上海：二手房网签量成倍下降，议价空间显著变小

12月10日下午7点过，当每经记者如约拨打深圳21世纪不动产别墅经纪人盛总监的电话时，他正在回去的路上。他告诉记者，从在售房源价钱和成交情况来看，近日并没有见到非常大的变化。虽然市场热度有波动，但并不夸张，更多彰显在相对优价房源更快成交、业主谈价空间变小等方面。

“以前买房者在出价时一般会比住户的报价低15%左右，这是基于住户可能乐意涨价的心理预期。但是，如今这些情况早已发生了变化。虽然买房者依然会尝试以高于住户报价的价钱出价，但成功的概率显著减少。”

盛总监表示，目前单价2000亿元别墅议价空间大概在100亿元，而之前可能是150万到200亿元。这意味着买房者才能通过磋商增加的价钱空间已显著减少，成交价钱更接近住户的初始报价。“性价比高的房源早已基本告罄，剩下的房源价钱相对较高。为此，买房者若果希望订购，只能选择价钱更高的房源，这促使住户在价钱磋商中处于更有利的位置。”

市场热度无法被显著感知，但税金免除对于市场还是起到了有一定的提振作用。盛总监在专访中提及，他有一位认识了十几年的顾客，在11月中旬向她们咨询了一套单价约2000亿元的房源，在12月通过税金免除节约了约20亿元。“但对于2000亿元的房产来说这并不算是好多，这个顾客也是由于儿子念书，中学与新村仅一路之隔订购的。”

不过，据盛总监观察，税金免除对于按揭买房者更为有利，会激活此前一部份只能按揭订购高价房源的顾客需求，由于她们可以根据较低的成交价钱按揭，进而降低税金负担。

对于当前市场情况，盛总监表示，虽然网签数据存在滞后性，但目前市场并未出现剧烈波动。而当下市场参与者相对冷静，部份缘由是新政的连续颁布，致使买房者期盼未来可能会有更好的买房时机。在他看来，随着官方一系列利空新政颁布，对市场将会有所提振，随着时间推移楼市可能会有所下跌。

实际上，上海明年初就调整过一次普通住宅认定标准，调整前，上海住房交易中有70%的房子会被认定为非普宅；而调整后，将有70%的房子被认定为普宅。也就是说，根据之前的标准，上海还有大概30%的住宅是别墅，其中较大比列为房子，二手房由于单价总价相对较低，实际别墅比列要低一点。

“北京目前主要是刚需热，没发觉别墅太冷。”中原地产首席剖析师张大伟表示，过去非普的标准影响特别大，关系到按揭首付比列、契税、增值税等，但随着近来三年各类新政修身，实际上别墅税取消对市场的影响主要彰显在二手房的增值税上。

张大伟预计，别墅税取消实际影响在售房源的占比约为10%—15%。上海二手房成交比列中，超过140平方米的属于别墅，这部份市场整体大概比列在8%。另外，叠加部份价位较高的成交房源，大概15%左右的二手房会有增值税。

截止12月10日，上海本月二手房共网签6762套，对比今年同期的3211套下降110.59%，对比去年11月同期的5183套下降30.46%；房子共网签1405套，对比今年12月同期1204套下降16.69%。

广州：别墅市场温和调整，中优价位跃层交易相对活跃

去年以来，北京别墅市场持续火爆。在北京即将宣布取消别墅税后，房子宝山滨江中海领邸开盘热卖85万元。这次新政执行后市场对其关注度颇高，不过从数据上看，广州别墅市场整体出现温和的量价调整。

二手房方面，热点蓝筹股顶豪成交不断。北京一位别墅经纪人在与每经记者交流中表示，近来市场成交不错。他还向记者细数了近期苏州宝山滨江蓝筹股一日内的多套别墅成交情况，并预测下一套成交的可能是单价约8000亿元、面积近500平方米的别墅。在11月下旬北京刚才宣布取消别墅税前，该经纪人也曾多次在社交平台抒发了“市场火热”的观点。

每经记者注意到，步入12月以来，北京房子市场的中优价位产品交易活跃，而低端新盘成交量出现下降，价钱也有所上调。

据北京中原地产统计，从上周新建商品住宅成交前十榜单中可以看出，中优价位产品交易相对活跃。成交前十榜单中，总价超10亿元/平方米的新盘只有1个，而此前榜单中常常会有3—4个高价房项目。据悉，榜单中有2个单价高于3亿元/平方米项目，3元—6亿元/平方米项目有6个，抢占主力位置。

值得关注的是，随着成交量下降，上周北京成交前十榜单中没有出现交易破百套的新盘，但是基于首次改善型和刚需项目相对活跃，上周北京房子成交单价继续上调至为58500元/平方米，同比上涨23.11%。

“上周供应急剧削减，入市的6个项目中有2个是总价超10亿元的高价房产品，其余均为“3字头”“4字头”的首次改善型项目。”上海中原地产市场剖析师卢文曦表示，随着新政对郊县地区的倾斜，交易热度在提高，不过供应偏保守，市场须要多少量，项目投放多少，不会产生过多库存，这样可以稳定市场信心。

卢文曦剖析强调，在经过快速冲刺后，一般月初首周成交量会有所滚落，因而符合惯例，不过值得关注的是，此次上涨的幅度并不大。包括近日多个项目排号，尤其是中高档产品继续保持稳定的去化率，这种积极讯号都能催促卖家快速入市。

“不过惟一不太理想的是近日市场供应不够稳定，过大的起伏会对市场交易稳定形成影响，尤其是近日二手房交易活跃度高，随着税金成本增加，很容易分流房子的顾客。因而，房子的供应仍然决定未来成交走势。”卢文曦补充道。

上海：需求开始回暖，二手房录得量创200周以来最高

“这一新政对高档市场有直接影响，但对整体市场的影响并不剧烈。别墅税取消更多是在流通过程中降低了税金，因而提高了市场意愿。”

精耕上海别墅市场的永高房价创始人刘永高在接受每经记者专访时表示，在他的实际工作中，近一个月明显感知到的变化是咨询量猛增。别墅税取消推动了咨询量明显降低，增速达30%至50%。这一下降主要集中在置换类顾客，即这些希望从较差区域换到较好区域，或从较小跃层换到较大跃层的买房者，这种顾客咨询人数较多，订购意愿也更为强烈。

“购房者呈现出理智买房的趋势。”在提到别墅实际成交时，刘永高表示，虽然别墅税取消可能会迸发买房者兴趣，但大多数人选购意愿还是基于实际需求，而非盲目追求大跃层。与前几年相比，买房者愈发理智，更倾向于保持较低的杠杆率。

据刘永高观察，别墅税取消后，上海部分区域的楼价出现了下降。他所在的北京湾部分区域有好多住户提升了挂牌价，香蜜湖和华侨城的情况也类似。“一套房屋价钱下跌幅度从几十亿元到一两百亿元不等，返价3%至5%成为常态。”

刘永高在访谈中还提及了房东态度的变化。“新政之前，房东可能急于转让房产，但随着别墅税取消，住户不再这么迫切。过去可以谈价的空间现今显著缩小，一些诚心转让住户渐渐完成了交易，市场再度身陷博弈状态。”