物管费限价事件此起彼伏之际，行业老大万科物管放出大招。

12月11日，在万物云.睿见会议上，万科物管发布“智选”产品，推出“弹性定价”，将服务选项和定价权力交给房主。

万科物管此举与物管费涨价潮不无关系。

2023年以来，上海、青岛、重庆、武汉等多地先后推出物管费“限高令”。其中，上海自2024年1月起实施新收费新政，中心市区有扶梯的住宅物管服务收费标准最高为0.9-2.8元/平方米/月；上海2024年6月起推行的中心市区住宅物管费收费标准为：扶梯住宅的物管服务收费最高为1.9元/平方米/月，最低1元/平方米/月；无扶梯住宅最高1.35元/平方米/月，最低0.6元/平方米/月。

因为最新定价远高于现行物管收费标准，市场出现混乱局面。上海实施新政后，数百个新村住户申请增加现行的物管费，甚至有住户拒缴物管费。

按照手指研究院“全国物管服务顾客满意度调查”，上海2024年满意度得分首次出现小幅回落。克而瑞物管《2024年住宅物管服务满意度督查问卷》数据也显示，中端项目中觉得物管费不合理的住户占比多达44.2%，显著低于高档、老旧项目，中端项目物管费涨价风险高。

图源：图虫创意

万科物管母公司万物云监事长朱保全觉得，主管部门推出物管费定价机制，落地时须要物管公司跟业委达成共识。“今天怎么完善与房东之间的对话平台，哪些样的价钱对应哪些样的标准，在有底线的情况下，跟房东对话产生一套基于服务频次、服务标准的定价体系才是关键。”

中物智库创始人杨熙持相像意见。他表示，当前住宅物管管理的发展困局，就是房东乙方的主体归位问题。解决这一问题的方案，要通过各类形式，积极引入社区的住户参与到社区整治中，将物管公司原先习惯的单方面甲方服务模型，转化为与房东的单向前往互动。

万科物管“智选”产品梳理社区里的95个服务空间、1530个作业对象，共计508项服务事项，再于其中分类筛选出158项必选服务、350项自选服务。顾客可以“自定义菜单”，筛选须要的服务内容、服务频次，付费使用。

万科物管市场管理合伙人邹明表示，不要“默认设置”，而是“自定义”菜单，让住户真正参与进来，共同拟定物管费和服务标准，万科物管定服务“底线”，住户按需定服务“高线”，这是万科物管智选产品的主要特点。

万科物管的“智选”产品将共享万物云基于“灵石+飞鸽”的数字化基础设施及远程营运能力，采用“人+机器+远程”的作业模式实现差别化服务交付。

朱保全觉得，在保持底线的前提下，假如才能产生一套对话级的定价机制，保持物管行业的毛利还是有可能的。

“今天万科物管的成本体系以及品牌认知，我觉得2.5元/平方米/月的物管费是一个分水岭，2.5元/平方米/月以下的物管服务万科虽然也不太会做，假如万科物管做了2.5元/平方米/月以下的物管，原先的住户也不同意，所以就步入到万科物管在发展过程中遭到价钱限制的困局。”朱保全表示。

然而，下沉市场空间宽广。

兴业期货从背部经纪平台获取24个城市超16万社区、涉及约1亿户住房的物管信息，剖析得出，24个城市2024年10月的物管费按户数加权平均为1.76元/平方米/月。按户数来看，物管费主要分布在0-2元/平方米/月的区间，占比为65%，2元/平方米/月以上占比35%。“上市物管公司主要参与的2元/平方米/月以上市场，占到市场份额的66%。”

“当我们真正把市场打开的时侯我们会发觉，假如你把2.5元/平方米/月价钱往上走，你的空间会越来越窄，而假如往下走，你的空间才能越来越大。”朱保全说。

兴业期货的研报亦强调，物管行业一直是高度分散的行业，背部公司市占率一直不高，但腹部化趋势十分明晰，背部企业的市占率有提高趋势。

“‘当一个物管保安如龟速通常行走，而订餐骑手在快速狂奔的时侯，速率的差别就是两个行业估值的差别’——这句话深深剌激了我，我也仍然希望我们的职工才能奔跑上去，所以明天但凡坐着不动的岗位，我们都用AI做了取代，让所有不动的岗位动上去。”朱保全说。