在刚才过去的2024年，法拍场出现明显变化。

手指研究院最新发布数据显示，2024年全省各种法拍房挂拍量累计达76.8万套，成交17.6万套，总成交金额达3308万元，成交金额较2023年微降约6.7%。

其中，法拍成交11.7万套，按拍次成交率为18.4%，较2023年略有回升；按拍品清货率为31.4%，较2023年30.3%的清货率略有提高；成交金额为1635.9万元，环比降低1.9%；成交单价9128元/平方米，环比增长1.1%。

《每日经济新闻》记者注意到，从拍卖阶段的成交情况看，二拍成交占比继续提高。2024年法拍住宅二拍成交占比为51.3%，较2023年提高5.4个百分点。据悉，随着最高法明晰禁止在拍卖公告中申明“不负责腾退”，为法拍市场注入众多利空诱因，从单月法拍的成交情况看，2024年12月的法拍房成交出现“翘尾”行情。

“当前法拍房评估定价主要锚定周边市场价钱，2024年楼市整体下行，法拍房市场评估定价因而遭到影响。同时，买房人群关注到整体楼价下行趋势，对订购预期急剧增加，供需两端对今年成交金额回落微降构成直接影响。”

手指研究院中级剖析师张晓飞1月9日通过陌陌接受每经记者专访时表示，区域市场分化（各基态城市压力）和拍卖阶段变化（二拍占比降低）也对成交金额形成了影响。“未来，随着新政疗效的逐渐显露和市场透明度的提高，法拍房市场有望逐渐回升，但区域分化和价钱下行压力仍将是主要挑战。”

住宅二拍成交占比升至51.3%

法拍房的成交情况除了与城市基态相关，也与法拍的不同阶段有较大关联。

整体来看，在高基态城市的法拍成交活跃度要远低于三四线城市。手指研究院数据显示，各基态城市中，2024年一线城市法拍住宅成交单价高达44752元/平方米，远超三四线城市的5094元/平方米，高基态城市楼市优势突出。

清货率亦是一线城市领先，如北京和上海的法拍住宅清货率分别达到73.6%和76.7%。三四线城市的法拍住宅清货率相对较低，反映出高基态城市法拍房市场更为活跃。

而相对来说，低基态城市法拍住宅市场面临较大压力，成交单价回暖，清货率不高，市场活跃度欠佳。不过，部份城市如扬州、中山表现相对亮眼，但整体压力仍然较大。

具体来看，在各基态城市中，2024年一线城市成交法拍住宅房源6994套，占比达60%；成交总金额462.1万元，占比达28.2%，成交单价44752元/平方米。二线城市全年成交法拍住宅房源45997套，成交总金额638.1万元，成交单价10015元/平方米；三四线城市成交法拍住宅房源63871套，成交总金额536.2万元，成交单价5094元/平方米。

据悉，不同拍卖阶段的成交情况也发生了明显变化，二拍占比明显降低。

依据相关规则，各种拍品拍次中，可分为一拍、二拍、变卖、重新挂拍等情况，其中一拍流拍结束后需进行二次挂拍，二拍流拍情况下需在申请执行人确认后进行变卖。其中一拍起拍溢价率（起拍溢价率=挂拍价/评估价）在70%—100%之间；二拍起拍价率为一拍起拍价的80%。

据手指研究院数据，2024年法拍房交易各拍次中一拍成交6.6万套，在各拍次中占比37.3%，较上一年同期减轻约5.5个百分点；二拍成交8.4万套，在各拍次中占比47.7%，较2023年同期扩大约5.3个百分点。

其中，法拍住宅成交11.7万套，各拍卖阶段中一拍成交4.4万套，在各拍次中占比38%，较上一年同期减轻约6.1个百分点；二拍成交6.0万套，各拍卖阶段中占比51.3%，较2023年同期提高约5.4个百分点。

“竞买人更倾向于等待二拍，由于二拍起拍价一般为一拍的80%，价钱更低，吸引力更大，反映了买房人群对价钱敏感度高。而楼价走势的不确定性，反映出市场观望情绪浓重以及法拍房市场风险意识提高的心理变化。”张晓飞剖析强调。

年底成交现“翘尾”行情

尽管2024年法拍房成交金额有所下降，但在月底却出现“翘尾”行情。

克而瑞数据显示，2024年12月，法拍房市场供应端新增挂拍3.6万套，同比增长9%，反弹至年内阳线附近；法拍房成交6040套，同比下降25%，达到年内第二低点。

每经记者注意到，2024年11月20日，最高人民法庭发布《关于进一步规范网路司法拍卖工作的指导意见》，明晰法拍房必须明示瑕疵，革除模糊叙述，例如“占有不明”“他人占用”等词汇不得在拍卖公告中出现。对于“带租赁权”或“带居住权”拍卖的情况，要求详尽披露占有使用详情、租金、期限及权力人信息等关键内容，让竞投人能全方位了解房产状况。同时，加强腾退交付力度，执行法庭乘法定事由外，要扛起腾退交付的责任，禁止背锅式的“不负责腾退”声明。

究其缘由，手指研究院剖析强调，最高法指导意见的施行，提高了法拍房的透明度和公信力，优化了交付流程；同时，财政部和税务总局调整税费税率，增加了房子交易成本。据悉，多地政府还通过专项债竞购法拍房用于保障性住房。

从各地情况来看，2024年广州、四川、江苏、河南等省份法拍房挂拍量位列前位。其中，四川和湖北的法拍房挂拍量较2023年分别降低1.2万套和0.7万套；广东和广西的法拍房挂拍量较2023年分别降低0.5万套和0.4万套。据悉，法拍房市场规模前10的省（自治区、直辖市）中成交量均较上一年降低。