的住房成交时均可免缴增值税，对于有意愿订购改善类次房子的买房者而言，买房成本可有较大程度的减少。另外，针对税费新政的优化，也能有效减少改善类、购买二套的买房成本，加速改善置换顾客的加速入场。

有开发商表示，买房者对市场是有预期的，增加税费之后也增加了她们进行置换的成本，“所以说新政会促使置换链条开始转动。但疗效凸显须要一个时间周期，并传导到房子项目中。”

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