大河报·豫视频记者 张腾飞

顶级商业 IP 的选址与新一线城市的发展动脉产生共振，一场关于商业变革的试验正在悄然展开。

3 月 19 日凌晨，胖东来的创始人于东来在社交媒体上公布了一个重要消息。他说：“胖东来的郑州项目已经大致确定了地点，是在高铁东站的东广场东地下商业广场。目前，这个项目正在加快进行设计工作。”

这一消息让持续了月余的选址悬念得以终结。此前一直有西广场经纬华悦广场方案的传闻，而现在该方案被推翻了，东广场成为了最终的选择。胖东来为何在这个时候更换选址呢？背后有着哪些方面的考量呢？它的进驻，对于郑州的商业发展又具有怎样重大的意义呢？

【实探】东广场存在两处物业，具体选址地块仍未确定

3 月 19 日上午，记者抵达郑州东站东广场。西广场是喧嚣熙攘的，而东广场则更为明朗开阔。阳光十分和煦，微风轻轻吹拂。在澄澈如镜的苍穹之下，这座现代化高铁枢纽所展现出的恢宏气度，在天地之间尽情地舒展着，没有丝毫的保留。

记者实地进行探访后发现，东广场有两处物业，并且这两处物业都是以地下商业广场作为主体的。在于东来所发布的声明里，并没有清楚地说明胖东来在郑州的门店具体是选择了哪一个地块。

西侧地块

郑州东站与圃田西路之间的地块（即“西侧地块”）为所拥有。该地块负一层商业面积约 4 万方，拥有约 1256 个车位。西侧地块由南北两个下沉广场构成，且通过两个走廊相连接。当下，外部主体结构已经完工，下沉广场的墙面以及地面铺装等均已完成，自动扶梯也已安装妥当，而室内部分依然处于毛坯状态。

东侧地块

圃田西路与博学路之间的地块，也就是“东侧地块”，归某方所有。其负一层的商业面积约为 6 万方，大约有 5207 个车位。和西侧地块相比，东侧地块的面积更大，视野更为开阔。目前，东侧地块处于更原始的未完工状态，一层地面以及下沉广场地面都还没有完成清理和铺装工作。

记者在现场看到，目前这两处地块也未见到施工设备。

记者致电以确认具体的地块选址。工作人员回复说，目前公司内部没有接到任何通知，所以暂时无法确定他们公司所拥有的西侧地块是否就是胖东来的选址所在。

记者从有关渠道得知，圃田西路和博学路之间的地块有可能是胖东来的最终选址。不过，多方信息源都无法给出确切的消息，其具体选址还得等待胖东来进一步官宣。

【分析】交通通达性和空间适配性，或是选址更换主因

区位对于商业来说很重要，它可以说是商业的生命线。有时候，区位甚至能够决定一座商业体的生死和兴衰。通常来讲，商业项目在进行区位选址时，会受到周边客群、土地成本、交通条件、商圈潜力以及政策支持等多种因素的影响。

胖东来在商业选择方面更以谨慎闻名。去年胖东来帮扶永辉郑州调改的时候，其首店选址从郑州瀚海北金店改成了信万广场店。这一事件显示，胖东来团队一旦决定做某件事，就会对各种细节反复进行思考和衡量，努力让事情趋于完美。

此前，相关媒体有报道称，胖东来的郑州门店选址在郑州高铁东站西广场的地下商业项目——经纬华悦广场。此项目是由开发建设的，其地下一层是进行综合商业开发，建筑面积达到 30640 平方米。

具体地块尚未确定。根据于东来的声明，胖东来郑州门店的选址已经确定，原来是郑州高铁东站西广场，现在更换为东广场。“由西变东”，那么胖东来这样做又是出于怎样的考量呢？

记者实地探访得知，郑州东站东广场的选址在交通通行方面展现出了更为突出的合理性。 记者实地探访后发现，郑州东站东广场的选址在交通通行上展现出了更强的合理性。 记者实地探访时看到，郑州东站东广场的选址在交通通行层面显示出了更强的合理性。

此前西广场的选址公布了，很多网友对交通拥堵问题表示了担忧。因为西广场紧邻高铁出站口，大部分到达郑州的旅客会从西广场出站，而西广场配套的城市主干道心怡路已经长期处于超负荷运转的状态。如果商业体胖东来在这儿落地，可能会使拥堵情况更加严重。过长的等待时间与胖东来以消费者为先、注重消费者体验的服务理念是不相符的。

郑州东站西广场与东广场

东广场的立体交通网络优势较为显著。东广场的东侧是莆田路，地下是东三环隧道，在平时，出站的旅客比西广场要少。它不仅紧邻高铁站、地铁站和公交站，而且旁边还有郑州高铁长途汽车枢纽站，地下停车场的车位也更为充足。无论是高铁、地铁、公交，还是长途客车、自驾，各种出行方式都比较便利。

郑州高铁长途汽车枢纽站

有业内人士认为，胖东来更换选址到东广场，交通或许是一个重要的考量因素。其一，凭借东广场“高铁 + 地铁 + 公交 + 长途客运 + 自驾”的换乘体系，能够让商业客流与抵达郑州的旅客实现有效分流；其二，借助东三环的快速集散能力，能够使商业体对通勤交通的干扰降低到最低程度，从而实现枢纽功能与商业价值的良好相互促进。

有业内人士认为，商业体量与空间形态的适配性，可能是胖东来选址变更的一个重要因素。

于东来曾多次表明，胖东来在郑州的首店，会是“一个具备艺术特色的超市作品”。这一定位显示，在门店进行规划设计的时候，不但要满足通常的商业运营需求，而且还要预留出很多空间，用来进行艺术化的场景营造以及情感表达，通过这样的方式为消费者带来独特且能让人沉浸其中的购物体验。

西广场地下一层的建筑空间约 3 万方。从规模方面来看，它显得较为局促。按照胖东来对空间利用的高要求，一方面要划分出足够多的商品陈列区域，这些区域要涵盖生鲜、食品、百货等多种品类；另一方面还要打造特色功能空间，像文化展示区、艺术装置区、休闲体验区等。其目的是实现艺术化的构想。然而，这有限的面积很有可能无法充分施展这些需求。

东广场这边呢，有两个优质地块，其中一个地块的商业面积达到 4 万方，另一个地块的商业面积达到 6 万方。因为体量更大，所以能给胖东来的设计团队提供很广阔的创作舞台，能够把胖东来的艺术理念全方位地落实下来，从而为消费者呈现出一个把购物、休闲、艺术鉴赏等功能集于一体的商业综合体。

【意义】郑州商业革新与城市能级跃迁的双重实验

从商业的角度来看，胖东来与郑州进行合作并且携手共进，这毫无疑问是一场商业创新试验，其中充满了探索和突破。

从城市发展的宏观高度来考量的话，二者碰撞所产生的化学反应，也许已经超出了单纯的商业领域范畴，给观察中国城市的转型历程提供了一个全新的视角。

高铁东站作为重要的交通枢纽，它的潜在辐射范围以及能级都不可轻视。Colliers 高力国际郑州总经理张桐向记者表达，与城市传统的核心商圈相比，高铁商圈所在的区域历经了数十年的精心培育，已然形成了包含政务、商务、高端居住、商业消费、体育运动等多种功能于一体的复合型片区。

张桐认为，胖东来进驻郑州高铁站东广场。这一方面，凭借其品牌效应能够有效激活该区域的商业活力。另一方面，也会进一步促使高铁站片区从“交通节点”朝着“城市综合功能区”进行转型。

可以预见，胖东来作为“中国零售业的天花板”，其精细化运营以及极致服务，会引导郑州本土的商超提升服务标准并且优化商品结构。在不远处的山姆门店，也将和胖东来展开激烈竞争，二者形成良性竞争态势，能够促使郑州商业从“价格战”转变为“价值战”，实现品质化转型。

从城市发展的角度来看，从商业创新的角度来看，胖东来进入郑州的意义是非常明显的，是不言而喻的。

郑州东站是全国首个“米字型”高铁枢纽，日均到发的客流超过 20 万人次，并且还多于 20 万人次，然而在此之前，它一直处在“过道经济”的困境之中。

胖东来入驻后，有可能开创一种全新的“枢纽商业 2.0”商业模式。其地下一层与高铁出站厅无缝对接，把传统枢纽商业的“应急消费”提升为“目的地消费”。这样不仅能提升客单价，还能最大程度释放巨量客流带来的商业价值，并且能借助胖东来的商业魅力，让过往旅客感受到郑州蓬勃的发展活力。

在这一场景里，旅客不再只是匆匆忙忙的过客。他们成为了优质商品的体验者，也成为了卓越服务的体验者。同时，他们还是在旅途的间隙中，能够感受郑州城市发展的观察者。