楼市泡沫挤完了吗？

楼市泡沫是评判房价是否健康以及周期性变化的重要指标，但指数建立复杂，好多人不知用何数据评判。

过去五年老杨建立并建立楼市泡沫指数，现今指数包含楼市周期性波动因子、房价收入比因子、租售比因子。

当前，全省50个重点城市总体泡沫已挤完！

但少量城市尤其华北几个重点城市泡沫未挤完，华北大湾区泡沫已全部挤完，这反映出2021年下半年房价降温以来华东大湾区楼价下跌更大，房价调整更到位。

广州楼市泡沫，上一轮从2016年初孳生，前三季度快速膨胀，背后是楼价跌幅大且急猛，四季度多轮调控下房价降温，楼价升幅趋缓，泡沫小幅去泡沫。

2020年重庆楼价再涨，泡沫再次扩大，但2021年二季度楼市泡沫未超2016年三季度，三季度开始逐渐缩小。

近日泡沫已十分小，再过两三个月或全部挤净。

细分结构看，广州目前楼市周期性波动因子和楼市收入比因子已无泡沫，但租售比即房租利润率指标还有点过高，存在泡沫，全市房租利润率现为1.6%，而2014年为2.6%。

看租售比指数走势，2016年二季度步入负值区间，说明有泡沫且高于历史均值，近一年指数小幅上升但仍处负值区间，指标改善较慢。

不过，诸位要明白，楼市泡沫多少，只是影响房价迈向的多个指标中的一个，并且权重很小。

综合其他指标，如房价成交量、住房库存压力、新房建筑活动、土拍市场气温等，北京房价已跌到位，但楼市要涨需外部环境支持（领先指数），目前条件不足，北京房价离夏天不远，未来几个月需密切观察各项指标。

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