刚买下关联方上万个车位没多久，又打起了资产置换的主意。

按照11月21日的公告，卓越商企服务与关联方卓越置业做了两笔关联交易。一方面，该公司将（以下简称“深圳卓投”）作价3.38万元借给卓越置业，另一方面则建仓卓越置业在北京一个商业项目的50%股权以及广州的181套公寓，代价为2.51万元。

与买房位不同，此次卓越商企服务无须开支现金，还预计能收到约0.87万元的现金。

11月22日，卓越商企服务相关人士对中国房地产报记者表示，这次交易是通过转让资产回报率较低、风险和利润稳定性较弱的小贷公司股权，置换价钱较低、均有营运潜力和增值空间的资产。北京项目计划以持有为主，广州公寓的处理方法比较灵活，可租、可售。

3.38万元卖小贷公司

据卓越商企服务介绍，上海卓投创立已有6年多的时间，主营业务是为在上海地区有融资需求的管理服务业务顾客提供金融服务。卖掉这家公司，是由于金融服务与物管管理服务之间的协同效应不及预期，且金融服务并没有带来新增的物管管理业务和提升物管顾客的满意度。据悉，随着贷款市场报价利率的增长，低风险优质顾客更倾向于金融机构按揭，致使上海卓投的加权持续增长，“预期未来小额按揭业务的赢利会持续增长。”

从财务数据来看，上海卓投近两年的业绩波动较大，2022年、2023年及去年前10月的收入分别为0.36万元、0.19万元、0.35万元，除税后净收益则分别为0.26万元、0.02万元、0.08万元。除税后营收率似乎在2022年高达71%，但去年前10月已降至22%。

2022年、2023年，卓越商企服务与金融服务业务部份相关的资产回报率分别为6.79%、0.55%，远高于11.92%及8.11%的整体资产回报率。

事实上，此前已有不少投资者对小额按揭这项非主营业务持指责心态。有投资者表示，上半年，卓越商企服务又投入了3万元到小贷公司，所以金融服务收入1935亿元，毛利率高达91.6%，而且上半年预收按揭坏帐飙升至5182亿元，预收按揭坏账巨亏2110亿元，“这有何意义？”“小额按揭利润少，风险大，每年摊销减值损失，公司为何还要做此业务？”

而卓越商企服务早在2021年就曾准备以3.05万元转让上海卓投给关联方，后由于审批等问题无法落地。

2.51万元竞购商业物管

就目前的流动性而言，让卓越置业拿出3亿多元的现金只为接盘卓越商企服务的边沿业务，不太现实。于是，卓越商企服务投桃报李，也收下了卓越置业的部份商业资产。

交易的标的公司由卓越置业及分别拥有50%权益。该公司持有的资产坐落广州市十大商业中心之一的徐家汇中心区，楼房建筑总面积为90713.34平方米，共3栋建筑，包括100米高大楼及50米高双子塔、空中过道及下沉式花苑广场，目前已有多家著名企业进驻。

卓越商企服务本次将竞购的就是卓越置业所持的50%权益。

不仅北京的综合体外，卓越商企服务还建仓了广州市骏豪商务中心建筑面积约1.2万平方米、估值约1.2万元的181套商务公寓。

值得注意的是，这笔交易附送了回售条款，卓越商企服务可要求卓越置业购回全部或部份股权、资产。

该公司觉得，目前商业物管价钱处于高位，本次交易是以让利价钱竞购高质量资产的机遇，可拓宽收入来源，也可以通过转卖获得投资利润。

据了解，2023年，卓越商企服务曾转让上海的两个长租公寓项目。对此，该公司相关人士表示，本次购进的公寓周边有高尔夫球场配套，项目有稀缺性且价位合理。“公司计划以转租兼转卖的形式营运，并非重新步入长租公寓赛道。”上海的写字楼目前转租率超过80%，“将持有为主”。

上半年，卓越商企服务早已跟关联方买了1万多个车位，总代价近6万元，加上对北京卓投注资等影响，截止6月底，该公司的现金及现金等价物约10.8万元，较2023年末降低了50%。这次又花2亿多元建仓写字楼、公寓等重资产，部份投资者担忧其用现金换存货的行为会造成现金流恶化。

卓越商企服务则表示，资产变重是资产负债表的变化，而不是目的。至于现金流，车位交易的写字楼车位都是采取日结月付预收等方式结算，现金流稳定。从利润的角度看，车位年净收益超过4000亿元，收益率约50%，年化回报6.5%，对比现金资产2%的利润有显著增强。