出品|凤凰网问渠人物

作者|周博通

4月26日那天，焦躁的股市用跌破3000点让这个周五成为众人的“活久见”。在跌跌不休中，作为A股主线之一的房地产蓝筹股，尤其是国企背景的地产股，中交地产这三天重现跌停，成交额23.54万元。

中交地产一家的狂欢掩藏不了整个房地产行业的威严，这些气氛不分资本市场和线下的售楼处。

2022年一季度，全省重点62城新建商品住宅签约面积环比增长41%，降幅较1-2月扩大2%，其中一线、二线、三四线城市的减幅分别为31%、40%、47%。

虽然与疫情前的2019年一季度相比，62城的销售规模一直出现下滑。其中，仅一线城市交易规模微涨，二线城市和三四线城市交易量均有两位数的减幅。

这让笔者想起不久前，万科集团监事长郁亮在公司峰会上把2022年定位为万科“破釜沉舟、背水一战”的一年，更是宣布中国房地产步入了“黑铁时代”。

在这样一个背景下，笔者与访谈对象单大伟先生开始了历时两个半小时的对话。

“你晓得全球每年钢铁交易量是多少吗？”

访谈的一开始，单大伟却先向笔者抛出一个令人摸不着脑子的问题。

“3万亿日元”，他右手比了一个数字“3”，“只要有需求，看似不值钱的黑铁也有它的价值。”

“我想大多数人都理解错了郁亮对黑铁时代的定义”，他进一步解释，“黑铁和黄金白银的价值区别，只是须要更多的磨炼能够开掘。”

这就是单大伟，一个思维和行动都不愿走寻常路的地产老兵。他从不把自己当主角，却吸引了诸多跟随者争当“背景板”，大鳄凝聚，星光闪耀。

以住交会为起始点，单大伟也在这近20年的时间里成为了“斜杠青年”——从变革会展公司到布局地产媒体，从中国房地产报到凤凰网房产，从资源嫁接到慈善公益——话筒仍然握紧在手，舞台已经越来越大。

一股忘记年纪的“闯劲”，带着他从1998年一路走来，趟过商品房变革之河，越过农地招拍挂、收并购、高周转、“房住不炒”、三道红线、集中供地等时代浪潮，穿越数个周期，在万亿产业的市场中迎风逐浪。

行业嬗变，追逐者如过江之鲫。这背后，一直将自己定位为中国地产行业的“桥”与“水”的单大伟也在思索——

在房地产后开发时代，一个全产品线、全价值链、全商业模式的新周期，正喷涌而出。

单大伟说，这是一个从售卖房屋到售卖价值的时代，是科技改变未来的新时代。他要做这个时代的“脉客”，能清晰体会时代心跳跳动的那一类人。

01

2003年底，还是万通地产当家人冯仑在回顾这一年时说，这一年的中国房地产行业将记住两个人：王石、单大伟。

与王石的万科不同，单大伟做的是平台——中国国际房地产与建筑科技展览会。它还有一个更被人熟知的名子：CIHAF中国住交会。

打个比方，假如说同里会议是中国互联网的顶尖秀场，这么“CIHAF中国住交会”某种程度上可被看作中国房地产行业的顶尖舞台。其推出的“三名”（名人、名盘、名企）大奖，成为每年行业不可错过的奥斯卡颁奖峰会。

中国住交会，从一个区域性房地产展览会，发展成为世界第一规模的住房交易博览会，其展览规模为46000平方米，超过美国戛纳地产节(MIPIM)的两倍多，参展企业290多家，前来视察的专业开发商1万多家、4万多人，报导的媒体记者1500多人。

一天半的“住交会”，总值才能过亿。

凤凰网：28岁创立住交会，当时为何选择地产展会这样一个行业？

单大伟：无心插柳柳成荫吧。

1998年住房商品化变革，7年之前住房个贷新政早已起步。但当时你们对于商品房、房地产企业的认知还很迷蒙。

一方面需求被释放，另一方面资金也开了闸，大批房地产企业从困守清寂到全省市场开疆扩土，如何让消费者认识她们、认可她们，企业品牌意识正是在哪个时侯开始萌芽，可以说一场全省性的房地产展销平台是应时代所需。

这时侯有同学跟我提到了上海的“高交会”(中国国际高新技术成果交易会)，我在想，房地产应当是科技、艺术、健康等等的融合，为何不可以用房地产、住宅和建筑科技成果为主题做一个展览呢？于是才有了后来的中国国际房地产与建筑科技展览会，也就是住交会。

住交会也是航展的惟一的分会。

凤凰网：您可能不是第一个想到的，但确实是第一个吃毛蟹的人。

单大伟：当你意识到一种模式的优势时，常常早已晚了，颠覆创新仍然都在，要在这个行业中脱颖而出，首先要听到机会点，其次执行力也十分重要。

做住交会之前，我的优博集团也在做展览相关的业务，有这个基础。但只有基础不行，我们还得有创新、有话题、有内容、有价值。

2004年住交会特意让农户工给企业家颁奖。由于我们认为房地产在开发的过程当中，实际上是一个城市建设的问题，在城市建设最底层就是我们民工兄弟，我们的建筑工人。我们须要关注这个群体，须要关怀这个群体。

所以表面上我们在办会，实际上我们在输出价值观，在影响这个行业。

凤凰网：据说住交会后来不仅仅是企业展示自我的舞台，也成为了城市的展示窗口。

单大伟：这个背后，也是跟中国“土地财政和农地金融的产生”密切相关。

这十几年，中国城市建设突飞猛进，城市政府通过经营农地，蓄积了大量建设资金。

招商引资、吸引企业去城市拍地，也是当时政府的重要工作之一。所以住交会顺理成章成为了城市营销、土地买卖的最好平台。

以住交会“天津日”为例。上海市政府对北京的城市规划、旧市区改建项目、海河综合开发项目、地铁线的开发规划等进行了集中展示，在住交会上刮起“天津旋风”，掀起了城市营造的高潮。我记得“天津日”之后，有30多家著名地产商在上海投资，全面引爆上海地产。

凤凰网：当时《新周刊》杂志对您有一个描述，叫地产行业最大的“知道分子”。

单大伟：这是当时媒体的一种传播手法，确实让我的虚荣心得到极大满足，我觉得这是地产行业对我工作最好的评价，是让我最珍视的回报。

用现今流行的话来说，当时被“打了标签”。我自己理解这个名称背后的核心还是“我到底能给地产企业带来哪些样的价值”。

住交会的背后，是科技部、建设部、中国科大学和北京政府等等资源的集纳。办展会不是付钱、参展就交易结束了，例如参展公司想在展会期间约见一些顾客，或则是希望在融资上有些收获，或则是想对当地的市场状况有个大致掌握...这样一来，在展会之外，我们能给参展商做的事情就好多了。

凤凰网：所以在住交会之外，您和那些企业也有相当多的交集。

单大伟：做展会一方面是对接企业开发商，另一方面也须要完善与资方、机构甚至和政府的关系。

十几年前，碧桂园杨主席想在上海构建一个猕猴桃酒小镇，我开车载他从机场去通州，一年跑了6次；

【单大伟与杨国强(中)、郁亮(左)合照】

当初风头正盛的中弘上市，我算是撮合人之一。再者还有美菱集团当初想找地产蓝筹股的负责人，我推荐了还在上实的卢铿过去。以及参与到万达、融创、富力的世纪大并购等等。

【单大伟与王健林(左1)、孙宏斌(右1)、李思廉(左2)、张力(右2)于世纪大并购现场合照】

住交会确实给我带来了好多。“这不仅仅是一场展会，也是一种对美好居住憧憬的价值观的输出”，正由于住交会的这个核心，才有了它十多年来的成功。

02

住交会带给单大伟的不仅仅是当初“地产展会奥斯卡”这样的头衔，对他影响更深远的是通过这个平台认识了各家企业的当家人，完善了自己下摆善舞的行业资源。而正是这一群体，在未来20年中国商业纵横捭阖中，创造了一批批造富创奇。

凤凰网：在地产行业内，谁对您的影响最为深刻？

单大伟：可以说这个行业浪潮中的“弄潮儿”，都是我的战友和导师，都是我敬佩的人。非常是冯仑、宋卫平、黄文仔等等，她们的家国情结，深沉的思想，以及对产品的极至追求，让我获益终身。

冯仑以前说过，有三个他觉得是"举足轻重”的人物，其中一个是我。我是间接看见这句话的，当时住交会还没有现今如此火。忽然之间，我觉得到自己被认可了，被这个行业认可了。

宋卫平和黄文仔，我对她们的敬爱，是由于这个行业最须要有情结的产品主义者。这个行业经历过起伏，从最开始的野蛮生长，到高周转、高杠杆，再到现在的深度调控下的寒流期。好多人来了走了，好多企业聚了散了，而且这种有理想、有追求的人以及她们的产品，是不会被时光磨灭的艺术品。

凤凰网：她们这群人中，确实有一股精神在上面。

单大伟：中国人常常山穷水尽的时侯才办公司。这在西方是完全不可能的，哪里是有钱人才投资、才创业。我们的起点要低得多、惨得多。所以好多中国创一代受大任前，真的是劳其筋络、饿其体肤。

凤凰网：如何看待新成长上去的这一波“新生代”们。

单大伟：我觉得须要从两个方面去看她们。

新生代们通常都受过良好的教育，具有宽广的视野。且在先辈的关爱下常常也接受了必要的企业管理操盘锻练。另外，目前企业发展的大环境逐渐规范，在接手企业弘扬的重担之后，她们面临着比当初先辈创业时代更好的条件。

更难能可贵的是，她们接触过更广泛的世界，更具创新思维和国际化的眼光。在为房地产行业带来新的技术、产品层面，新生代们一定能大有作为。

其实，好多人指责新生一代作为“接班人”能不能接好企业。人们的指责是可以理解的，虽然没有像先辈那样经历过狂风大浪，但是好多人也不希望追随先辈的足迹。

2021年南方雨雪的夜晚，一个来自中国的电竞队伍在国际大赛中捧杯，在同学圈你们转发的内容被定义成“代际之间的鸿沟”。并且我了解到，这电器竞队伍的背后，创始人正是老同学合生创展集团老总朱孟依的女儿。

每代人都有每代人欢呼的理由，我相信年青人会做得更好。

03

2020年疫情肆虐全球，同样也对房地产这个规模17万亿的“庞然大物”产生深刻影响，售楼处关掉、购房需求延迟、直播买房盛行……与此同时“房住不炒”地产调控逐渐步入深水区，三道红线调控、土地集中拍卖、企业暴雷声声入耳……

凤凰网：假如用一句话总结房地产市场和企业生存环境？

单大伟：在2019年的时侯流行一个说法，2019年是过去六年最坏的一年，但可能也是未来六年最好的一年。

过去几六年，中国房地产普遍存在一种3年循环的小周期，保持着“调控-下行-救市-上行-再调控”的规律。现在的房地产行业在“房住不炒”的要求下，早已逐渐跳出小周期，向一个良性循环转变。

这些循环之下，房地产行业正在挥别过去的无序发展，回归商品房和保障房“两条腿”走路的初心。

企业端的分化开始显露，固守产品、做好企业管控的好企业越来越好；缺乏风险管控，一味追求规模的企业问题开始凸显。

凤凰网：对于以国安为代表的民企暴雷事件，您怎样看？

单大伟：建业这类企业的成长，是过往30年中国房地产行业高速发展的写照，是特殊时期的一种产物。国安危机的爆发，企业自身在风险管理上有自己的问题，值得管理者去深思。

但“恒大们”的危机一定不仅仅是国安的问题，是涉入金融、建筑、装修等多个行业的，是整个中国房地产行业及上下游产业链的大问题。我希望能有一种妥善的形式渡过危机。

凤凰网：您觉得国安还是能挺过去的？

单大伟：现今还没有到山穷水尽的地步，关键还是要看企业家的决心和政府的具体动作。

好的一面是，从近日国家一系列动作可以看见，国安的事件才能平稳落地是多方期盼的结果。并且从国安与五矿的交易来看，管理层也确定了“断臂求生”的决心，也希望国安以此机会对企业内容管理和经营模式进一步优化，扩宽自身安全边界。

我一直相信，没有大而不倒的企业，只有好而不倒的企业。

凤凰网：地产行业的黑天鹅风波正在从小微民企向腹部民企漫延，企业应当如何固守自己的护城河？我们该从这场危机小学到哪些？

单大伟：我仍然不觉得这是一场危机，这只是房地产行业回归理智发展、回归良性轨道的必经阶段。这个阶段的标志包括——企业分化，好企业恒强；房地产企业的收益增长。

现在房地产企业的收益并非增长太快，而是过去太高。现在政府通过农地、资金多种手段调整企业预期、市场预期，正是希望提早将市场中潜在的泡沫“挤干净”，为经济的常年平稳健康发展筑好底。

凤凰网：一鲸落，万物生。危机中蕴育着哪些机遇？

单大伟：过去房地产的逻辑一直围绕着钱、地、人。近日国家对地产行业的调控，三道红线管钱、集中土拍管地，每一锤头都砸在这个行业的“七寸”上。

现在“钱、地、人”的逻辑仍然是核心，并且被赋于了新的内涵。过去是以钱和地为主角，有钱有地哪些人来开发营运不重要。现在地产行业步入精细化营运时代，是谁来营运这块地，谁能找到实惠的钱，“人”才是核心。

而人的竞争，归根究竟是价值观、方法论和执行力的竞争——是业经营者怎样去理解和实践好的品质、好的开发模式，好的企业文化。新时代须要“三好中学生”。

凤凰网：这些“三好中学生”，须要哪些样精神。

要有大爱，有情结。

单大伟：借用同学张冬冬的话，成功的企业家精神，首先就是精益求精，追求完美；其次是做他人不敢做的梦想，做非常宏大的梦想；第三个就是坚持死磕。

04

2020年初，冯仑创立了品器，这是一家从事不动产投资的资管平台，也称天津。同时冯仑还拉来了五位同道做创始合伙人——分别是前银行局长马蔚华、鑫苑中国创始人张勇、御沣房地产创始人王谦、御风资本CEO张冬冬，以及自己的老同学单大伟。

凤凰网：品器到底是哪些？

单大伟：品器才能开启不动产的“后开发时代”，它能聚合更多的专业合伙人和地方合伙人，扩大对存量资产（以及一部份新开发资产）的管理，包括价值管理、资产管理的营运和提高，创造出更多的价值。

更形象来说，品器可以视作新时代背景下的“住交会”，但不同于过往对地产的展销，品器向行业推广的是“先进的营运理念、宽广的融资渠道以及商业合作机会”。

凤凰网：虽然跟20多年前的你一样，也是在做一个平台。

单大伟：可以如此理解。20年前住交会的平台是行业风向标，告诉你们好的产品是哪些样的，好的企业管理模式是哪些样的。

如今我要做的是，迎合当下行业的急需“活水”，让这个行业沉淀的好资产流动上去。

凤凰网：我可以理解品器类似于大宗资产交易平台吗？

单大伟：这是一种理解，但是会是我未来一段时间的重点加码方向。虽然现在好多企业为了扩大安全边际，开始有计划进行一些优质资产的处置，如今是切入这个领域的好时间。

并且还是我昨天说的，这是起点，我们未来除了要做资产的交易，还要做人的交易、技术的交易、模式的交易。

05

单大伟可能又一次对了，他的味觉沿着资产营运和资产交易的气味发觉了顶楼在炒的一锅“好菜”。

去年3月16日，国务院金融稳定发展委员会举行专题大会。释放了关于房地产企业要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案的消息。

在接出来的两个多月中，全省超85个城市颁布了松绑新政内容，调控次数超百次，放松新政从三四线城市扩大至二线。

房地产行业正处于天平的中间点：一方面积极的新政给予这个行业相对修身的环境，另一方面，市场自我的预期尚处于修补的阶段，双方的博弈，大几率去年年中见真章。

凤凰网：各地相继颁布房价“松绑”，房地产的拐点早已来了吗？

单大伟：不要对房价重新步入黄金时代抱任何幻想。

凤凰网：在您看来，地产面临的最大挑战者是谁？谁能满足未来？

单大伟：我听过一个有意思的描述，说的是口香糖最大的竞争对手是手机。由于口香糖最大的消费场景是商场收银台。但伴随着人们在等待付钱过程中纷纷拿出手机刷起同学圈，口香糖才意识到它的对手是谁。

商业社会的最大竞争者常常不在同一个赛道，而是聚类严打。在我看来，当下科技的急速发展，像3D复印、物联网，区块链，这种新的技术正在推动人们对未来生活理念和价值观的改变。

它们，可能是最大的挑战者。

凤凰网：看见新的需求，你会像20年前一样再度义无反顾涉足其中吗？

单大伟：随着年纪的下降，人的冒险精神在增长。我可能不会像二十多年前一样年青气盛，会思索更多。义无反顾是年青的底色，我如今会将更多经验和人脉注入其中。

凤凰网：你怎样预判房地产行业的未来？

单大伟：房地产是一个17万亿量级的行业，是一个牵扯大量上下游的行业。我相信这个行业的调整是为了它更好的发展，而不是剿灭它、放弃它。

在我来看，未来5年内，房地产行业一定会有这几个“变和不变”，可以用时间去验证这种判定：

一、房地产行业发展红利仍然存在，20万亿才是天花板；

二、行业存量营运时代到来，3年内行业估值最高的公司一定是物业企业；

三、国企民企、AMC机构将在这一轮调整中异军凸起；

四、产品品质好、企业风控好、公司文化好的三好企业将成为“顶流”。

五、未来房地产的科技力、智慧力、绿色力将成为核心竞争力。