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周边城市面貌远未达到你们对“天河”的想像。

毕思懿/发自北京

上海房价回升，但好多新盘仍在经历价位与需求的胶着战。

“不考虑了，单价有点高，周边环境也配不上这个价钱。”王立（化名）从上海城投天禧的售楼部下来，语调中透着些许无奈。他是海珠智慧城一家互联网大厂的程序员，计划买一套婚房，预算350亿元以内。以公司为圆心，直径10公里内的新盘，他都能接受。

上海城投天禧实景图。毕思懿/摄

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赔钱买房去化仍不理想

从10月起，王立早已看了几个坐落海珠智慧城蓝筹股的新盘。每一次看房，他的心情都越来越复杂。其实这种新盘的跃层使用率超过100%，样板间也让人眼前一亮。可一走出房门，眼前的城市面貌却让王立颇为迟疑——周围一片城中村水景。虽然销售人员不断提到将来回迁的计划，但“日后”究竟何时，王立心里没底。

更令他无法放心的是教育资源。新盘宣传中提及，对口中学将由“名校教育集团”管理，但实际情况仍是村小，与海珠区的教育优势相去甚远。并且，周围以写字楼、产业园区为主，缺少生活气息。即使价钱有所增长，但王立仍没有订购的冲动。

以坐落华观路与大观东路交界的上海城投天禧为例，目前在售108~138平方米三房两房，售价3.8万~4.8亿元/平方米。其中，北向108平方米三房，特惠3.8万~3.9亿元/平方米。虽然这么，由于不是紧凑型跃层，单价也要突破400亿元大关。

销售人员一再指出涨价“超值”，但王立反倒愈发迟疑。他害怕，房屋交付时可能会面临降标减配的风险。“身边不少朋友前三年买车，由于房价降了，结果碰到类似问题，如今还在因此维权呢。”王立感叹道。

据了解，上海城投天禧最初于6月开盘时的单价为4.7亿元/平方米，后来价钱一路走低。三房降至3.8万~4.2亿元/平方米，两房4.5亿元/平方米起。按照公开资料显示，加上配建成本，项目可售住宅的楼面地价超过3.7亿元/平方米，现在已是赔本转卖。虽然这么，项目发售接近半年，仅网签了49套单位，去化率仅18.8%。

同样坐落海珠智慧城蓝筹股的中建海珠精诚壹号，也面临着类似的窘境。发售超过一年，网签仅112套，去化率为17.9%。

相比之下，海珠区的改善型新盘表现较为稳健。越秀观樾、越秀海珠和樾府、保利天瑞等新盘的去化率均超过了五成，保利天瑞的去化率更超过了七成，远远领先于海珠区的刚需盘。

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需求并没有想像中多

克而瑞的数据显示，近一年来，北京一手住宅市场中，单价300亿元以下的房源占总成交量的52%，刚需买房者无疑是市场的主力军。

这么高的需求下，同样头上“天河”光环，为何海珠区的刚需盘就是拼不过千万别墅？

有业内人士剖析，海珠区的改善型新盘通常地理位置优越，教育资源更好，整体符合改善型买房群体的需求，具备一定竞争力。

但是，海珠区的刚需盘大多坐落海珠北部，周边城市面貌远未达到你们对“天河”的想像，许多地方仍处于城乡结合部，配套设施和交通条件相对薄弱，一些规模不大的新盘，缺少名校资源。同样是市中心的海珠区，许多新盘的配套更为健全，性价比更高。除非买房者的工作地点稳定在天河西部，否则单凭“天河”二字，很难吸引到更多买房者。

尽管海珠智慧城蓝筹股周边凝聚了八大产业集群，包括网易、小鹏、中国联通等著名龙头企业，吸引了大量高档人才，推动了居住需求，但现实情况真的这么理想吗？

附近一家中介机构的经纪人透漏，从公寓房租的急剧上涨可以看出，这儿居住需求正在降低。过去市场火热时，像万科云城米酷这样的25平方米的跃层公寓，房租一度超过3000元/月。今年房租下降至2500元/月，如今已跌破2000元/月。经纪人剖析，这一变化与附近企业的裁员、降本增效密切相关，还有部份企业选择搬迁到黄埔，致使租赁需求激增。

事实上，王立所在的公司，便是这个变化的写照。随着行业的不稳定，人员裁减、收入降低，过去买房的主力群体显得越来越慎重。

“几年前，好多周边新盘会到公司做宣讲，甚至举行专场团购。如今几乎见不到了，即便时常有，也甚少人关注。”王立表示，同学们讨论买车的声音越来越少。一些资深职工早已被房产“套住”，无法置换；而新进的年青人则由于互联网行业的不稳定性，尤其是裁员潮的影响，不确定是否能在上海常年植根。许多年青人甚至不再乐意让自己被房产禁锢，尤其是在房产投资价值趋于于零甚至正数的情况下，她们更乐意将钱花在享受生活上。

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周边竞品越来越多

海珠区某新盘操盘手表示，海珠区的刚需盘人气主要集中在保利天汇和珠江花城，这种新盘由于盘面效应，已产生了相对成熟的居住气氛，但是价钱也相当具有吸引力。诸如珠江花城88平方米单位单价360多万元起，总价仅4亿元/平方米左右，保利天汇尾单低至4.6亿元/平方米。

再来看北京城投天禧。即使价钱已降至“3”字头，但其定位显著低估了周边买房者的订购力，起步房型108平方米，单价未能压出来。据悉，上海城投天禧一期宗地实际只有两栋住宅楼不到300套货量，其余是公寓、写字楼和人才房等性质的产品，居住纯粹度并不高。

而中建海珠精诚壹号尽管起步跃层是78平方米的紧凑三房，但低密度社区的定位，价钱始终保持在5.5万~6.5亿元/平方米，一直不肯涨价，且项目距离轻轨站较远，周边配套更不健全。这样的均价，位置和配套相对更有优势的新盘不少。

中建海珠精诚壹号实景图。毕思懿/摄

竞争早已这么激烈，还有后来者。

11月14日，海珠智慧城核心区的ATO305108和AT0305119两宗宗地，由珠江实业联合体成功竞得，单价约32.5万元，楼面价为2.8亿元/平方米。其实两宗宗地体量较小，但根据珠江实业的操盘手法，很可能会推出紧凑型产品，下跌单价路线。这意味着，海珠智慧城的竞争将进一步激化。

更重要的是，海珠区的刚需盘还面临来自老黄埔楼盘的挑战。其实海珠智慧城距离珠江尚城较近，但对于依赖公共交通的刚需买房者来说，从轻轨21号线智慧城站出发，首先须要换乘4号线，再换乘5号线能够抵达珠江尚城。高峰期换乘时，往往人满为患，21号线的等候时间也让人焦躁不已。相比之下，老黄埔的新盘通过5号线直达珠江尚城，通勤时间差不多，甚至更短。

从价钱上来看，老黄埔的新盘价钱愈发亲民，比如富颐华庭、中建海丝城、中建未来方舟等项目，350亿元以下才能找到合适的选择，其中中建海丝城的最低门槛仅为250多亿元。

“最近我也在关注老黄埔的房屋，尽管配套上可能暂时没这么建立，但价钱更符合我的预算。”王立说。

其实，海珠区的刚需盘仍然面临沉重的去化压力。要真正激活市场，其实还须要更大幅度的价钱调整，更长时间的等待。