2024年三季度，新政端方面，中央和地方政府颁布了一系列新政措施支持住房租赁市场发展，尤其是金融扶植方面，加快落实3000万元保障性住房再按揭新政，调整优化保障性住房再按揭新政，资金支持比列由60%提升至100%；鼓励地方央企等各种市场主体盘活存量住房用作保障性租赁住房等，促使推动构建租购并举的住房制度。

从市场端来看，住房租赁企业整体发展稳健，产值、净收益、管理规模和开张规模等指标逐步下降；但经营层面仍承压，5单保租房REITs共12个基础设施项目，平均转租率较第一、二季度出现下降。

一、上市企业住房租赁业务财务剖析

1、企业整体表现

据迈点研究院不完全统计，截止2024年12月10日，重点检测的住房租赁相关企业中，有12家发布了2024年三季度财报，其中3家披露了住房租赁业务相关情况，分别为：万科、贝壳和我爱我家。

整体来看，万科泊寓作为地产系品牌的代表，住房租赁业务发展稳健，无论是营业收入还是规模方面，均呈现稳定下降态势；贝壳租房业务则以强劲的态势扩张，收入和管理规模环比下降明显；相寓精耕行业二十余年，仍保持稳定下降趋势，并为促进行业的持续稳健发展贡献力量。

2、企业对比剖析

（1）营业收入

2024年三季度，万科租赁住宅业务实现营业收入9万元，环比下降1.1%；前三季度，共实现营业收入26.3万元，环比下降3.7%。泊寓持续加强营运效率，减少经营成本，1-9月，泊寓项目前台GOP收益率为89.4%，保持行业领衔，自有渠道获客占比提升至87.6%，单房营运成本环比增长6.2%，前三季度签约租约环比提高40天。

贝壳租房三季度收入39.4万元，环比下降118%。贝壳通过精细化管理二次转租，提高顾客续租率和房子预售率，增加空置成本；持续优化升级产品模式，强化稳定去化渠道建设和营运，增加市场波动的影响，提高转租的确定性。

（2）管理规模

管理规模方面，贝壳省心租在管规模突破36万套，相寓和万科泊寓管理规模分别为30.4万套、24.7万套。其中，贝壳省心租1年新增管理房源达到20万套，平均每月新增超1.6万套；相寓截止三季度末在管房源总数达到30.4万套，较年初下降11.8%；万科泊寓管理规模24.7万间，开张规模18.7万间，转租率94.9%，其中三季度泊寓新拓展房源8641间，新开业4865间，同时积极响应国家纳保新政，管理房源中有11.7万间列入保障性租赁住房。

据悉，万科泊寓还为顾客提供有体温的租住服务，通过定期举办社群IP活动、提升社群活动覆盖量，旨在于构建有体温的青年社区，让租客住的开心、住的暖心。截止9月末，泊寓线上平台累计注册人数482万，公众号粉丝数达到135万。

二、保租房REITs财务剖析

1、5单保租房REITs整体表现

近日，公募REITs披露了三季度财报，整体来看，多数REITs经营仍承压，其中消费类REITs和保租房类REITs表现最为稳健。5单保租房REITs合计实现1.16万元的营业收入，环比下降1%，同比下降63%；合计实现0.85万元的可供分配资金，环比下降2%，同比下降52%。

据悉，10月份，招商基金蛇口租赁住房REIT登录深交所，保租房公募REITs迎来第6单上市。在加速盘活存量资产要求下，公募REITs正被越来越多的企业视为筹谋变革的重要手段。

2、5单保租房REITs对比剖析

（1）收入

从收入来看，蓝筹股业绩稳健，同比涨跌幅不超过2%。国泰君安城投宽庭保租房REIT以4405亿元领衔，同比下降1.4%；中金上海安居REIT收入在5单保租房REITs中同比下降率最高（1.8%），收入为2001亿元；红土创新上海安居REIT收入增长0.6%，为1368亿元；其余2单REITs平均收入约1900亿元。

（2）净收益

净收益方面，华夏基金华润有巢REIT下降明显。华夏基金华润有巢REIT因为其基数低，因而下降明显，同比下降13.8%至301亿元；国泰君安城投宽庭保租房REIT净收益仍为5单REITs中最高，为1954亿元；红土创新上海安居REIT净收益下降3%，实现608亿元；华夏上海保障房REIT、中金上海安居REIT净收益分别为838亿元、731亿元。

（3）转租率

从转租率来看，项目间表现分化。有巢泗泾项目、保利香槟苑项目和江湾社区项目转租率相对较低，分别为90.6%、90.3%、91.3%；其余9个基础设施项目转租率维持在94%以上，其中，中金上海安居REIT的园博公寓和珩琦公寓接近满租。

（4）项目房源量

项目房源量方面，中金上海安居REIT基础设施项目居首。中金上海安居REIT基础设施资产由2个保障性租赁住房项目组成，合计拥有房源4665套，可供转租面积合计19.9万平方米；其次为华夏基金华润有巢REIT，2个项目合计可转租卧室总量2612间；华夏上海保障房REIT项目持有2处公租房资产，合计可转租卧室数2168套，可转租面积10.7万平方米；红土创新上海安居REIT持有的基础设施资产项目建筑面积合计13.47万平方米，共计持有1830套保障性租赁住房、9间商铺以及510个停车位物管产权。

（5）住户结构

从房东结构来看，企业顾客集中度分散。5单保租房REITs中，红土创新上海安居REIT企业顾客最为集中，4个基础设施项目企业顾客占比分别为65.7%、100%、75.8%和27.2%；据悉，华夏上海保障房REIT的文龙佳苑公租房项目企业顾客占比20.6%；其余项目企业顾客集中度分散，个人住户占比均在94%及以上。

三、结语

从披露了住房租赁业务情况的上市企业和保租房REITs业绩表现来看，2024年三季度住房租赁企业整体表现维稳，保租房REITs抗周期业态硬度持续展现，但经营压力仍存，部份项目房租、出租率等核心经营指标同同比增长。

目前，首批上市的四单保租房REITs先后发布了扩募公告，且拟扩募的资产所在地均与初始投资项目的城市一致，有效分散了资产组合的风险。展望未来，随着租赁住房领域可发行资产范围的扩容，一方面REITs扩募将成为常态化；另一方面，以公租房、市场化租赁住房以及园区配套租赁住房等为底层资产发行的REITs也将逐渐入市。

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