之前在直播期间，一直向各位朋友们着重强调一个观点，那就是 2025 年的救市并非在于限购限贷政策的再次开启。

上海再次放开限购，这些行政性救市政策只能治标。北京再次放开限购限贷，这些行政性救市政策也只能治标。深圳再次放开限购限贷，这些行政性救市政策同样只能治标，无法治本。

深圳放开限购，只是能救助深圳。北京放开限购，仅仅能救助北京。上海放开限购，只是能救助上海。

一线强势城市放开后，只能对其自身这个城市起到救助作用，而对于全国其他城市的救市工作是没有帮助的。

所以，2025 年楼市全国大救市的信号，并非在于行政性的政策放开，也非在于强力刺激的兴奋剂政策。而是在于一个动作，这个动作看似悄无声息，但实则重要异常。

各个省份和城市的财政收储。

当下楼市的重点在于去库存。解决去库存问题的有效措施仅有一个，那就是利用财政将市场上多余的房子和土地收储起来，通过消灭库存来达成供求的平衡。

只要这个信号出现，说明救市的对症药已经开始吃起来了。

2 月底的时候，规模性财政收储的信号已经显现出来了。国家队开始投入很大的力量去进行库存的清理工作。

2 月底，广东省发布了一则通知，内容是关于专项债券发行的相关事项。通知表明，计划在 2 月 28 日为专项债券的八期和九期进行竞争性招标。

受人瞩目的是此次专项债的用途。

广东省此次发行了 2 笔专项债券。其中八期计划发行总额为 114.04 亿元，九期计划发行总额约 193.15 亿元。这两笔专项债券合计约 307 亿元，且全部用于回收广东省内的闲置存量土地项目。

这307亿覆盖的收储范围都已经公布了。

专项债八期，其募投项目一共有 17 个。这些项目的总投资金额约为 209 亿。主要是用于广州市的土地储备以及惠州市的土地储备。

专项债九期，其募投项目有 69 个，总投资达到 263.81 亿。这些资金主要被用于珠海、汕头、佛山、韶关、河源、梅州、汕尾等 17 个城市的土地储备。

广东省是全国首个将专项债资金用于回收闲置存量土地的省份。这表明财政收储的渠道得以开启。后续会有更多的省份以及城市参与到利用专项债资金收储存量土地和商品房的行动中。

广州的这一举措是吃螃蟹的行为，它在财政收存土地和商品房方面取得了很大进展。

去年提出了房地产行业的财政收储。从那之后，大会上经常提及，小会上也时常提起。然而，实际的落地进展却比较缓慢。

去年 5 月 17 日，救市政策属于史诗级。与此同时，财政收储去库存的步伐开始了。央妈专门设立了 3000 亿保障性住房再贷款，以此来支持地方国有企业以合理价格收购已建成但未出售的商品房，将这些商品房用作配售型和配租型保障房。

9 月份的时候，央妈提升了力度。它将资金支持的比例从 60%提高到了 100%，同时资金规模也从 3000 亿提升到了 5000 亿。

10 月财爸作出表态。地方能够安排专项债券。这些专项债券可用于收购存量商品房。收购的存量商品房将被用作保障性住房。

运用该资金要加大力度去收储存量闲置土地。

后面的各类会议，包括大会和小会，常常会提及房地产的财政收储。然而，在实际全面落实的过程中，由于存在卡点问题，实际的收储落实并没有人们想象的那样迅速。

财政收储是要花钱的，花钱就得考虑这钱花的值不值。

收储过程中最核心的一个卡点问题是收储的价格。

收储存量商品房时，收储价格的确定是核心。闲置存量土地时，收储价格的确定也是核心。

价格定得较高，这使得收储方承受着较大的压力。因为各个地方和城市自身就背负着债务压力，还要从艰难的处境中挤出钱来进行财政收储，这实在是很不容易的事情。

收储价格偏低。房企缺乏意愿。若收储土地价格无法覆盖已进行的融资，房企卖出意愿不强。特别是对于要求无任何质押和抵押的收储存量闲置土地，若有抵押，需房企自行解押。部分房企资金匮乏，已无多余资金给土地解押。

所以在收储价格的主要矛盾里，各个地方以及城市的财政收储工作推进得不是很快。简单来说，收储最为主要的问题依然是钱的问题。

去年收储的资金来源于央行的贷款，央行的贷款规模存在一定限度。今年专项债得以实际落地，这使得收储的资金池子得到了极大的扩充。

广东省的专项债资金收储只是第一步。专项债收储的口子一旦敞开，按照华泰证券三年完成收储的节奏来测算的话，那么每年的收储资金需要在 5800 亿到 7800 亿之间。

这个数字可作为观察的依据。救市的指标无需再关注行政性的政策放开情况，只需观察每个月财政收储的规模，便可大致评估出救市的进度。

我已经将 2025 年救市的目标告知各位了。至于是否会进行观察，那就全凭个人了。客观地说，房地产行业的去库存工作仍处在前期阶段。

克尔瑞的数据显示，自 2022 年起，商品住宅的待售面积持续上升。到 2024 年年末，商品住宅待售面积为 75327 万㎡。目前，全国的库存面积尚未出现下降的转折点。

不同城市的库存存在较大差别。像深圳这样的城市，其库存去化周期较短。多数一二线城市的库存去化虽需一定周期，但凭借市场的购买力，经过一段时间后，依然能够将库存消化至合理水平。

去库存最为困难的地方在于三四线城市。尤其对于那些人口呈净流出状态的三四线城市而言，这些城市要实现去库存，就需要财政收储发挥作用。

商品住宅的财政收储与土地收储相比，实施起来更为困难。地方国企在收储存量商品房时，需要对成本和收益的平衡进行考量。

目前很多城市的租售比处于相对较低的状态。地方国企进行收储存量商品房的行为，从经济账的角度来看，往往是算不过来的。

现在可行的是对存量土地进行收储。土地收储之后，可以通过经营土地这一方式，以及调整规划等方式，来增加土地的收益。

2025 年的财政收储有一个重头戏，这个重头戏的重点在于存量闲置土地的收储。

存量闲置土地的收储形式有多种。其中，不仅仅只有专项债的资金使用这一种。当下还存在一种土地置换的收储方式。这种方式由于不需要进行资金的支出，所以在收储过程中进展较为迅速。

2024 年 11 月，越秀与广州市土地开发中心达成了协议。该协议是关于广州大干围 2 宗土地的收储。预计通过此次收储，越秀可获得 15.29 亿的补偿。这 2 块地原本是商业用地，现在将被调整为居住用地。后期，这 2 块地将会被重新供应出让。

2024 年 12 月，万科重新获取了广州番禺南站的三宗地块。这三宗地块原先属于商业用地，在 2023 年，万科通过退地的方式获得了货币返还。之后，这些地块被调整为居住用地，万科再次成功拍得。从而实现了对低效土地的重新盘活。

2025 年，会出现更多的闲置土地被收储的案例。闲置土地的收储工作以及存量商品房的规模都会逐渐增加。