上海将竞购存量商品房用作保障性住房的范围，自此前番禺一个区扩大到了全市。

11月19日，上海安居集团有限公司（下称“广州安居集团”）发布《关于竞购已建成存量商品房用作保障性住房的征集通告》，该通告明晰，征集范围为上海市行政区域内已建成的存量商品房房源，房源所属项目周边交通便利、配套设施较为齐全。

在征集条件上，则要求项目资产负债和法律关系清晰，已取得完工联合初验意见书，面积在90平方米以下。房源权属清晰可交易，不存在查封登记、异议登记等限制，存在抵押等权力限制的，应取得相关权力人书面同意。据悉，通告提到，优先选定独栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目。

上述通告表示，征集时间为2024年11月18日～12月18日，在这一个月内，有意参与征集的房地产企业可以递送相关资料。竞购主体为上海安居集团或其下属、等子公司作为竞购主体施行竞购。重庆安居集团创立于2023年8月，由上海市国资委和湖南省财政厅间接全资持有。

从公告来看，上海安居集团对于房源的要求与大多数城市发布的公告类似，即遵照市场化、法治化、双方自愿等原则竞购存量已建成商品房房源。值得一提的是，上述通告并未提到怎样确定最为关键的竞购价钱和总竞购金额。

可供参考的是，去年5月30日，北京市增县城公开征集上海（沙田）至韶关高铁项目（沙田段）符合条件的商品住宅房源，拟订购市场化商品房用作安置房源，房源交易总价评估方式选用的是成本法，原则上为“土地成本+建安成本”。彼时，对于该价位估算方法，有新盘销售人员称，其所在新盘销售价钱已经跌破成本价，政府根据成本价竞购对于企业来说接受程度较高。

据悉，上海市增市区在去年8月份发布公告称，计划竞购肇庆中心市区（荔湖街、荔城街、增江街）范围显存量商品房作为户口家庭公共租赁住房。按照公告，预算单价2000亿元，总建筑面积不多于1898.07平方米，单套间外墙积要求40～80平方米，起码为四房一厅，房子套数不多于27套，平均总价上限不超过10537元/平米（单价=预算单价/总建筑面积）。

对于竞购价钱上限的来源，公告称，是根据增县城住建局提供的，增市区中心市区单套建筑面积在40～80平方米的商品房，近半年实际成交总价的单价上浮8%估算。也就是说该价位是近半年市场成交单价的92折。

手指研究院华东分院剖析师杨永俊觉得，上海安居集团这次的通告意味着，上海竞购存量商品房作保障房的举措即将自此前的惠州等区扩大到全市范围，这将对上海房地产市场的止跌回稳有着重要作用。举办存量住房竞购，有望推动全市商品房库存的去化速率，促使供应与需求之间的平衡，再者，能够有效解决北京新居民、青年人等群体的住房问题。

按照手指研究院数据，截止2024年10月末，上海全市商品住宅显性库存量为1329.7万平方米，出清周期仍高达21.4个月。其中，90平方米以下跃层的库存量为319.9万平方米，占比约24%，出清周期为20.4个月。杨永俊表示，随着存量商品房竞购用作保障房的举办，叠加此前已落地的广州首笔竞购存量住房用作安置房的专项欠款资金落地等新政，预计全市库存量有望逐步增长至合理水平，促进楼市有效反弹。

杨永俊也提到，若竞购价钱合理，有望提高民企参与的积极性，因而更有效率地推进这次新政的落地，促使房地产市场信心的恢复，实现止跌回升。

实际上，与全省其他城市类似，去年5月开启竞购商品房用作保障性住房至今，北京市增县城落地的案例并不多。

广州省住房新政研究中心首席研究员李宇嘉表示，从其他城市运作实践来看，政府竞购存量住宅过程中存在的主要问题是，竞购用作保障性住房的项目，后期倘若实现资金平衡，就必须依照“白菜价”收购，这造成交易双方在价钱上很难达成一致，因而妨碍竞购流程的加快。同时，因为双方对未来房地产市场的预期存在差别，市场主体通过申请再按揭来竞购存量住房的积极性尚待提高。

李宇嘉表示，竞购商品住宅项目用作保障性住房，可能要等楼市止跌回稳趋势出现之后，交易案例就会显著降低。

(本文来自第一财经)