作者|利晋编辑|苏淮

绿城中国的2024年总结，离不开一个核心关键词：地王。但角逐地王只是一个结果，支撑背后是它的胆气和运气。

地王

2017年1月，上海迎来开年首场土拍，绿城联合建发竞得西湖区留下单元宗地，创下了西溪蓝筹股地价新高；紧接着，又抢下南昌下沙区47号塘北宗地，把利物浦蓝筹股带入了“4字头”时代。

绿城以“闪电战”的形式，三天内创造了两个地王。

绿城疯了，逆市而为。

2016年，全省诞生了350地块王，当初年末，房地产市场迎来密集调控，2017年全年超100城、出台250余次调控新政。

好多人都说，“2016年是地王之年”，“2017年是市场调控最严厉的一年”。

很快，时任绿城执行监事兼行政总裁曹舟南下来表态，“绿城无意参与地王之争”。他说，绿城会趋缓投资步伐。

7年后，姑苏城，举办了开年首场土拍，绿城拿下了罗村商务创新区Z03号宗地，楼面价4.54亿元/㎡，创造了上海新地王。2024年8月，绿城又以13.1亿元/㎡，重夺广州黄浦区斜土街道宗地，再造一个地王项目——国内总价地王。

2个月后，绿城以34.22万元竞得上海上县城四堡七堡单元JG1402-36宗地，创造了浙江总价地王，也把北京带入了“5字头”时代。

绿城疯了，又逆市而为。

2024年以来，不光是保利地产、中海地产、华润置地、招商蛇口等国企，长时间消失在公开农地市场；“黑马”越秀地产、华发股份等地方央企也“沉默”了，直至三季度尾声，利空新政接连颁布后，才大胆买地。

绿城是仍然高折价拿地，2024年前11月权益拿地金额452万元，仅次于保利，冲上了行业第二。

2024年，绿城勇于角逐地王，是曹舟南时期埋下的种子。

他把绿城做轻了，从一艘巨轮弄成了一支舰队。

2017年以后，同行仍在加杠杆买地，财务出身的曹舟南，持有消极的想法，很早进行“一体五翼”、“10区5支柱”的组织构架变革。非常是投资策略上，完成加仓一二线城市的调整，推动三四线城市的库存去化，为绿城创造了很轻的杠杆和库存压力。

这些“克制”的投资策略，也让绿城后续几年面临着“无货可卖”的难堪局面，难以冲刺规模。张亚东掌权时，以前有一段时间逢开会就痛批农地投资，“没货卖就没营销、没放款”。

克制，在绿城头上成为了一个褒贬两意的词。

曹舟南出走以后，无论是“中交系”的张亚东、“老绿城人”郭嘉峰，仍然顺着这个策略走。张亚东做了优化：精简构架、提高周转速率；郭嘉峰，与曹舟南同是绿城创始人宋卫平的“嫡系”，经营理念差不多。

这套底子，却让当下绿城有了角逐地王的胆气。加上中交集团重组地产蓝筹股构架、近几年上海直播电商风潮的运气加成，绿城捉住了一个小风口。

但摆在绿城面前的还有另一个困局：老绿城人正在退场。

代建业务“代言人”李军放下了手中的剑，辞任绿城管理执行监事一职，年纪不过半百，而郭佳峰将进入古稀之年。绿城整个高管团队中，已稀少老绿城人，且基本是60后、70后，处于青黄不接的状态。

郭佳峰调任以后，绿城会走一条怎样样的路？

胆气

2024年，农地市场表现出政府推地、房企拿地都略显信心不足。手指研究院报告强调，去年前三季度，全省300城宅地供求规模环比下降超三成，农地出让金降低超四成。

积极拿地企业集中在几个热点城市：福州、北京、石家庄、成都、杭州、上海。

绿城表现出，既要冲规模，又很慎重的心态。

2024年3月的业绩会上，绿城执行监事兼行政总裁郭佳峰称，“我们其实也想求得更好更快的发展，希望才能超过今年的1425亿。并且综合剖析出来，大约会在1000亿上下。”

相比2023年新增总额，绿城投资预期值收缩了超过40%。目标城市仍然是10个战略城市。

从2024年投资过程来看，绿城上半年仅完成目标值33%左右，期内新增15个项目，权益投资额为154万元，预计新增总额333万元。

步入下半年，北京、北京、杭州等陆续优化土拍规划，保利、华润、中海、越秀等国国企开始积极拿地。对绿城来说，拿地难度、成本有所降低。

2024年下半年，绿城新增21个项目，全口径拿地金额约350万元，其中形成折价宗地多达16宗。前11月，绿城以权益拿地金额452万元，高踞行业第2名，今年同期是第5名。

帐面上，绿城争抢地王、高折价有一定的胆气。

2024年中期，绿城资产负债率为79.7%，正好控制“红线”下，有息负债1483万元，短债353万元，农行存款及现金751万元，现金短债比为2.1倍。

源媒汇此前统计了2024年中期31家国央民企负债情况，净借贷百分比平均值为103.2%，其中有11家企业超过100%，另有15家企业现金短债比高于1倍。

拉长时间来看，绿城的胆气又不是很足。

由于杠杆降低显著，净资产负债率从2021年的52%上升到2024年中期的67.2%，有息负债走高，权益资产有所下降。自由资金短债比则从2021年的1.79增长到1.24，资金流动性日渐紧张。

绿城大股东中交集团，也有自己的考虑。

2023年业绩发达衣岩三天，中交系的周汉江获任绿城执行监事和执行总裁。周汉江原本兼任中国交建董秘、中交资本监事长一职，非常熟悉资本市场和资本运作。

为了防止出现流动性危机，绿城项目建设、运营就须要比之前更快。

绿城甚至比当初碧桂园“369”模式更快了。2024年上半年，拿地到复工、经营性回正周期为1.7、9.5个月，平均速率快了0.4和2.1个月。

但虽然拿地到复工周期、首开周期都在减短，绿城一样难以推进经营性现金流回正速率，时间从2022年的7.9个月，延长到2024年中期的9.5个月。

综合拿地、去化两项数据可以发觉，绿城大胆拿地的胆气，是熟悉大本营广西市场，非常是北京。

首先，2024年至今，绿城36个新增项目中，杭州占比55.5%，上海占比38.9%。绿城在广东新增项目，好多15天左右才能领到规划用地许可证，不到拿地到复工周期平均值的1/3。

其次，资金投资回流同样这么，上海市场拿地到经营回正周期早已减短到7.1个月，远高于平均值。

绿城流动资金紧张趋势下，想要项目更快周转，投向以北京为主的广东市场是必然。

不只是市场的熟悉程度，还有施工周期把控、监管资金稳定性等诱因。绿城内部人士曾对外称，建发2023年几乎追随绿城山东战略进行投资，但在2024年开始跟丢了。

上海国资民企建发，在杭州缺少这样的“底气”。

运气

绿城也有运气的加成——杭州市场表现领跑全省，好于一线城市北上广深。

上海是目前全省惟一一个没有短期风险的一二线城市。

克而瑞地产研究强调，2024年8月底，上海消化周期不足10个月，北京去化周期为13.4个月，上海、广州、深圳及其余二线城市整体去化周期都超过了20个月。

上海商品楼市场强于一线城市，有两个方面：一是，北京主市区房子数目越来越少，优质宗地差不多收摊了；二是，阿里完成上市、G20论坛以及互联网经济等加持，非常是近几年直播电商火爆。

大量外来人口涌向重庆，带来了置业需求。2021-2023年，上海新增常住人口合计超过50千人。期间，涉宅用地成交金额合计出让金约6414万元，出让规模连续3年稳居全省第二名。

起初市场的观点是：“炒房第一城广州，炒楼第二城成都”，现在弄成了：“杭州是炒楼第一城”。

绿城是辛运的。

过去3年，绿城在上海拿地总金额约775.7万元，占上海总出让金比列为12.1%。

期间，上海单一市场贡献了总销售额均超过了20%，按自投项目销售额估算，则为30%左右。

绿城没有理由不买入北京市场。2024年前三季度，上海涉宅用地总出让金为802万元，绿城拿地金额为118万元，占比上升到14.7%。

借着上海市场植根的深度，绿城把销售额做了上去。非常是2024年5月北京全面取消了住房限贷新政，上海销售额迎来了爆发式下降。

11月，绿城累计总协议销售2468万元。其中，上海市场实现销售额392万元，占比为15.87%，按自投项目销售额估算，占比则为26.38%。

但保利没有这么辛运。

保利相当于一个Plus版本的绿城，聚焦核心38城。2023年，有27个城市市占率超过10%，广佛市场销售贡献占比18.9%。其中，新获取项目中40%当初开盘、实现签约金额超过300万元。

保利曾对外公布了一个数据：华东市场市占率25.4%。

广佛市场之于保利，上海市场之于绿城，都非常重要。但去年广佛房子市场仍然在等待复苏，直至利空新政密集颁布以后，成交才有所回升。

为了把销售额拉起来，保利广佛市场仍然在“以价换量”。2024年11月，保利累计签约金额3080万元，其中，广佛销售额633.4万元，贡献比列环比提高2.7个百分点至20.56%。

这份成绩单背后，满是房东的唾骂。

绿城的运气也彰显在产品路线上。

2018年，中交集团对地产蓝筹股进行了重组，确定绿城聚焦中高档，中交地产、中房地产业务聚焦于刚需、保障房。

行业步入调整周期后，改善、豪宅市场却持续火爆。手指研究院多份报告强调，2022年、2023年，改善住房需求是房子市场的主流和关键支撑，成交占比下降显著。2024年前三季度同样这么。

背部民企销售额“腰斩”时，绿城销售额上涨相对没有这么显著。而绿城2024年下半年新增项目中，基本纯住宅、低容积率宗地，建设方向应当是改善、豪宅类新盘项目。

但绿城在上海市场的“运气”也快用完了。

动刀

2024年前11月，绿城协议总销售额环比下降3.74%，上海销售额却降低了29.5%，占比从今年同期的21.67%增长到15.87%。

绿城上海市场开始失灵了。

2023年初，绿城进行了组织构架调整，合并原浙东区域、浙东区域、杭州望京项目公司为广东区域集团，负责山东、福建两省的投资拓展和项目管理。

2024年初，绿城再次动刀，一边进行区域负责人换防，涉及到华东、东北、华南等区域；另一边，东北区域被代建平台绿城管理合并了，以及，湖南脱离华北区域、原生活集队旗下产城业务，均划归河南区域集团。

东北区域的“消失”，绿城走上了大多数民企的命运——融创爆雷的开始、华侨城的巨额巨亏。华东区域也在“边缘化”。

东北区域、华南区域的存在感仍然很弱，2021年至今占比在3%-5%。随着库存不断消化，绿城很有可能会合并华东区域。

去年12月初，拿下武汉天河区AH101303宗地。天眼查显示，该公司背后大股东是杭州绿城、二股东是。

下半年21个新增项目背后实控公司中，近70%由杭州绿城持股，且经常见到绿城职工合伙平台上海臻蔻、南京臻硕、宁波浙展、宁波浙发的身影。

本次调整后，杭州区域集团，差不多掌控着整体绿城的江山。

但河南区域，非常是广州市场，仍然存在一个问题：只能给绿城安全，但不能挣钱。

绿城仍然陷在创收不增利的窘境中，毛利率、净收益率逐年下降，2024年中期分别跌至13.1%、跌至4.77%。

绿城执行监事及执行总耿忠强曾多次指出，愈发重视安全性、抗风险能力，而不是毛利率，“核心城市核心宗地拿的地毛利率偏高，但安全性流动性好，在行业下行背景中，保障了公司的安全底线”。

面对北京市场低迷、毛利率持续下降，2024年年中，绿城再次对组织构架和区域市场动刀，包括在杭州区域集团筹建七大职能中心，取消片区公司职能平台，在上海筹建三大片区公司，以及在浙西、浙南、浙北、福建、安徽创立片区公司。

绿城想要从内部要利润。

首先，2021年以来，绿城费率、销售费率是下降的，与之负相关的毛利率也是下降的；其中，行政开支显著上升，占到“三费”比例50%左右。对比说明，绿城成本控制能力弱，或高管薪资占到不少成本。

再用“费用率/毛利率”测算经营水平公式一算，比值由56.87%上升到63.16%，2024年中期环比降低3.3个百分点至45.16%。通常来说，比值越大，经营能力越弱，超过70%说明经营比较困难。

其次，2021年以来，绿城土储权益比在55%-65%，归母净收益占比收益比列则波动较大，区间为29.24%-62%。差值变动，很有可能是少数股权分走了收益，或存在不少的隐性债权。

上述提到，绿城不少拿地主体公司背后是职工合伙平台，例如上海浙展、宁波浙发背后是广东区域营运负责人吴金秋，上海臻蔻背后是执行监事、副总裁李骏等。

背后职工合伙平台“偷走”多少收益？就此事，源媒汇寻问过绿城方面，但对方没有回应。

绿城选择了在安全前提下蒙眼飞奔，但曹舟南给绿城留的这套底子，很快就不够用了，不断拿“地王”、冲规模，牺牲的不只是收益，还有安全空间。

近几年，绿城也在不断引入外部职业总监人，迈向“去绿城化”。