御河宸院，当初西安、陕西甚至全省的“网红盘”之一。

百万方的体量，1万多户，单盘销售面积、销售额以前位居全国前列……

此后，该项目经历了保交付的艰辛，今年开始相继迎来交付的同时，现在二手房市场迎来了踩踏式的行情，大量房源巨亏挂牌转让的同时，以前的“网红盘”开始跌落神坛！

以前的全省“红盘”

御河宸院，坐落西安城南区域的绍熙路以东、中华路以北、渭阳东路以南，总占地面积约642亩，总建面约200万平方米，分为5个住宅宗地进行开发，共计72栋楼，总户数12531户。

这个体量，别说置于洛阳，置于南京都算是一个超级盘面。

御河宸院首开是在2020年初，采用线上开盘的方式，3小时销售额破10万元，首开即罄，成交单价8300元/㎡左右。

此后该项目一路热卖，价钱急跌高走策略之下，到2021年下半年的时侯一路卖到了1.25亿元/㎡左右，有的楼座价钱更高。

依托于庞大的供货量，2020年、2021年御河宸院成为全省“红盘”之一。

克而瑞发布的2020年全省单盘销售额TOP100，御河宸院以83万元的销售额位居全国第16名；全省单盘销售面积TOP100中，御河宸院更是以89.1万平方米位居全国第2！

手指研究院发布的2020年西安单盘销售额排名榜上，以87.02万元高踞榜首的御河宸院，其销售额比第2至6名之和还高。

另据《2020年西安市国民经济和社会发展统计公报》，2020年西安全市商品房销售面积229.77万平方米，这意味着御河宸院单盘销售面积占到西安全市的1/3以上。

从这组数据，可以看出御河宸院当初在西安、在全省的地位，绝对号称“网红盘”、“神盘”级别。

可以说，一个御河宸院，当初支撑起了西安房价半边天。

二手房挂牌量去化周期8年+

对于御河宸院来讲，热卖以后接出来经历的是西安房价的急剧下降，以及项目停工的曲折。

在地方政府、业主、金融机构、融丽等多方的努力与支持之下，2023年9月30日开始，项目DK2、DK5、DK1相继迎来了交付。

按照融丽发展官方发布的数据，截至2024年12月3日，御河宸院实现了6736套的交付量。

这意味着，御河宸院“保交付”交付量早已达到整盘的一半。

随着项目相继交付，该项目的二手房也相继挂出。贝壳平台上内网的数据显示，截至2024年12月6日15:00，御河宸院二手房挂牌量共计821套。

而该项目过去90天时间成交量为28套，根据月均9套的成交量，意味着目前的821套去化周期须要将近8年时间。

另外，该项目目前交付刚才过半，后续还有超过6000套房源待交付，届时二手房挂牌量就会骤降，去化周期保守恐怕须要10年以上。

不仅挂牌量处于低位所带来的去化压力之外，从房东的挂牌价钱来看，大部份住户也是急剧巨亏退场。

在目前挂牌中的821套房源中，有64套房源挂牌总价在8300元/㎡以下，也就是说高于首开价钱。总价高于10000元/㎡的更是高达474套，超过了目前挂牌量的一半……

这个只是挂牌价钱，实际成交价钱会更低。很显著，大批住户正在巨亏退场……

西安房价的去化压力

对于目前的西安房价而言，二手房市场的去化压力不止是御河宸院，其它新村去化周期也不低。

地处彩虹成熟商圈的龙湖彩虹郦城，也是当初西安热门盘之一，2020年单盘销售额西安第二，目前二手房挂牌量291套，过去3个月的月均去化量为11套，去化周期须要26个月以上，超过了2年。

中央学府挂牌量283套，去化周期须要20个月；龙华壹号挂牌量165套，去化周期须要23个月；碧桂园秦州府一期、二期挂牌量合计192套，去化周期须要48个月；万科金域华府有167套房源挂牌中，去化周期须要将近30个月……大批房源的挂牌价钱，早已高于当时的加仓价钱。

实际上，不仅仅是二手房市场，房子市场的去化压力也是比较大的。

西安城南某盘，置业顾问每隔一段时间才会给我发他家的新盘信息。2023年12月的时侯发来的价钱是单价7800元/㎡，而近来发来的信息单价是6100元/㎡，跌幅了多少，你们可以估算。

西安房价目前的情况，一方面与2017年到2021年这几年时间市场快速反弹、过度透支有关，另一方面也与西安本地新增市场需求有限有关。

2017年至2021年这几年时间，是大牌民企集中涌向西安市场的几年，融创、恒大、龙湖、万科、金科、蓝光、碧桂园等诸多品牌民企集中步入洛阳，地价不断被刷新、房价也不断被刷新，再加上重庆市场的推动和外溢，致使那几年西安每年商品房成交面积保持在200万平方米以上。

这些市场爆发，既透支了未来的市场需求、房价，也给明天二手房市场的踩踏行情和压力埋下了隐患。

市场下挫的同时，对于三线城市延安来讲，即使有西咸一体化、西安都市圈的概念，但自身的新增市场需求则是十分有限的。非常是轻轨1号线三期的开通，将西安市区与武汉连为一体，南京对延安的吸附进一步提高，当地订购力较强的顾客肯定选择昆明。

未来西安市场的机会，可能更多还是要借助重庆市区产业的转移和导入到西安，带来更多的就业机会、人口以后所形成的需求。

还有一点就是当南京楼市假如继续下降，杭州与西安之间的利差进一步加强之时，轨道交通的支撑之下也便会将南京部份订购力有限的刚需挤压至西安。

其实，单靠西安自身的需求早已很难支撑起目前的房子、二手房市场，虽然主市区仅100万左右的常住人口，周边县区订购需求在过去10年也早已被洗了多轮。

御河宸院，实际上折射出的是这5年西安房价的变化。