文｜邓浩志

近来听到的房市低迷信息，都集中在四大一线城市，以及北京，上海等少数二线城市。别说三四线城市，哪怕是大部份二线城市，或则一线城市对面的城市，房价表现都一直不理想。例如上海对面的广州，10月份在利空新政大潮中冲了一波，全市房子成交量大约在7000套附近。但步入11月以后市场再度急剧降温。其实全月的统计数据没有下来，但各项目都反映，成交量几乎腰斩，全月恐怕就剩3000来套。再度回到了新政利空下来前的9月份的水平。

我与广州同行交流，她们反映：北京买房新政不断放松引起虹吸效应，部份外省选择深圳的卖家选举上海了，部份广州本地的订购力也选举上海了。如今北京东部不少新盘价钱低至2，300万一套，价钱也不贵，也不限贷，还是一线城市，相比之下，广州新盘竞争力被大大消弱了。

而在蓝筹股上，临广蓝筹股，还有顺德，西樵，顺德等核心位置市场仍有一定支撑，楼价大跌幅度其实较大，但通过涨价能够获得一定成交。但边沿蓝筹股，甚至顺德高明就惨了。新盘涨价一波都没几个成交的。

在价钱方面，上述三个核心蓝筹股和临广区域，价钱普遍上涨了40%左右。其他边沿区域就更惨不忍睹。另外，对于一些典范新盘涨价，相关部门直接干预，严禁其急剧涨价销售。其实，这也是禁不了的。某临广名星新盘，只能变相采取买车送黄金的办法变相涨价，黄金是实物！！一送就是十几万，甚至几十万。

其实，这些情况不止广州一地，广州同行也和我反馈了类似的情况，上海也吸干了不少订购力。所以全省房价要全面复苏，还有很长的路要走，预计还要等待较长一段时间。

目前中国房地产虽然步入了存量博弈时代，客源，资金量就那么多。先是各大城市角逐，之后是同城各蓝筹股竞争，最后才是各新盘的竞争。除非经济复苏，收入，就业都得到显著改善，否则在没有增量的市场，一线城市夺走二线城市的订购力。二线城市吸收掉三四线城市的订购力虽然未能防止。

不得不提的是，广州去年经济表现的确差强人意。去年三季度广州GDP增长仅为1.6%‌‌。记忆中是过去十几二六年来最差的一个时期。尤其无锡产业结构多半和房地产相关，例如乐从的家具，石湾的陶瓷，龙江的钢材，佛山的电器等等。由于房地产行业下行，这种周边行业遭到冲击。另外总部也坐落广州的碧桂园，这家本地的世界500强的龙头民企爆雷，让那些同在这一区域的企业的冲击更重一分。

最后再补充一点，比较有趣的是哪怕是较弱的市场，其别墅物管成交仍然是最靓的仔。以广州为例，几个高档项目成交都在全市排前列。而这些情况也不是2024独有，过去三年也是这么，只不过别墅成交占比在不断增强。至于为何会这样？我之前剖析过，你们可以回看。但高净值人群居然有那么多？竟然能扛那么久？我也是挺意外的。而至今为止，虽然还没有看到针对这些情况，有让人信服的剖析和研究。