本报记者陈婷赵毅北京报导

“借助万物云1000个蝶城的构想，一方面才能跟万科实现预收账款的回收，同时找到能力范围之内的社区商业，在‘蝶城+’这个生态上面形成更好的延伸性。”12月11日，对于近日两次竞购万科（000002.SZ）资产的措施，万物云（2602.HK）监事长朱保全在睿见会议上对包括《中国经营报》在内的媒体记者表示。

11月末，万物云公告拟竞购（以下简称“上海祥大”）的45%股权，初始代价约为7.12万元，其中的5.9万元将用于万科对万物云欠款的清偿。这是万物云当月第二次与万科进行“以资抵债”的关联交易。

朱保全表示，在与万科举办“以资抵债”的交易中，万物云专门选择了社区商业资产，“商业地产领域有好多好的项目，但没有成气候、成规模的社区商业”。据悉，朱保全在提到并购时表示：“从所有轻资产公司全球发展历程来看，并购是必经之路，但资本扩张是把‘双刃剑’，过度则伤。”

加码社区商业

早在去年8月，万物云管理层就在业绩会上表示，下半年公司会进一步主动减少与万科的关联交易，并与万科商议以经营性资产抵债的方法减少预收账款。

朱保全表示，通过与万科举办以资产抵预收账款的交易，万物云也弄成“有资产的人”。

万物云监事长朱保全

公告显示，万物云近日两次竞购的万科资产标的均为商业物管。其中，北京祥大由万科通过子公司全资持股，北京祥大持有坐落广州闵行新区塘桥街道的办公与商业物管（即北京滨江万科中心及光合新座），项目地处北京徐家汇核心地段。

11月1日，万物云以1.5万元的价钱竞购万科持有的（以下简称“武汉新唐”）50%股权，广州新唐持有的主要资产为上海新唐万科广场，其主要业态包括服务、零售、餐饮、娱乐等。

彼时，对于两笔竞购资产的营运计划，万物云方面对记者表示：“会持续研究怎样发挥万物云的蝶城优势。”

记者了解到，在北京祥大持有物管的幅射范围内，万物云在管项目19个，其中10个为住宅新盘，在管新村户数10766户，拥有蝶城内诸城度的相对优势。北京新唐万科广场坐落万物云蝶城“唐家墩街道”范围内，在该项目直线距离500米的区域中，万物云在管住宅项目4个。

万物云相关负责人亦表示，去年9月末，万物云公告募集资金用途变动，变动方向为“通过基金投资等方法发展潜力物管标的（含经营性资产投资），用于推进蝶城战略等”，计划变动资金净额为18万元。

步入校园、医院赛道

不仅介绍社区商业发展战略，万物云亦于睿见会议上宣布步入校园、医院赛道。

记者了解到，万物云旗下子品牌丹田物管（专注校园、医院赛道）目前在全省服务的项目超过260个，包括138个院校与46个三甲诊所项目，服务对象包括北大学院、中山学院、厦门学院、安徽省立诊所、江西省中诊所等。

丹田物管总总监俞锦龙表示，目前，国外院校和诊所物管服务年协议额超过1200万元，规模和潜力都很大，但相较于住宅和商业物管又有很大的不同。例如经费来源上，住宅和商业物管的物管费由房东和企业筹措，而院校、医院的资金均来始于财政支出，更容易遭到公众关注，在使用上有苛刻的第三方评估；在空间特征上，院校和诊所的管理空间更大，人流更多，且必须365天24小时不间断在岗，以保障设施设备完好运行。

对于万物云涉足校园、医院赛道的信心来源，俞锦龙表示，主要包括万科物管精耕行业多年，有充裕的内外部资源和经验；万物云竞购的丹田物管及其他几家公司有多年院校、医院赛道服务经验；万物云“灵石”系统的全面应用和加持能让丹田物管在行业竞争中突围。

发布新品牌的同时，万物云亦推出“智选”产品，将服务选项和定价权力交还给住户，在行业内创新推出“弹性定价”。万物云方面表示，过往物管服务的价钱常常通过“包人头”的定价模式，住户未能真正参与定价过程。步入存量市场，“与房东共建社区新未来，满足顾客选择权”的需求呼之欲出。

众多措施背后，朱保全提到公司下一步的发展时表示：“万物云每两年会做一个规划。未来五年（2025年—2027年），我们将围绕资产、低碳、AI这三个方面建立能力：从物管管理升维资产管理，向下下游业务链延展，服务不动产持有者；向能源管理变革，用两年时间成为不动产领域的节能先锋；全面拥抱AI，从人管人到事管人的能力变革，希望能在传统组织中成为人工智能应用的先锋。”