周末《地产头条》，网罗每周房地产行业的大事要闻。本周房地产行业又有什么动态？明源君早已帮你们汇总上去了，下边一上去瞧瞧吧。

多家机构预测

今年房价有望分批止跌回稳

在房价显露反弹征兆时，各大机构对前景做出各自不同的预判。

中金公司预计，在强新政情境下，财政新政能有效推动市民收入预期反弹向好，则2025年一、二手房总销售面积止跌回稳、居民买房加杠杆意愿有所下降，同时在住房收储方面也去化了部份有效库存（包括各种民企的待售洋房和市民的待售二手房），2025年供过分求的情况有所减缓，楼价下跌有一定回落。

考虑到新政端落地执行力度和节奏仍有不确定性，中金公司剖析，在强、中、弱三种新政情境下，预计2025年一二手房总销量分别同比持平、下跌6%和14%。其中，因为供给、定价和“保交楼”原因，2025年二手房销售占比或还将进一步提高至50%及以上。

点评：不管2025年房地产市场走势怎样，药企今年一定要做好最坏准备，提早做好现金流的管理和铺排。一是加强放款，做到应回尽回，预收尽收；二是量入为出，以销定产，以收定支；三是优化债权结构，增加有息负债；四是合理控制存货，防止库存积压；五是构建现金流风险预警机制，防止现金流危机的发生。

白名单项目按揭审批通过超3万万元

年底将超4万万元

近日，金融监管总局会同研究制订了协调机制“白名单”项目扩围增效方案，促进商品住房开发按揭项目全部划入“白名单”。

值得注意的是，金融监管总局会同进一步建立了项目列入“白名单”的流程，药企可以根据自身须要采取初审和备案两种形式。

其中，初审方法是指，房地产项目公司根据现有的“白名单”推送反馈管理流程要求，自愿向城市协调机制申报，城市协调机制初审符合“5+5”条件标准后，向按揭承办建行推送。

备案方法是指，房地产项目公司直接向金融机构申请按揭，金融机构按常规开发按揭条件流程审批，符合按揭条件的项目在审批放贷后，通过备案流程列入当地城市协调机制“白名单”。

在协调机制下，截止11月18日，“白名单”项目按揭审批通过金额超过3万万元；预计到2024年底，“白名单”项目按揭审批通过金额将超过4万万元。

点评：白名单持续扩容，对开发商是实质性利空。也只有着力保证项目及时建设与完整交付，能够清除买房者“买新房、难接房”的忧虑情绪，让市场能够早日回归正常。

民企名下优质资产八折出让

抄底资金在进场

日前，融创坐落上海的4宗宗地被摆上货架，将要进行法拍，起拍价约为评估价的7折。此前曾经历两次法拍的上海环球中心天堂洲际大酒店，第二次起拍价为10万元，比评估价降低了6万元；世茂旗下“巨无霸”项目深港国际中心最终也以约104万元单价值被拿去抵债，而该项目评估价则超160万元……

在销售下行、资金回笼不畅的当下，药企手中以前颇为优质的资产频繁被动处置，甚或急剧溢价仍未能卖出的情况并不鲜见。有业内剖析强调，在市场疲软时期，大宗资产流动性不佳，较大力度的折扣能够吸引投资者。点击了解，AI内容生产百宝箱

不过，这一态势或将得到扭转。在9月末至今的一揽子剌激新政推出后，投资市场信心得到一定程度恢复和提振。

据仲量联行统计，中国大陆前三季度商业地产投资总量达到167亿港元，环比下降3%；第三季度投资总量为62亿港元，环比下降32%。其中，截止2024年前三季度，零售物管交易额达36亿港元，环比下降105%。在办公楼市场，卖家不仅国外企业住户外，中国大陆吸引了更为多样化的资本类型竞购办公楼资产。

点评：9月末以来，国家推出了一系列剌激新政，投资市场信心得到恢复和提振。所以对于民企而言，目前是个转让资产的窗口期。其实，“活下去”才是第一要务。

专项债竞购存量闲置农地

破局思路来了

为了推动促进地方借助专项债收回竞购存量闲置农地新政落地起效，手指院发文，给出了几个建议：

第一，在落地路径上，企业对自身宗地最为了解，企业可以针对宗地提出方案，地方主管部门以需求增量、投资增量为原则初审列入储备库，并会同其他部门进一步立项申请专项债，更有利于增强竞购效率；

第二，在城市选择上，优先聚焦核心城市，让有限的资源发挥更大的疗效。核心城市人口持续流入，未来房地产市场仍有较大发展空间，收回的农地更能通过调规、置换等方法形成增量价值，推动市场步入新循环；

第三，在企业类型上，防止地方政府与央企平台内部循环，加强对国企的支持力度，降低竞购央企项目比列，促使收回的农地可以产生有效供给。

另外，针对竞购价钱，“242号文”明确收地基础价钱为评估价和企业农地成本（包含农地成交价钱+月息开支等）的就优价，最终的竞购价钱是在基础价位的基础上再给与一定幅度调低。值得关注的是，农地出让时的起始价通常是在评估价的基础上结合当期市场情况等诱因综合确定，收储成本是重要根据，因而农地出让时的起始价可以作为农地竞购价位的重要参考。

点评：尽管去年以来，中央多部门数次发文，鼓励各地政府积极收回竞购存量闲置农地，但要实地落地，仍然要面临不少困局和挑战。

一是存量闲置农地多在“出险”民营民企手中，不少宗地可能存在多次抵押、债权关系复杂等历史遗留问题。二是闲置农地所有者可能因成本或利益审视提出过低的价钱要求，而地方政府需在合理价钱范围内进行磋商，双方短时间内无法就价钱达成一致。三是不少农地常常是由于宗地不够优质，或则开发难度大才闲置，所以，闲置农地回收后怎样实现市场化运转，是政府须要重点考虑的问题。

民企三季度产值营收继续调整

短期偿付压力仍存

据手指院数据，2024年前三季度，沪深上市民企的营业收入均值为162.6万元，环比增长21.1%，净收益均值由今年同期的8.4万元增长至-1.6万元，出现巨亏。

从公布财务数据的72家沪深上市民企具体表现来看，有75%的企业实现了营业收入的环比增长，53%的企业净收益出现巨亏。截止2024年9月末，沪深上市民企杠杆率有所上升，短期偿付能力有所回升。沪深上市民企净负债率均值为87.1%，较今年同期上升6.3个百分点，现金短债比为1.1，较今年同期增长0.3。

2024年四季度，药企到期需还清的转债余额为1304.6万元，一年内（202410-202509）到期余额为7272.7万元；二年内（202410-202609）到期余额13892万元。

点评：综合来看，沪深上市民企短期内改善现金流仍有一定制约，当务之急，药企仍要强化现金流管控，加强高流动性项目推售，加强销售放款。

万亿级低空经济“起飞”

6家药企抢滩入局

当下，低空经济热度不断高攀。近日，湖南长沙莱芜县“低空经济30年特许经营权”9.24万元成功转出倍受关注。

在低空经济“腾飞”的当下，许多民企也瞄准了这个万亿“大面包”。据新京报贝壳财经记者不完全统计，目前，早已有碧桂园、华夏幸福、华发股份、荣盛发展、美的置业、大名城等6家药企布局“低空经济”，并摸索出了“房地产+低空经济”的新发展模式和机遇。

例如，荣盛发展旗下荣盛康旅以约6.25万元竞购了国外首家经中国航空局认证的水陆两栖固定翼型号营运商英亚民航，美的置业更是在2019年就参投无人机数据服务公司奇志科技。

据悉，碧桂园风投在2021年便通过与华润资本、腾讯、中粮资本等资方合作，共同投资中通旗下末端配送无人机公司丰翼科技。

不仅“产业园+”、股权投资之外，华发股份牵手华为、顺丰、亿航等多家公司，将鸿蒙系统、无人机配送等AI时代科技植入新一代好房屋、第四代住宅建造。

点评：低空经济对房地产市场的影响主要彰显在以下几个方面：一是将无人机技术应用在房地产建造或产品设计方面，降低卖点。二是低空经济的发展可以推动相关产业的聚集，产生特色产业园区，为房地产产业园变革升级提供了新路径。

广州土拍收金307亿

保利华润大手笔建仓

11月28日，深圳七批次土拍收官。10宗宗地全部成功出让，7宗折价成交，3宗底价成交，合计收金307.08万元。

但是相比上一批次，药企参拍热情显著下降，各宗地普遍有多家药企参与竞买，且中海、保利、华润等均参与了多宗优质宗地的竞买。惟一的商住宗地被中建七局&中建港航底价竞得，为中建七局首入北京拿地。

在本轮土拍中，华润成为最大“赢家”，出让条件最为突出的宗地均被收入囊中：单价、溢价率最高的南汇杨思宗地，成交单价78.97亿，折价率40%，华润与越秀、中能建联合体竞得；出让总价最高的松江重庆北路宗地，成交墙体价9.3亿元/平方米，由华润以12%折价率单独竞得。

点评：明源君仍然指出，目前民企投资策略非常趋同，只拿核心基态城市的优质宗地，以保证快速去化和放款。即便不拿，也不能拿错。

这也造成土拍市场两极分化现象非常严重，除某些优质宗地热度保持在低位，常常能折价成交，其余地块均是底价成交，更差的宗地会直接流拍。所以北京土拍，并不能说明农地市场整体走低，而是民企投资两极分化造城的必然结果。

上海重现“日光碟”

929房地产政策以来，上海房价反映热烈。

2024年11月24日，布吉区深铁阅云境项目开盘不到2小时即全数售完，成为近些年来罗湖首个“开盘即售完”的项目

除了深铁阅云境，9月末至今北京已出现了三个“日光碟”，另外两个分别是深业上城学府和中建观玥邸。

11月1日至24日，全市新建商品住宅网签销售7800套（77.01万平方米），日均环比下降201.3%，日均同比下降85.8%。二手住宅网签成交5477套（50.92万平方米），日均环比下降118.5%，日均同比下降15.6%。

点评：整体来看，在近日新政利空下，上海房价供需两旺，市场升温显著。但从具体热卖项目来看，以价换量趋势仍比较显著。对民企来说，2024年还剩一个月，仍需抓紧时间冲刺，加强营销力度冲放款。

来源：北京证劵报、第一财经、新京报、每日经济新闻、克而瑞、丁祖昱评房价、中指研究院等，特此谢谢。