12月9日中央政治局重磅发声，对房地产叙述从9·26的“止跌回稳”变成了“稳住房价”。

目前来看，整体市场仍处于“止跌回稳”阶段，已有不少城市“止跌”，如核心一二线城市，部份核心城市市场热度有望稳中有增，但仍有部份城市成交实难有显著起色。整体市场分化显著。

11月末，曾表示：“10月以来全省房地产市场呈现出‘三个首次’重大转变，房地产市场止跌回稳态势进一步稳固。全省新建商品房网签成交量连续15个月回升后首次实现增速；全省二手房网签成交量连续8个月增长后首次实现增速；房地产市场“银十”超“金九”为近17年来首次。”

在整体行业下行压力下，中央部委及地方主管部门做出了及时有效的宏观调整。2024年，在一系列新政组合拳推进下，库存指标上升速率显著收窄，三大核心指标迎来实质性好转：广义库存面积在2024年由升转降、未复工面积在2024年停止下降、开工后未售面积持续增长。

2024年已成为行业即将进入去库存的关键一年，预计2025年下半年完成短期预期调整。

2024年在一系列新政利空推进下，克而瑞研究中心依据国家统计局数据估算，发觉目前多项库存相关指标出现好转，广义库存面积、潜在库存、中期库存等指标均出现标志性好转。

首先是广义库存面积在2024年由升转降，年底库存规模环比增长1%。在历经了2022-2024年每年农地成交二成左右的升幅以后，行业供需关系总算迎来了首次实质上的指标逆转。

其次是潜在库存方面，未复工面积在2024年停止下降，维持在53亿平方米的规模不变。“控增量”与“保交楼”在2024年得到了有效执行，从全省层面的统计数据来看，闲置农地规模不再继续下降。

中短期库存方面，复工后未售面积持续增长，这一指标接近于业内常说的狭义库存，2024年底较2021年底增长5%。进一步交纳完工未售面积后，在已复工的房地产项目中，2024年底的未售库存面积大概为67亿平方米，较2021年增长9%，近两年复合平均降速为3.2%。

当前行业广义库存规模超120亿平方米。在全省商品房销售面积较峰值增长近半的时代背景之下，库存风险仍将是在中常年内持续面临的重大挑战。

从去化压力发展趋势来看，尽管2021年以来中期库存规模早已连年下降，而且因为房子市场成交规模快速震荡，中期消化周期仍在持续快速走低，至2024年底早已上升至7年左右，较2021年下降63%。

消化周期的快速攀高，极大影响了近两年的行业预期变化，投资积极性显著增长，国家统计局数据显示2024年1-10月，全省房地产开发投资86309万元，环比增长10.3%，跌幅较前三季度扩大0.2个百分点。

若后期商品房成交才能在10亿㎡的规模高位维稳，且中期库存规模才能保持近几年的压降趋势，平均每年库存规模增长3亿㎡左右，中性预计经过8年时间调整，2032年消化周期可降至4年左右，与2014-2021年间的低位相若，足以稳定行业发展预期。

进一步细分到商品住宅市场来看，按照统计局月度环比数据测算，2024年全年房子成交规模或将降至7.5亿㎡左右。

而从克而瑞研究中心各种测算模型结果来看，目前的成交规模数据均已跌破了现阶段住宅需求规模的保守顶部，这就意味着近些年来大量市民延后了原有的自住买房节奏。

首先是从增量需求逻辑来看，增量市场的计算总数=城镇增量人口住房需求+市民住房改善需求+旧改-租赁（克而瑞研究中心2023年模型）。

这一数据计算结果我国年均房子增量需求大概在8.8亿㎡左右。

之后是从买房能力逻辑来看，计算总数=城镇人口有能力买房需求*一手房成交占比（克而瑞研究中心2024年模型）。

这一数据计算结果年均期望房子成交规模大概在8.7亿㎡左右。

虽然展望常年市场发展，当国外城镇化率达到70%，人均住房面积达到48㎡的较高水平之时，届时中国城镇住房存量将达到470亿㎡，按80年的建筑平均寿命保守估算，每年自然更迭需求即可达到7亿㎡左右。

由此可见，无论是增量需求计算总数、购房能力计算总数，还是从城镇化发展角度来看，当前7.5亿㎡左右的成交规模也早已接近了行业顶部。

结合2024年四季度以来市场发展趋势来看，市场早已出现了诸多较为明晰的震荡讯号。

如2024年下半年以来典型城市一手房成交占比迎来下降，由8月的35%提高至10月的43%；如2024年年底典型城市开盘去化率接近四成，较三季度提高了12个百分点，其中北京、长沙、无锡、郑州、上海等开盘去化率均在五成以上；又如2024年11月，农地市场平均折价率突破6%，创下年内新高，月内南京、北京、杭州等地均有高折价宗地拍出，投资信心开始回暖。

再加之房子成交规模环比的止跌回正，当前的房子市场正在逐渐走出低潮。若稳市场新政能否持续加码，成交规模持续走低，预计2025年下半年核心城市楼价有望全面回升止跌。届时行业常年库存压力似乎仍在低位，但从需求面来看，市场将完成阶段性的短期调整，买房者信心也将迎来实质性的恢复。

2024年9月26日至今，整体市场逐渐回升，从行业周期看，市场仍在去产能去库存，但在反弹过程中已出现止跌回稳的讯号。

目前广义库存面积、潜在库存、中期库存等指标均在2024年出现标志性好转。

值得注意的是，市场的下行反弹反倒迸发了产品力的提高，我们早已从量变走向了质变。对于民企而言，保持房子市场的份额，并逐渐退守在部份城市丧失的市场份额，非常是在刚需市场，同时在低端和别墅市场中继续保持领先地位，将是未来发展的重要方向。