“取消公摊”开始落地！四川宜宾要求按计价网签

在销售中附加“”且让一并花钱埋单，已经是全省普遍现象。商品房究竟公摊了什么面积是一团迷雾，只能由开发商“信口开河”，而买房者毫无辩解权力。

通常来说，并不会有专业机构在住户或第三方专业机构的监督下弄清楚每户的实际公摊面积，也没有住户能认清楚自家房屋的公摊面积究竟包含什么部份。公摊面积看不见、摸不着，而老百姓却为它承当了高额费用。

公摊面积问题究竟怎样迈向透明？山东一座城市走在了前列。

南昌：按套内面积价钱销售及网签

12月12日，认证主体为“中共宁乡县委网路安全和信息化委员会办公室”的陌陌公众号“衡阳发布”称，从2025年起，四川省宜宾市的商品房销售将推行套内建筑面积计价。

依据该公众号，岳阳市自然资源和规划局、衡阳市住房和城乡建设局、衡阳市发展和变革委员会日前联合发布了《关于全市商品房销售推行套内建筑面积计价的通知》(以下简称“通知”)。

该通知向长沙各镇城区自然资源局、住建局、发改局以及各房地产开发企业和房地产经纪机构传达称，自2025年1月1日起，长沙市行政区域内商品房推行按套内建筑面积(专有建筑面积)计价销售。房地产开发企业在签署商品房网签协议时，应与买房人约定按套内建筑面积(专有建筑面积)估算商品楼市款，面积纠纷条款应该载明以套内建筑面积和套内建筑面积价钱作为处理面积纠纷的计价根据。

通知还称，房地产开发企业在销售前应该公示有资质的测绘单位开具的不动产测绘报告和下述平摊情况：(一)被均摊的共用部位的名称、用途、位置、面积；(二)参与平摊共用建筑面积的商品房的名称、用途、位置、面积、分摊系数；(三)不均摊的共用部位。

据悉，房地产开发企业、房地产经纪机构应该对每套商品房按套内建筑面积进行明码标价，并在销售场所显眼位置放置标价牌、价目表或则价钱指南，标价内容与套内建筑面积总价保持一致。各地工信部门应指导督促属地房地产开发企业、房地产经纪机构按商品房套内建筑面积计价宣传销售，适时举办督查检测。

专家：总价或将下降，但价钱更真实

青海长沙这一做法，浅显来说便是“取消公摊”，这早已是一个老生常谈的话题。

目前，国外大部份房屋的公摊比列在15%-25%之间，但也有某些新盘公摊面积高出这一范围。2018年时，有关住宅公摊面积的话题曾引起全社会广泛讨论。2019年，住建和城乡建设部官网发布了一份全文3.1万字的《住宅项目规范(征询意见稿)》，其中第二部份2.4.6条强调：“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”这是工信部首次提出房子应由套内面积来进行交易。

地方里面，“取消公摊”呼声始终不低，但落地节奏较为平缓。

早在2002年时，上海就曾在《重庆市城镇房地产交易管理细则》(以下简称“条例”)中规定商品房现售和预售都必须以套内建筑面积作为计价根据。

不过到了2010年上海更改该细则时，考虑到住房城乡建设部、国家统计局等国家机关对价钱信息的统计发布和商品楼市格水平的衡量均以建筑面积为准，交易税费的征收以及拟开征的物管税计税指标等国家相关行政管理也以建筑面积为估算基准，觉得以建筑面积计价有其必要性，最终更改规定为“商品房销售应该同时公布套内建筑面积及其价钱、建筑面积及其价钱，并载入商品房买卖协议”。

目前，上海无论是税金收取、二手房平台呈现的单价还是修理基金等都根据建筑面积估算，新新盘售楼处会同时公示建面和套内的单价。

2009年8月上海曾颁布《北京市城市房地产出售管理办法》，规定“今后预售住宅或洋房销售应根据套内建筑面积计价”，但在实践中，新建商品房销售也同时公布了两种计价方法，二手房平台则仍以建筑面积计价。

去年，早于长沙之前，已有两座城市在“取消公摊”这件事上做了进一步努力。

2024年4月30日，广州省梅州市宣布从2024年5月1日起，广州市范围内商品房推行按套内面积计价宣传销售，当地住建局要求各房地产开发企业、房地产经纪机构应该对每套商品房进行明码标价，并在销售场所显眼位置放置标价牌、价目表或则价钱指南，标价内容与套内面积总价保持一致。

9月4日，长沙省长沙市在发布房地产政策“18条”时，其中一条也提及要优化住房销售形式，房地产开发企业可施行按住房套内面积(不含公摊面积)计价宣传销售。

不过，无论是广州还是湖南，它们的脚步都逗留在了“销售计价宣传”这一环节。

跟它们相比，四川宜宾这次颁布政策中有两条做到了“更进一步”：一是要求开发商和房产中介根据套内建筑面积计价宣传销售的同时，还明晰要求商品房网签协议按套内建筑面积估算；二是要求开发商详尽公示平摊的共用部位的名称、面积、用途等，这将改变公摊面积是一笔糊涂账的现状。

广州房地产研究院副教授严跃进表示，长沙这次新政对买房的影响十分直接，“到底花了多少钱买了多大的房屋”这一问题会显得很清晰，有效防范了过去那个“买90平方米、实得60平方米”的问题出现，实实在在保障了买房者权益，真正做到“所购即所得”，才能提高房价信任度。

对于“取消公摊”，有一种声音觉得，“羊毛出在羊头上”，楼价或将为此下降。对此，严跃进觉得，公摊部份的楼价肯定会最终转移到套内面积的估算上，但这也促使楼市愈发真实，能给买房者呈现更直观的楼价。

严跃进表示，广东韶关这一做法，就是“房地产发展新模式”的表现之一，做到了回应群众关切的问题，对于提高居住品质、恢复买房信心都具有积极作用。