文/乐居新媒体严守会

首次开盘至今一年有余，徐家汇锦绣云澜的认购走起了上坡路。

锦绣云澜近来一次的加推是在去年8月，这也是该新盘的第四次加推，这次共推出了192套房源，直至认购期结束，因登记认购的顾客组数较少，徐家汇集队旗下（简称“佳川置业”）在即将开盘前发布公告，决定不采取公证摇号，调整为根据认购先后顺序安排选房。

锦绣云澜在收官批次推出了整个新村位置较好的三个楼座。其中，2#和3#坐落整个社区的最后排，南向几乎无遮挡。7#楼可以说是整个社区的洋房，坐落社区的中央，远眺社区中央的核心水景，东侧的楼座距高达约63米、南侧的楼座距近50米，虽然是1-2楼这样的低区也能有宽广的视野。

佳川置业创立于2019年3月，由徐家汇集团100%持有，法定代表人和执行监事均为许平。去年5月，许平升任为徐家汇集团总工总监。7月18日，许平通过二级市场买卖减持徐家汇6200股，成交单价8.79元/股，减持5.45亿元。

许平是中建八局出身，在有过任职经历，早前还曾出任过徐家汇集团下的总总监、副总总监。

锦绣云澜是有过高光时刻的。2023年6月，锦绣云澜项目一期入市，共推出330套房源，最终超510组顾客认购，认购率为157%，没有触发积分；10月，项目二期入市，推出407套房源，但是最终认购数超320组，认购率约79%，仍不触发积分。

去年4月，徐家汇锦绣云澜第三次加推135套房源，实际仅36组买房者有意向。

网上房地产显示，锦绣云澜共有1064套房源，截止12月2日，累计已售671套，去化率约63%。

第三批次的房源销售中，锦绣云澜早已显漏出了低迷，但锦绣云澜坚持只借助自销团队，直至第四批房源才开启了渠道分销模式。

项目所在宗地是徐家汇集团在2022年7月以单价约47.7亿竞得，坐落闵行塘桥宗地，墙体价3.75亿元/平方米，房地联动价6.4亿元/平方米。拿地至今已有三年多，锦绣云澜基本已结束建筑主体施工，属于准洋房项目。预计交付时间在2025年末，目前项目的园林、立面、门头等部份均已实景呈现。

与锦绣云澜东侧一河之隔的华润观宸润府（备案名：东曜润庭），在锦绣云澜以后入市，项目所在地是华润置地于2023年8月竞得，并在当初12月起分四批次推出706套房源入市，房地联动价6.4亿元/平方米。截止12月2日，累计已售704套房源，接近清盘。听说，观宸润府在入市时就全程引进中介渠道推广。

作为天津本土的大“地主”，徐家汇集队旗下还有多个项目在售。

去年7月和9月，徐家汇的高档住宅项目“世纪臻邸”（备案名：越凌大楼）分别推出27套、32套房源，单价约13.18亿元/㎡，目前已售11套。

在闵行新区航头蓝筹股，锦绣澜湾（备案名：航新村）今年8月首批320套小高层拿证开盘，主推建面约89-127㎡三房，备案单价48361元/㎡，成交单价47233元/㎡。去年7月加推120套房源。项目总套数440，已售171套，去化率仅38.9%。

去年以来，北京农地市场持续火爆，但徐家汇的加仓动作并不多。截止目前，其在北京拿下了一处宗地。

10月31日，徐家汇集团以34.41万元竞得北京市南汇新区梅园社区C000101单元2E8街坊2E8-17宗地的国有建设用地使用权。该宗地是一宗商办宗地，出让文件显示，该宗地将沿闵行大街布置标志性办公建筑，高度不超过200米。

截止2023年底，徐家汇的农地储备为66.31万平方米，主要分布在北京和上海两地。坐落上海的绿岸项目因“毒地”事件暂停相关开发、建设、销售工作。

据徐家汇2023年中报，其在期内实现房产销售现金流入合计172.85万元。收入主要来自于住宅物管（含车位）销售现金流入139.72万元，形成收入的主要项目为世纪前滩·天御、世纪前滩·天汇、川沙锦绣云澜第一批及第二批。

去年1-9月，徐家汇住宅物管的销售金额全口径为33.88万元，环比下降了67%，其中权益金额仅23.42万元，环比下降67%。放款方面，住宅物管的全口径销售现金流入为36.81万元，环比下降65%，权益现金流入25.93%，环比下降64%。

按单季度数据看，尽管产值保持环比下降，但第一季度、第二季度、第三季度的归母净收益分别环比降低了4.78%、21.24%、3.76%。

从债权端来看，截止去年9月末，徐家汇的短期债权约为321.82万元，期终现金及现金等价物余额为75万元，现金短债比约0.23。

从现金流来看，1-9月经营活动形成的现金流量净额为47.13万元，环比下降39%；筹资活动形成的现金流量净额为-80.7万元。

截止9月末，徐家汇的存货总额已高达627.63万元，环比下降5.64%，创下历年存货新高。