用或许仅仅是北上广房价的十分之一的价格，到日本去买一套房，这可行吗？越来越多内心有所触动的中国投资者，开始郑重地对这个问题进行考虑了。

把视线从繁华火热的东京移开后，在关西、名古屋等大都市圈之外，那些散落于群山之间的广袤乡镇地区，人烟逐渐消散，甚至有长期无人打理的房屋。据日本总务省 2024 年公布的调查显示，到 2023 年 10 月，该国国内住宅总数的空置率达到了 13.8%，创造了历史新高。

总务省“住宅与土地统计调查（2023 年 10 月 1 日的最新数据）显示，日本全国的空置房数量约为 900 万户。这一数量创历史新高。同时，空置房占总住宅数的比例（空置率）也达到了 13.8%。

和歌山县主要为山地。鹿儿岛在九州最南端。北海道旅游观光热度高企。这些中小城市自身产业相对单一，且地处大都市圈的边缘位置。在宏观经济增长节奏放缓之后，它们不可避免地迎来了“收缩”的命运。

大城市的虹吸效应开始显现。这些地区的常住人口外流趋势不断加速。在日本非都市圈外的很多非一线城市区域，当地房价出现了“鹤岗化”现象，并且这种现象在逐渐蔓延。同时，在社交平台上，有很多人想要逃离国内北上广的置业压力，他们心中充满了焦虑情绪。这两种现象之间发生了更多微妙的联动。

但在外国的“鹤岗”，那些怀揣着能以更高性价比实现置业梦想的人们，能够给自己的美梦画上一个圆满的结局吗？

01去日本，买“中古房”

“就像待在一个水晶球里一样。”

尼鹿看向自己下榻酒店房间的窗外。空中飘舞着皑皑白雪。这白雪已经将小镇精致的街道路面给铺满了。同时也覆在了路两旁那些充满复古韵味的木质建筑上。

在那一刻，她心里萌生了一个念头，这个念头再也赶不走：在这座下着鹅毛大雪的城市，拥有一处真正属于自己的温馨小房子用来取暖，然后在里面蜗居着欣赏雪景，她想：“那该有多幸福啊！”

讲起初次造访小樽的情景时，尼鹿向盐财经回忆道，就仿佛是在童话里一般。那是在新冠疫情大规模爆发之前的 2019 年，当时人们还能够在国门内外自由地流动。身为全职摄影师的尼鹿，在频繁地往返于小樽和家乡青岛之后，为自己许下了海外置业的愿望。

彼时日本的房产市场，外国炒房客的视野尚未大量进入。日元汇率也不像现在这样跌幅显著。在像北海道这样较为偏远或者经济发展动力不足的区域，往上走的房屋闲置率在上升，同时推动着房价下行。

没有涉及投资方面，也和民宿经营无关。尼鹿曾感受过电影《情书》以及其他日剧对北海道的文艺影响，由于工作需要而被吸引来到这里，它决定为这份美付出代价，开始仔细考虑在小樽长期居住的计划。

这个港口小镇位于北海道西海岸，它是一座旅游观光城市，这点毫无疑问。小樽在电影镜头之外，同样很唯美且安静，它不止一次在尼鹿的梦里留下了浪漫的氛围。

北海道，小樽

她决心将想法付诸行动，从 2023 年起，借助当地的朋友来打听房价。她打开手机，在日本当地专门的房产租赁买卖应用软件上，开始搜索并浏览起小樽的房源。

小小的手机屏幕隔开了，一幢“一户建”小别墅，它和自己在青岛的房子长得很像，牢牢地吸引住了她的目光。仿佛是冥冥中决定的，这么像。在房子的实拍图中，阳光打进室内，氛围和光线都特别美，整个场景与她看过的日剧一模一样，是她喜欢且常用的摄影风格。

摄影师尼鹿在北海道买下的房子/图源：一条受访者供图

在日本房地产市场中，那些二手且半旧的“中古屋”，凭借其更显著的价格优势，吸引着中国的年轻消费者。借助信息爆炸的互联网，它们精准地触达了更多对在日本生活怀有浪漫憧憬的中文用户。尤其是面积宽敞的中古一户建，以及相对独特的建筑风格，格外具有吸引力。

02房价三万二

有一幢“一户建”木质小别墅坐落在一旁，它的套内面积是 170 平方米，带有独立院子、仓库和地窖。尼鹿第一次走入这套始建于上世纪 60 年代的老房子，发现过去经过翻新和保养后，屋内配备的所有家具和家电基本上都能正常使用。

房子带有四个卧室，布局设计十分合理。站在餐厅里，那长长的红木餐桌旁，头顶白色的复古分叉吊灯均匀地洒下光芒，尼鹿在此感受到了亲切的归属感。

摄影师尼鹿在社交媒体上分享过他在北海道所买下房子的内景，那内景显得很温馨。图源：尼鹿的个人社交媒体视频截图。

从这套房子乘坐公交到达小樽的 JR 车站，所需时间仅为 10 分钟。离家大概两三分钟的距离，就存在能够满足日常采购的生活商店。要是去更大型的商场超市，也只需 5 分钟的车程。

尼鹿从入室实地看房开始，到签订购房申请书，一共用了五分钟的时间。接着她开始等待，等待了五天，在这五天里，新中介将所需的所有书面材料制作准备妥当。之后，她在最终的购房协议上签下了自己的名字。

2024 年 12 月岁末之时，依据当时的汇率来看，尼鹿花了大概三万两千元人民币，买下了这处“一户建”。并且，房子到手后还需要手续费以及其他维修费用等，她总共花费了六万多人民币。

从此，“北海道三万多可买独栋”这类相关的新闻词条，在中文互联网上开始成为热点。 从此，有关于“北海道三万多能买独栋”的这类新闻词条，在中文互联网上开始成为热点。 从此，“三万多在北海道可买独栋”这类相关的新闻词条，于中文互联网上开始成为热点。

“3.5万北海道买一户建”相关话题冲上热搜‍‍‍‍‍

但须知，仅从法律层面来看，在日本的外国购房者面临着诸多限制，包括复杂的产权登记以及移民政策等。因为日本对于房产交易的法律法规既严格又细致，所以外国购房者必须要考虑到在买房过程中会出现信息不对称的问题，并且要意识到由此可能会导致法律纠纷或经济损失。

三个多月过去了。尼鹿对盐财经说，到现在为止，他在这栋老房子上最大的一笔修缮支出是修葺更换室内冻裂水管的费用。“这笔费用总共折算为 2500 元人民币，与国内相比虽然更高，但在当地，还在我的心理接受范围内。”

在日本，《都市再开发法》有规定。每隔十余年，那些老旧的城市建筑都得进行强制翻新。对于本就少人问津的乡间老宅，这给屋主增添了不少日常维护的成本支出。

2024 年，日本政府推出新政策。此政策要求投资买房的外国人需登记在日的紧急联络人。这给持币观望的国内买房者增设了新的隐形门槛。

尼鹿买了一套被褥搬进新家后，除了每年因房屋年限额定需交约 500 元的必需税费外，还交了 150 元人民币的热水器与供暖检查费用，同时给房子上了约一千元人民币的火灾及洪水等意外保险。

她过上了这样的日子，每周都会在自家院子门前亲自铲雪，并且是和邻居的大爷阿姨一起。

住在家右边的是一位 70 多岁的独居阿姨，住在家左边的是另一位独居的八旬爷爷；隔壁住着一位上了年纪的大妈。看到有新邻居入住，还是一位年轻的外国女生，老人家们主动来“破冰”，他们用传统的日式礼仪，没有按门铃打扰，而是在女生家门口留下餐盒，餐盒上盖着表示欢迎的手写信。

03暗藏风险

一线城市的置业成本高昂，这让一些人望而却步。他们带着几万到十几二十万不等的存款，从远方奔赴像鹤岗、个旧这样的资源枯竭型城市安家。近年来，不少国内年轻人热衷于尝试这样的生活选择。

那日本版的“鹤岗”，适合买房躺平养老吗？

去年 5 月，有统计数据来自日本总务省。该数据指出，在日本境内已有将近 900 万间空屋。预测到 2023 年，全国的空屋率可能将达到 30%。到 2023 年结束时，日本共有超过 315 万的外国人口。这说明移居日本的海外人士逐年在增加。

在东京、大阪和名古屋都市圈之外的房产价格更为实惠，其中大量闲置多年的传统老宅尤其受外国人青睐。日本本土财经杂志《东洋经济线上》有报道数据显示，近三年来，日本空置老宅的海外问询数量暴增了 5 倍之多。

不过，新的挑战也随之产生。

外国人士持有后，因交通或签证等限制因素，不少空置老宅继续荒废，无法得到及时保养，进而引发更严重的维护难题。

空置老宅如若不能得到及时保养，将引发更进一步的维护难题

日本名山妙高山的赤仓温泉，向来是当地知名的旅游胜地。新冠疫情来袭后，那里的许多温泉旅馆因经营艰难，陆续被抛售。被外国投资者接手后，不少建筑长久空置，还曾间接导致火灾发生，这让所在地的旅游协会十分痛心。

新近在互联网上，北海道成为年轻人们追梦的热门之地。有公开新闻报道称，由于“候鸟业主”人在国外，自家院子里的积雪压塌了邻居的围墙，从而产生了纠纷。

北海道地区从事房屋租售的华裔中介人士提醒盐财经，北欧风格的低矮房屋很浪漫，然而它们大多是木质结构，需要定期进行维护甚至修缮。对于在大致相同地段的房源，如果出现价格明显更低的情况，就尤其要留意房屋可能需要大修的问题。

日本的人工费用并不低廉。承担房屋的维修责任这一事项，对于从海外远道而来的外籍房主而言，可能会成为意料之外的经济负担，并非是一件轻松的事情。

真的有国内的朋友像我一样，若要把在日本买房付诸行动，首先务必把房子本身的状况了解清楚。最好选择一年之内有人居住过的房源，这样房子本身至少是相对正常的，不会是荒废许久且问题百出的。每个月在小樽的家中，需掏一千块左右供暖费用的尼鹿向盐财经提出了这样的建议。

不同的置业故事有着不同的具体情形。在追寻性价比更高的房产以及更契合自身审美和居住体验的海外置业历程中，风险一直都存在。

日本国土交通省和厚生劳动省近年颁布了法律新规。这些新规是为了在一定程度上照顾旅馆和酒店业。新规将民宿的年度营业天数上限设定为了 180 天。这给意图低价入市日本老宅并进军民宿业的有心人士设置了不小的障碍。

大阪市内特区民宿经营者占比/图源：搜狐旅游美食

上述房屋中介人士向盐财经告诫，对于日本的大部分住宅房产而言，新任房主想要依靠它们进行炒卖从而迅速获利，这几乎是不可能的。因为不仅会面临诸多重重限制，而且如果提前卖出的话，还需要缴纳高昂的税费。

在小樽，尼鹿寻得了属于自身的童话美梦。然而，并非每一个随波逐流而来的追随者，都能在现实世界里找到适宜自己的童话书。书中那些美好的故事都能以皆大欢喜的方式结尾，可任何一篇关于海外置业的实用攻略，都会规劝人们必须在充分了解风险之后再做决策。

本文首发于南风窗旗下财经新媒体盐财经