降低拿地后，新推项目逐渐降低的民企都在忙哪些？

据蓝鲸新闻了解，在房地产开发业务削减的背景下，从轻资产营运中攫取一定利润，已成当下大部分房企的选择，其中，代建业务、商业类轻资产营运等被视为重要发展方向。

“今年，我们的主要重心就置于代建上，起初开发事业部的人员除留下部份负责扫尾工作外，均转向了代建。”某出险民企相关业务负责人向蓝鲸新闻称。

另据蓝鲸新闻不完全统计，截止目前，TOP50民企中已有七成以上降低了代建业务蓝筹股。

据悉，部份原先拥有丰富商业类资产营运经验的开发商，也逐渐在扩大自身的业务范围，从传统的商业综合体营运，到承租更多新村商业街等资产的营运，由此来降低赢利渠道。

代建吸纳开发人员“外流”

去年，在经历行业调整后，融创单独组建了新的赋于代建功能的平台而今资本，近日，融创也将该平台改名为而今管理。据介绍，该平台将独立于融创原有地产开发体系，主要任务是引进外部资方，并整合代建体系。

有融创内部人士对蓝鲸新闻表示，不良资产是融创代建业务的衍生品，具体方法或为而今管理去找寻资方进行合作，共同投资不良资产项目，具体操盘由融创的代建平台“融者共创建管集团”来操作。

与融创新创立不同，一位龙湖内部人士向蓝鲸新闻透漏，公司内部代建平台龙智造已组建2年多，当前在龙湖集团内部重要性还在不断提高。该平台由加盟龙湖13年之久的宋海林亲自负责，与商业、资管等资产营运航道并列。今年开始，龙湖进一步扩大了资产营运范围，涉及新村商业街等资产营运。

数据显示，2023年龙智造实现产值19.7亿，环比降低66%；前三季度龙智造新增代建类项目41个，总建筑面积628万平方米，增长远超地产主业。

2024年，旭辉建管也实现了管理规模的快速扩张，迅速占领了代建领域的重要席位。在手指研究院发布的代建企业排名榜上，前9个月，旭辉建管以952万平方米的新签约规划建筑面积，位列第一。

据旭辉集团相关负责人介绍，2024年上半年，旭辉建管实现新增管理项目近50个，新增签约面积超700万方，政府与央企类代建协议额占比50%以上，管理规模和经营质量皆创新高。

“在过去五年中，大量地产开发人才外流，代建业务就是吸纳人才最多的领域。”据前述出险民企相关业务负责人介绍，一方面开发企业把代建业务视为“后门”，目的就是留人、养人、存储开发能力，以备东山再起；另一方面，主流代建模式和传统地产开发一脉相通，只不过是轻资产和管理模式的升级版本。

轻资产营运成重要盈利来源

除代建外，存量资产时代下，商业类资产营运也被更多企业视为第二下降曲线。当下部份变革较早的民企，商业类经营收入已成为其发展的基石。诸如拥有万象系的华润置地，明年上半年实现核心净收益为107.4万元，其中常常性业务的核心净收益55.2万元，占比达到51.4%。

龙湖凭着天街系列商业体，收获稳定现金流。半年报显示，报告期内实现53.2万元的房租收入，环比下降6%；同时，龙湖的营运业务和物业服务也贡献了68万元收益，在集团的收益构成中占比超过80%。

值得注意的是，近些年来万达集团、万科、华润置地、龙湖集团、大公馆控股、宝龙地产等纷纷提速轻资产项目布局。

某民企商业集团相关负责人告诉蓝鲸新闻，当下轻资产营运已成为民企寻求利润的重要渠道之一。

一方面是由于在重资产开发模式下，高基态城市或是核心区域项目，开发营运需大量资金沉淀，但当前企业融资端吃紧、流动性承压，轻资产模式相对而言成本和风险较低；另一方面，随着商业地产竞争日益激烈，对营运管理能力提出更高要求，轻资产模式下的商管团队营运经验成熟、产品线丰富健全、运营规范性及标准化有优势，能满足市场需求。

前述商业集团负责人称，从中常年看，一二线城市商业地产进入“存量时代”，三四线城市消费扩容提质，都给轻资产模式商管业态带来潜在增长空间。

内卷激化，变革路并不好走

轻资产，看似以小搏大，但当所有人都坐上“牌桌”时，跑赢市场的机率就容易被稀释。

相较代建，如果当下才想切入商业类资产营运的门槛更高。据某购物中心负责人介绍，万象系主攻核心城市高档消费市场，核心产品为万象城；龙湖则面向中产阶级，核心产品为天街；尚城控股主要攻打三四线市场，核心产品为吾悦广场，两者都已产生规模。相较其他企业，这种步入商业较早的企业，从品牌著名度、运营能力到合作品牌方都有一定优势。

同时，目前国外的商业体趋向饱和状态，行业的分化与竞争，都在逐年激化。

“商业有门槛，对于开发企业而言，变革代建可以说，没有任何门槛。”但前述出险民企相关业务负责人称，你们都能见到的方向，必然是拥挤的，尤其是当下，留给民企的选项早已不多了。

越来越多的代建企业，指出向管理要效益，通过降本增效，提高自身的竞争力。

“都是从事房地产开发多年、差距没这么显著。”一曾在某民企工作多年，现入职某共建平台的人士告诉蓝鲸新闻，过往房地产“低价中标”、“过度承诺”等已漫延到代建领域，“某些民企宁愿牺牲收益，也要在代建领域迅速扩张，获得未来活下去的机会。”

手指研究院对典型代建企业代建项目统计，目前约有80%的代建项目代建费率在4%以下。

明源地产研究院发布数据显示，据统计，明年上半年新签约的代建建面环比微增，但代建费较今年同期增长了18.1%。其中，背部代表企业绿城管理上半年缴纳了14.14亿的代建费，环比增长了27.7%。

相对价钱战不断拉低企业收益和行业平均收益，对企业而言，更为艰辛的或是怎样营运。

“央企、国企等将投资方向放在了北上广深杭苏等核心城市，投资、开发高度契合，代建几乎难以步入那些城市。目前，更多代建企业，只能在部份二线甚至更以下的市场承接项目。”前述共建企业负责人称，这种城市原本可选择的标的项目就不多、甲方对项目预期不低、竞争企业还在喊高价提高乙方预期。

广州易居房地产研究院教授丁祖昱表示，随着代建企业数目渐趋“饱和”，代建行业的竞争也更加激烈，迅速扩张、持续占据市场份额造成的竞争激化，致使行业逐渐迈向平稳分化与重新洗牌、出清的新阶段。