“刚签了新的买房协议，希望此次能换房顺利！”

10月30日，多位上海申花御海天下四期的住户向《每日经济新闻》记者透漏，异地换房进展顺利，已换到了满意的新新盘。

国安御海天下，是申花集团继镇江威尼斯、海南海花岛、贵阳文旅城以后在上海构建的第一个滨海旅居小镇项目。项目总占地约6000亩，可开发约3500亩，共耗资约300万元整体开发营运，是华南地区稀少的滨海旅居盘面。

五年前，经过同事介绍，48岁的宁夏银川人顾巧玲投资88亿元，在国安御海天下拿下一套小四房，协议约定2024年6月30日收楼。

但一切美好的计划，在建业集团出现资金链危机后按下了暂停键。

直至现在，通过探求异地换房，上海地方政府掏出了一个解决烂尾楼遗留问题的较好样本。其间，买房者、开发商以及各方利益纠缠，解决过程矛盾重重，饱含荆棘和挑战。

上海市奉化区住建局相关人士向每经记者否认，因为四区项目公司资不抵债，无力续建，600余户住户无法在去年6月末按期收房。工信部门及当地镇政府竭力推动方案落地，提出“企业破产预重整+异地置换”的形式解决。

上海申鑫御海天下现场每经记者刘颂辉摄

买车广告四处都是，现在房屋“泡在水里”

就在顾巧玲买车的第二年，开发商建业集团爆出资金链危机，各地新盘接二连三地停工。国安御海天下完成一区项目交付后，二区和三区短暂停工，四区和五区则泡在水底，成了烂尾工程。

37岁的郭宪天是顾巧玲的邻居，他至今依然记得国安御海天下开盘时铺天盖地的广告。

据他介绍，交完首付款后，售楼处再也没人来联系自己，没有催款货款，也没有人告知建设进展，“钱收了，买房协议还在我这儿，没有签过字。”

每经记者访谈了解到，依照原定规划，申花御海天下共有商品房源1万余套，分五区开发，项目公司分别是国安集队旗下的和。

不仅住宅，项目规划建设约7万平方米海景饭店，8300平方米的儿童娱乐城，1.9万平方米的康养山庄等，还包括滨海商业街区、国际会展中心、国际运动中心和中央水景大街等商业配套。

“当时买车广告打得到处都是，一到周六和节假日就有大巴车带人来看房，平常顺畅的马路被挤到塞车。”项目所在的松岙镇一高踞民向每经记者追忆。

奉化区政府官网公布的报告显示，2019年上半年，奉化区商品房销售面积123.12万平方米，环比下降116.0%，其中，富力御海天下超级盘面一期开盘4830套住宅，成交3894套，销售面积达32万平方米，占全区销售面积的26.0%。

多位国安御海天下四区的住户向每经记者介绍，去年3月，你们相继接到消息，房屋将集体换到奉化另两处新盘。

“他们有100位住户来看过房，一部份人乐意接受换房，也有人担忧价钱高，要求退房退款。”奉化区华侨城欢乐滨海项目一位顾客总监介绍，是由政府部门协调御海天下四区住户异地换房的。

去年4月，每经记者从北京出发，经过2小时20分抵达奉化火车站，乘车一路往东方向约1个小时抵达上海湾海滩，很远处可见到密密妈妈的一排高楼和毛坯建筑，周围较为荒凉。

上海申鑫御海天下每经记者刘颂辉摄

顺着项目自北向南走，可以看见，外形像古堡的儿童娱乐城、影城已建成，一区最早销售并完成收楼，内部有约50户人家入住。二区和三区接近竣工，在做内部家装。滨海商业街以及所有临街店面都锁着门，无人经营商铺，有的地面已出现沉降，间隙长度超过成年人手指。

每经记者爬上院墙往四区内部看去，一些楼座建到10余层，一些建到5层左右，远处杂树丛中还有一部份狭小的毛坯建筑，工地停工已久，没有工人。

核心问题在于新新盘定价水平

上述华侨城顾客总监透漏，这次指定参与换房的有两个在售楼盘，分别是华侨城欢乐滨海，以及湖南本土企业新中宇集团开发的海风四季。

两个新盘都在黄贤海上长城森林景区附近，与国安御海天下距离约19公里。

华侨城欢乐滨海是华侨城集团广东区域在广州湾构建的70万平方米文旅小镇，规划建设渔人码头、商业街区、住宅、酒店和康养中心等旅游配套设施，高层住宅单价约10500元/平方米，四合院单价约18000~26000元/平方米。

广州华侨城欢乐滨海每经记者刘颂辉摄

海风四季则是已建成的洋房销售新村，高层单价约8000元/平方米，四合院单价为15000元/平方米。

据海风四季项目一位负责人透漏，明年4月，奉化区住建局与松岙镇政府组织华侨城欢乐滨海、海风四季项目负责人，到建业御海天下就换房事项开会讨论。

每经记者以四区住户身分咨询了松岙镇政府一位副校长，对方表示，针对解决国安御海天下，相关部门研究制订了灵活变通的方案进行异地收楼，让在御海天下买房的住户，选择在另外两处楼盘收房。不过，一切方案实行的前提是得到住户们的认可。

但与此同时，两家开发商抒发了相对矛盾的态度：

一方面非常欢迎国安御海天下的住户前来换房，这有助于降低稳定客群，提升自家项目去化率；但另一方面，她们又对异地换房“多退少补”方案有所顾忌。例如，住户的买房资金怎样从国安项目进行转移。

每经记者注意到，海风四季并未规定调换的楼层范围，而华侨城欢乐滨海明晰提及，“业主们仅可以在低楼层或则高楼层选房”。

前述奉化区住建局相关负责人向每经记者表示，异地换房解决方案最终靠的是单向选择，一切尊重住户的意愿，政府部门主要是提供平台来推动解决难题。相信通过努力，一定能促使各方合作，让住户顺利收楼。

松岙镇一位副局长则提及，这次换房的核心问题在于两处新新盘定价水平，相关部门出面继续与开发商商谈，争取让四区住户享受置换团购价钱。

胶着半年，超70%住户完成异地换房手续

国安御海天下四区的异地换房计划，在房东、开发商的矛盾和担忧声中胶着了半年。

去年9月，各方在奉化区法庭举行债务人大会，国安方面将四区住户支付的买房款进行转移。

10月30日，郭宪天向每经记者介绍，已将国安御海天下的房源换到了华侨城，“债权人大会开完后，明年春节期间拿着国安御海天下发的房券（抵首付款）在新新盘置换选房，今天（10月29日）签了新的买房协议。”

根据国安御海天下的营销方法，容许买房者与开发商签署分期付款协议，余款在四年内偿还，无需做建行贷款房贷，减免月息费用。

对于具体的换房流程，据每经记者了解：

郭宪天当时在申花御海天下买了88平方米的家装房，单价80亿元，单价约9100元/平方米，首付一次性收取33亿元，剩下47亿元分期支付给开发商。

换到华侨城欢乐海滨一套100平方米的毛坯房，市场单价9500元/平方米。因换房住户超过200户，华侨城方面给了单价九折的团购价。

具体到郭宪天所选楼层的房源，最终单价约7500元/平方米，单价75亿元。

由于有住户六折转让了自己的房劵，郭宪天花22.2亿元买下对方一张价值37亿元的房券，再向开发商缴纳了5亿元价差（即补价差27.2亿元），买下了华侨城的房子。

奉化区住建局否认，对于上海银华置业难以短期内通过旧址续建方法达成“保交楼”任务的实际，明晰以“企业破产预重整+异地置换”的方法，根据“法治化、市场化”的原则，化解风险、组织施行。

去年以来，区专班举办并完成问题处置意愿的问询调查，组织住户代表参访置换房源并举办询价座谈，与两处项目举办多轮磋商，确定可供置换房源及“一房一价”。

清算工作组一位负责人表示，目前，国安御海天下四区有超过70%的住户完成了异地换房的手续。

至此，一度成为地方政府“烫手荸荠”的问题项目，总算得到了有效解决。

中南财经政法学院兼职院士谭浩俊表示，烂尾楼异地换房模式尚为稀少。通常情况下，都是由地方政府组织新的开发企业接盘，把新盘继续开发建设上去，并给与买房者一定的资金补助，或则让买房者补足价差等，“宁波这次异地换房是一种创新之举。”

在谭浩俊看来，保交楼是地方政府的重要工作之一，但现实情况常常较为棘手。怎么推动解决，考验着地方政府的执政能力和服务水平。

（应受访者要求，顾巧玲、郭宪天为化名）

每日经济新闻