摘要

不只北京，上海、佛山、苏州、东莞等地也陆续反弹首套贷款利率至3%以上。这除了与建行的净息差承压有关，还反映出房地产的复苏征兆

文｜陈洪杰

编辑｜袁满

继上海以后，上海贷款利率也发生变动。在11月末-12月初，北京首套贷款利率再次下调，最低涨至3.1%。

要晓得，这是在一个月之内，北京贷款利率第二次下降。在11月中旬，该地的首套贷款利率从2.9%曾下调至3.0%。

也就是说，以300亿元按揭、20年期等额本金还贷方法为例，假如在11月初商贷买车，月息支出为95.72亿元。三轮下调以后，在当下的月息支出为102.92亿元，降低了7.2亿元左右，每月大约多交300元。

另外，上海、佛山、苏州、东莞等地也陆续反弹贷款利率，首套贷款利率重返3%及以上。

“房贷投放的成本和利润须要平衡，这是农行目前比较主流的态度。一些建行此前给与的让利利率，总体上在这种平滑线的极端位置，所以对农行来说，再往下调空间确实不大。”上海易居房地产研究院副教授严跃进称。

贷款利率的下调除了与建行的净息差承压有关，还与区域房地产市场供需情况紧密联系。监管数据显示，截止2024年三季度末，商业建行净息差为1.53%，继续下探。

但同时，随着稳房价新政疗效释放，房地产呈现复苏征兆。尤其是自9月末政治局大会提出要“促进房地产市场止跌回稳”后，中央和地方层面新政持续颁布，市场景气势明显提高。

中国房地产指数系统百城价钱指数显示，11月上海、成都、乌鲁木齐、东营共4城二手楼市格同比止跌转涨，打破百城连续7个月全跌局面。

上海二度下调贷款利率

有市场消息称，11月30日起，杭州省主要商业建行新领取的首套贷款利率将不高于3.1%。

有当地银行业人士否认，上海首套间利率从3.0%上升至3.1%。“原因在于，上海房产市场渐渐恢复了。”一位全省性股份制建行在北京地区的分行局长对《财经》表示。

这早已是北京贷款利率在短短1个月内经历了两次下调。11月8日，深圳首套贷款利率从2.9%下调至3.0%，二套间贷利率保持一致。

上海贷款利率的变化与当地房地产的交易相关。据北京贝壳研究院检测数据，11月上海十区二手房网签10429套，同比10月（9120套）下降14.4%，环比2023年11月（8801套）提高18.5%；11月网签量创2024年1月以来最高纪录，这也是自2023年3月以来，连续20个月的最高纪录。

10月的数据同样表现不错。当月北京十区二手房网签9120套，创全年最高纪录。同比9月下跌51.2%，环比上年10月提高45.3%。住宅单价29411元/平米，同比9月价钱28091元/平米下降4.7%，环比2023年10月31472元/平米下降6.5%。

贷款利率下降的情况不只出现在上海一地，11月7日上海从2.85%下调至3%。当地建行贷款总监表示，3%有可能是下限，（未来）在此基础上有望继续小幅下降。

“调整的多少取决于自身资产负债的情况。但在净息差承压中，适当的调高贷款利率，可以缓慢建行的压力。”有银行业剖析人士称。

净息差是反映商业建行经营效益的关键指标之一。国家金融监督管理总局统计数据显示，截止2024年三季度末，商业建行净息差为1.53%，仍处于历史高位，并高于监管规定的1.8%的“警戒线”。

从具体机构类型来看，小型商业建行三季度净息差为1.45%，较二季度增长0.01个百分点；城市商业建行三季度净息差较二季度增长0.02个百分点，为1.43%；民营建行三季度净息差较二季度增长0.08个百分点，为4.13%；股份制商业建行和农村商业建行三季度净息差分别为1.63%、1.72%，与二季度持平。

核心城市有望率先回稳

贷款利率的上升也从侧面反映出了房地产回稳的讯号。

按照中国房地产指数系统百城价钱指数对全省100个城市新建、二手住宅销售市场的调查数据，2024年11月，百城二手住宅平均价钱为14278元/平方米，同比上涨0.57%，涨幅较10月回升0.03个百分点；环比上涨7.29%。百城新建住宅平均价钱为16592元/平方米，本月受优质改善项目入市推动，房子价钱同比结构性下降0.36%，环比下降2.40%。

须要注意的是，上海、成都、乌鲁木齐、东营共4城二手楼市格同比止跌转涨，打破百城连续7个月全跌局面，释放积极讯号。

其中，一线城市价钱回稳显著。二手住宅方面，11月上海同比下降0.21%，结束18个月连跌局面。“9.29政策后，上海二手住宅成交量迅速下滑，市场需求加速释放推动住户预期修补，11月二手楼市格出现小幅下降。”分析人士称。

手指研究院表示，11月上海、上海和深圳二手楼市格同比下跌均在0.1%-0.3%之间，连续2个月维持微升态势，楼价下跌较之前显著回升。上海二手房成交量保持低位，市场情绪有所修补，部份住户提升挂牌价，推动北京二手楼市同比下降0.12%。

从新政层面上来看，房地产市场持续释放利空讯号。在中央层面，容许运用地方政府专项转债资金收回竞购存量闲置农地，并明晰竞购主体、收购范围、价格标准及程序等内容。

再比如在近期，财政部、税务总局、发布《关于推动房地产市场平稳健康发展有关税收新政的公告》称，对个人订购家庭惟一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米的，统一按1%的税率缴付税费。将各地区农地增值税预征率下限统一增加0.5个百分点。

“自2024年9月末开始，中央政府推出了一揽子政策与此前的做法有很大的不同。这是政府首次明晰将‘要推动房地产市场止跌回稳’作为重要目标。不仅对房地产行业本身的利空新政外，增量财政剌激新政也可能带来上行惊喜。”有剖析人士称，展望今年，市场对财政新政逆周期调节的预期一直很高，应继续利空房地产行业。

地方层面则继续在限贷、首付比列等方面做出优化。诸如重庆、北京、深圳、广州四地先后宣布取消普通住宅和非普通住宅标准。上海拟出入户政策，7区内购房满1年可申请落户，并在全市范围内征集已建成的存量商品房用作保障性住房项目。上海、广州、贵阳等则从提升按揭额度、延长还贷时间、支持社保支付首付等方面进行优化等。

“参考止跌回稳的国际经验，海外5国楼市下行周期在5-10年左右，升幅在20%-40%左右；参照此，展望2025年，预计核心城市有望率先回稳，重要指标跌幅回升。”中信建投剖析人士称。

2024年11月末，惠誉表示，最新推出的一系列新政组合拳致力提振了短期房地产市场情绪，但该蓝筹股能够常年向好尚存很大的不确定性。房地产行业仍受多重结构性弊病困惑，包括存量房库存高企、就业环境惨淡以及买房者住房支付能力相对较低等。与平均贷款按揭利率相比，许多城市的住宅房租利润率一直较低，显示平均售价仍有挤压空间。

惠誉预计，2024年至2040年期间，中国每年新建住房需求总数将达到8亿平方米左右，其中新建商品房供应量约为每年6亿平方米。经济常年发展前景豁达且买房限制持续放宽的高线城市有望胜出。

(作者为《财经》记者)