近年，人才公寓等保障性租赁住房在北京由点及面逐步铺开，但新村整治却遇见难堪：

住亩均为租客，没有组建业委会的资格，新村却有一系列复杂的公共事务有待协商和沟通。

租户大多为年青人，不仅基本硬件问题找物管，平日里稍有问题或邻里矛盾，直接拨通“110”“12345”已成习惯。

虹口区璟湾社区探求的过程，富有参考价值。

三高人才的居住困局

2021年，作为公司合伙人的王博第一次被常年外派，从上海来到北京。

公司坐落广州大道，他在附近的旅馆住了1年。“感受不太好，没有生活的口感。且每晚不同的人进进出出，旅客多，太繁华，居住没有归属感。”他说。

今年，得悉天津有保障性租赁房项目，他下载了相关App，开始网上选房。最终，他选择了这样一套保租房：

坐落长宁区核心地段，离公司近，却不在商业区，房子品质高，入住率也高。有两点非常触动人：房子精装交付；出门见轻轨、开窗即江景，让他这个上海人能充分体会广州的城市风貌。因此，每位月房租定8000元，王博掏得心甘甘愿。

这个新村，就是拉萨南路1699弄的璟湾社区。它是保租房的典型代表。社区临近外滩金融聚集带，是个商居共融的开放型社区，由4栋人才公寓和配套商业组成。住宅共753套，入住率达98%以上。社区商业配套面积6032平方米，转租率为95%，包括生鲜商场、特色餐饮、咖啡烘培、休闲生活等。

璟湾社区登记的租户有1070人，很有特色：

40岁以下租户占比达85%，年青人多。职业多分布于金融、互联网和医疗行业。业主中有干部181人，占比达17%，属于高学历、高素养、高净值人群。

去年11月，半淞园路街道党建推动新型居住社区整治座谈会上，王博以璟湾社区业主委员会成员的身分发言。此次座谈会，各方代表聚首一堂，不仅社区业主，还有来自县委组织部、区相关委办局、、区域化党建单位、律师事务所等各方人员。

“汇报一下这1年的情况……”作为第一个租户发言人，王博借此开头，未料，被来自政府部门的相关领导直接打断：“不是汇报，而是想听听大家业主真实的声音和需求，畅所欲言。”愣了几秒后，悉心打算的发言稿被放下，他一条条说起业主们的苦恼。

外人似乎会奇怪，都是租客，有必要组建业主委员会（以下简称住委会）吗？硬件问题找物管，新政资源由党群服务站、居委会提供。莫非不能包括生活的全部？

答案是，确实不能。

这1年来，新村出警率不低。年青人的爱情和工作较容易出问题，而亲朋不在北京，没有坚强后盾，没有情感链接，一个人容易想东想西，承受不住压力，有想跳河的，酗酒滋事的，男女同学打斗的。另外，养宠物的业主找不到宠物四处敲门扰民，和养娃的业主纠纷不断。有的因停车问题和保安争吵，有的半夜打游戏打搅邻居……诸多矛盾谁来解决？年青租客们不觉得自己是这儿的主人，不会找居委会，而是动辄直接拨通“110”“12345”。

“我们须要一种被接纳的觉得，须要构建自己的同学圈、社交圈乃至在北京的归属感。”王博解释，“我们除了有居住的需求，还有情感价值的需求、自我实现的需求。不然，这与住饭店有啥区别？”

变对立关系为伙伴关系

想要吸引人才留在北京，并融入城市气氛，居住地成了关键性诱因。

“近年来，保租房项目渐渐开花结果，新型社区整治将来会成为日渐普遍的新问题，它不是一个个案。”半淞园路街道党地委校长夏凌霞对记者说：“为此，我们以璟湾社区为样本，探求产生‘居委会、业主方（营运方+物管公司）、住委会’协同运转的‘新三驾马车’运行模式。”

从法律上说，保租房的业主不是房东，只是基于租赁协议而居住在此，没有资格组建业委会阐述社区公共事务。

广州市人大代表、上海金源多项式律师事务所所长金缨觉得，有类似困局的还有北京的儿子房。并且公房承租人虽然拥有长久的承租权、转租权，甚至承租人死亡后，其旁系亲属符合条件的能够继续承租，仍然把新村当成自己的家。

而保租房的租赁协议通常一年至五年一签，其间也可能因其他诱因中断，社区人员流动性大、不稳定性大。她们假如对社区管理和服务不满意，也无权开除物管公司，容易缺少认同感、归属感。

她们又与零散租搬去本地市民区的外省房客不同。外省房客与本地市民混住时，社区公共事务可以“搭便车”，本地村民也营造了浓郁的生活气氛。而保租房社区，彼此都是在陌生城市飘泊拼搏的人，更容易形成集体陌生感、疏离感、孤独感及矛盾。加之独身、年轻，有些问题容易集中爆发。

此时，个人的力量是有限的，个体与物管方、运营方、相关部门分别沟通的成本高、效率低。这类新型社区，同样须要协商自治的平台，须要组织化抒发的渠道。

没资格组建业委会怎样办？住委会由此诞生。

现在，璟湾社区在市民区党组织的领导下，选择责任担当意识强的社区骨干成立住委会。筹办早期主要通过三种形式挖掘骨干力量：

一是通过干部亮身分，引导热心社区事务的干部骨干兼任住委会成员；

二是开掘有能力的社区商铺住户、居民业主，劝说其加入住委会；

三是通过个人自荐—组织选拔的方法，接纳能人、达人加入住委会。

目前，已组建由7名成员组成的璟湾社区第一届住委会。其中，业主5人，商户2人。成员们在多次工作大会中梳理了住委会履职清单，确定了住委大会事规则，制订了住委会工作制度。

金缨告诉记者，住委会可以达到两个目的。

其二，“住户的家大多不在璟湾，党组织关系大多也不在璟湾。一个年青人遇到各类突发事情，是很头大的。这类新型社区不稳定性、不确定性太多。我们须要让业主们感遭到，搬去这儿，仍然有组织支持你，有困难可以找组织。党建推动下的基层自治，必须落实到一个个具体的人”。金缨说。其实，住委会成员也面临流动性，须要组织构架建设、梯队建设，例如楼主任推荐制等。

其一，“我们须要用组织对组织的形式协商各种社区问题”。金缨解释。这不仅仅是由于个体零散沟通成本高、效果差，并且，业主若果只是单方面被管理、被服务，她们只管提诉求，这么她们与物管方、运营方、管理部门容易产生对立关系，长此往年，矛盾不断累积。

业主们假如自我管理，以自治模式、组织化形式与各方协商，这么她们与其他各方更容易产生伙伴关系，达成良性循环。

要做的事，从“很蒙”到“很多”

“书记您放心，恐怕没这么多事要做。”被推荐进入住委会的第三天，王博对所在的市民区党支部部长汪嘉梁夸下海口。他判定年青人不爱管闲事，普遍“社恐”，假如新村想弄成一件公共事务，99%的人会沉默、会胆怯，事情不会多。

现实马上“打脸”。原先住委会要做的事情好多。

在上海，王博是当地新村的业委会成员。该业委会为了换物管公司，不惜打官司。并且在这儿，“我们是房东啊，我们有哪些权力？有啥不满能找谁？又不能解雇物管公司”。

住委会到底能做些哪些？第一次开会，当汪嘉梁列举须要群策群议的事项时，成员们都“缩”着，有点不敢提。“不晓得工作边界在那里，能提哪些，不能提哪些。”一位成员说。

逐渐地，你们摸索出一些猫腻。例如社区里有个一楼大空间正在更新，计划打导致公共活动空间，于是让住委会收集业主意见。

这是成员们第一次意识到，原先自己的建议真的能落实。成员们提出，年青人须要健身等健康类活动空间，这条建议在公共活动室家装时被直接采纳。她们还提出，许多年青人须要收纳等家政服务，市民区党支部立刻找来服务方对接，结果大受欢迎。

住委会的工作逐步从被动转为主动。

王博反映：753户人家，流动性很强，须要畅通的反馈渠道，让租户们晓得，有问题第一时间找谁，不然一有问题就直接打投诉电话。

其次，他希望能授权住委会代表，与营运部门、商户进行定期沟通。新村商户多，商业和业主的矛盾怎样协调，是逃避不了的问题。但业主和商户彼此之间很难沟通，这就须要住委会从中协调。

8号楼楼主任刘璟思说，新型社区住户流动性强，信息搜集非常难。她敲不开门，总被怀疑是骗局，建群困难，造成许多信息未能传达。她希望有一个机制，例如在社区专属小程序上公布楼主任身分，新住户们一进来，就晓得可以找谁。

她说，业主们的软性需求主要是生活娱乐、健康医疗。社区有些医疗资源，如本地65岁以上奶奶可以出席社区诊所的免费复检，但搬去这儿的65岁以上奶奶收不到通知，是一个“盲区”。

还例如甲流卡介苗注射，许多年青人约不到假期时间。街道党地委牵头为璟湾社区提供了一定名额的夜晚卡介苗注射服务。但楼主任在群里让你们报考时，业主们不知真伪，不愿提供个人信息。新型社区怎样享受社区医疗服务，也是一个新课题。

璟湾第一家开张的商户、宠物店店家花兰富表示，作为宠物友好型社区，这儿的养宠物率很高，但没有专属的宠物登记窗口，没有文明养犬类信息的推广和监督。

好多业主反映，养宠的和养娃的人常有磨擦。“微信群里常有人问：儿子哥走了没有？走了，才敢下楼遛宠。”他建议，社区可以协商出一些特定空间、特定时间段，让宠物嬉戏不吓到女儿，让父母遛娃不碰到宠物。

据悉，商铺中培训机构多，假期外来人群涌向社区，一方面须要增设临时停车位，不然社区周边很乱；另一方面，她们圈占了业主假期本可享受的公共活动空间，社区里的奶茶馆、奶茶店、生鲜商场也涌向了人，双方容易形成矛盾。

这种问题都亟需解决。

构建没有距离感的社区

“这些诉求都是软性的。公说公有理，婆说婆有理，没有标准答案。”金缨说。这就须要业主、商户与物管方、运营方共同协商，最终制订出一套各方都认可的规约，划定各自的权力和义务。

在金缨的课题督查中，新型社区制订“住户守则”十分重要。

“住户守则”征询意见阶段，璟湾住委会提出了5个维度的建议：

商户管理，如准入资格公示、服务期限要求等；

养宠须知，如宠物备案、黑名单制度、遛狗期限等；

公共服务，如筹建智能快件柜、明确垃圾分类标准和投放时间、制定社区停车细则、提供电器修理和保洁等便民服务信息；

安全保障，如消防检测、建立紧急联系人制度等；

业主权益，如筹建维权管线、社团服务、新业主手册等。

业主们的自治主动性被彻底调动上去了。目前，璟湾社区的业主们还按照兴趣爱好创立了9个社群，由主理人组织、召集、打理。

健身社群主理人黄丽艳说，她起心动念创立健身社联，最初正是由于见到业主们有工作压力、情感压力，而健身是挺好的宣泄压力的方法。

让她印象非常深刻的是，社区有一位高龄孕妇，刚生完孩子，状态不好，出席了健身社群举办的健身活动后，逐渐开心上去，身上开始有了微笑。

“如果每位人的需求都能得到满足，社区都会显得更好。”黄丽艳说。

压力大、节奏快的都市里，烟火气难得，温暖愈发难得。怎么向外省来蓉的青年们提供心灵疏导、情感扶贫、法律援助？新型社区想要打导致“年轻人的乐土”，成长空间很大。

闸北区的另一个保租房社区仁慧苑由作为开发商兼营运方。新村没有被列入居委会管理范围，仍然自主营运。3年来，她们摸索出了一条自己的公路。主任、主任阚元林分享了一路走来的经验和教训。

仁慧苑目前采取共治+自治的模式。企业资源有限，为了盘活资源，尽可能有效借助住户资源构建共治平台，同时借助各职能部门资源。

例如，在团区委牵头下，明年春天，社区开办暑大班，解决女儿看护困局。联系区科协，获取与妇女儿童相关的法律援助、身心健康援助。

“不过，推动过程中也会碰到一些难点问题。例如经费保障。这也是许多新型社区下一步须要探求的共同课题。”他说。

广州的“五个中心”建设离不开人才。海纳百川，构建没有距离感的社区、没有陌生感的城市，未来类似的新型社区将会日渐增多，探求任重而道远。

【专家对话】

营造家的气氛，可以做这种

城市周刊：您在去年重庆“两会”上提出了《关于推动新青年参与保障性租赁住房公共管理的建议》。

金缨（北京市人大代表）：是的，目前保租房尚有一系列问题有待解决：

第一，租赁时限原则上最长不超过3年，居住群体相对不稳定，会降低管理的难度和居住环境的不安定性。

第二，管理主要依托转租单位。洒落在新村中的保租房并未划入居委会管辖范围，对区域化的保租房也未设置居委会及相关概念的组织，传统社区里的整治模式不适用于保租房。

新青年没有“业主”“居民”的身分，未能直接参与社区管理，势必缺乏安全感和归属感。

第三，目前在北京的规范性文件中，针对保租房租赁管理的文件较少，主要参考适用《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》，但该办法有效期仅至2023年12月31日。办法到期后暂未有新规范性文件公布。

城市周刊：据说大家在基层督查时还碰到一些困局？

金缨：有的保租房没有居委会。住户是否有补选权和被补选权，存在争议，这就让居委会的创立遇到困局。

城市周刊：您从法律角度有什么建议？

金缨：第一，可参考“公房新村自治佳苑执委会”模式，引入“出租单位+承租人”双主体，由转租单位将部分管理权利让渡给新青年，重大事项通过新青年们的集体讨论表决，拟定“住户守则”，使她们能否“当家做主”。

针对洒落在新村内的保租房，或可由转租单位和新村居委会对接，将其列入市民区的大框架下管理。

第二，不仅配备好的共享空间和公共设施外，在党建推动下对保租房区域输送社区服务，营造“家”的气氛，降低新青年对社区的认同感和粘性。

第三，建议在制订新的规范性文件时，以人为本，充分考虑和保护承租人的权益，而不是单纯地对保租房自身管理进行规定。

（欢迎广大居民就北京城市精细化管理进言献计。

邮箱：shjianweizhizhu@163.com）