5月时, 一线城市的土地市场, 掀起了热潮, 上海这个城市, 杭州这个城市, 深圳等城市的核心地块, 频繁地拍出了高溢价, 有多宗地块, 溢价率突破了40%, 楼面价刷新了区域纪录。

5月29日, 浦东新区南码头路项目, 历经112轮竞价, 被保利置业以34.9亿元竞得, 其溢价率达到40%；虹口区欧阳路街道地块, 经过27轮竞价, 由保利发展以14.3亿元摘得, 溢价率为17.2%。更早的时候, 是5月28日, 虹口嘉兴路街道的核心地块经过了多轮的竞价, 最终由上海城投以19.3亿元的价格竞得这块地, 其楼面价为10.85万元每平方米, 溢价率也突破了35%, 从而刷新了上海内环宅地楼面价的纪录。而闵行浦江镇的低密宅地历经了136轮的激烈拉锯, 最终大华集团以36.55亿元成功摘得这块地, 溢价率为40.72%。

这是上海2026年土拍第四批次刚刚收官的情况, 5宗涉及住宅的用地全部达成交易, 收获资金110.4亿元, 呈现出“全明星”房企之间的激烈混战局面。

5月之际, 杭州紧紧跟随在后面, 萧山区北干西地块吸引起众多的多个房企展开角逐, 最终滨江集团以24.3亿元的价格将其拿下, 溢价率还达到42.09%, 楼面价达到2.84万元/㎡。在此之前, 上城区城东新城宅地溢价率更是跨越式地突破51%, 西湖区与滨江区有多宗中小体量宅地溢价率均超过4百分之0, “小为美”核心地块变为房企争夺的焦点。

深圳的热度也丝毫不减, 在4月底的时候, 龙华区民治街道的宅地, 被天健地产以13.78亿元竞得, 其溢价率为40.18%, 楼面价大约是3.1万元每平方米。

不难发现，主城优质土地已然成为房企必抢的稀缺资源。

高热背后

通过现象来看, 优质的土地资源遭受到了“疯抢”, 这种情况自打一季度起一直持续到了五月份, 而其背后所涉及到的核心关键, 是离不开以下这四点的:

其一，政策托底，核心地稀缺性凸显。

从2026年起始, 房产市场相关政策不断实现宽松解绑, 在全国范围之内, 限购举措被取消, 限售规定被解除, 限价要求被撤销, 对于首次购房以及第二次购房的首付部分, 统一调整降低至百分之十五, 在众多不同区域, 首次购房的房贷利率低至百分之二点五, 如此这般为土地竞拍环境趋向回暖营造出了宽松的条件。

与此同时, 中央清晰明确出“稳定楼市、重点推进城市更新”, 告别具备强烈刺激性行为, 朝着“消化存货、优化增加量”方向转变, 一线城市核心城区新增的用于住宅建设的土地供应急剧减少。以上海作为例子, 在内环范围内纯粹的用于住宅建设的土地年均供应数量不足5宗, 那种稀缺的特性直接使得地块价值预期得到推高。

其二，房企“提质缩量”，核心地成首选。

行业告别那种高杠杆扩张的状态, 进而步入一个全新阶段, 这个阶段呈现出“安全为王、确定性优先”的特点。在2026年1月份到5月份期间, 百强房企拿地的总额为2411.6亿元, 与同比相比下降了40.5%, 不过其降幅已经是呈现出连续3个月收窄的情况, 并且资金正加速朝着核心城市集中。

有众多央国企以及优质民企, 它们一并将目光聚焦于一线核心地段, 而其中最为关键的缘由在于, 其一, 房屋去化是具备相应保障的，像上海、杭州这类城市的核心区域, 二手房展现出成交极为活跃的态势, 上海在5月份的时候, 二手房成交数量达到5月二手房成交28023套, 创造了近6年同期的最高纪录；其二, 利润空间处于稳定状态, 核心区域对于改善型住房的需求十分旺盛, 低密度、优质的产品具备很强的溢价能力；其三, 风险程度较低, 能够有效规避三四线城市存在着高库存、回款速度缓慢的那种风险, 每一笔资金皆是在追求“安全回笼”状态的。

其三，城市更新，价值预期持续抬升。

预计“十五五”期间, 城市更新市场容量会超过15万亿元, 一线核心区借助城市更新来释放优质地块, 再加上规划红利, 价值持续兑现成果, 正如此处上海北外滩“黄金三角”辐射区域, 它同时具备内环内稀缺属性、成熟商业配套以及优质教育医疗资源, 随之周边地块溢价率数次刷新最高纪录；杭州萧山区依靠“滨萧奥”资源叠加优势影响下, 北干西地块成为热门之地, 其本质是城市规划红利向土地价值的一种传导。

其四，需求结构性升级，核心改善房成主流。

楼市的需求已然从“有没有”转变为“好不好”, 高净值的人群, 以及改善型的家庭成为了购房的主力, 他们偏好处于一线核心区域, 具备低密特点, 且配套完善的住宅。这类房源的供应很稀缺, 而需求是旺盛的, 房企去抢地本质上是为了去抢占高端市场的份额。以上海虹口、闵行的核心地块作为例子, 未来能够打造出改善型的住宅, 其总价高, 去化情况稳, 契合市场需求的趋势。

真相：一线火热与三四线冷清并存

一面是一线核心地呈现出高溢价的状况, 另一面, 却是三四线城市土地市场处于冷清的态势。有数据表明, 在拿地资金方面, 百分之六十一的房企所投入的资金集中于二十个核心城市, 而三四线城市因为存在人口流出的情况, 并且库存处于高位, 所以地块大多是以底价成交或者直接流拍。一线城市的核心地块成为了资金以及需求的“蓄水池”, 可不是；而三四线城市面临着去化的压力，市场修复的速度十分缓慢。

房企拿地策略愈发清晰, 一目了然, 这一点不难看出: 央企国企展开全国布局, 将目光聚焦于一线以及强二线的核心区域。例如保利发展, 在上海、北京、杭州拿地的金额, 都处于位列前三的位置；本土民企则深耕自身大本营, 积极争抢核心板块当中的优质地块。像是滨江集团, 垄断了杭州的核心地块, 大华集团深耕上海市场, 如此便形成了“强者恒强”的格局。

与此同时, 本轮热度并非那种“非理性狂欢”, 理性地去拿地, 并且提质缩量, 这早就已然成为长期以来的共识了。房地产企业不会盲目去追高, 而是精准地去测算成本以及利润, 优先挑选区位、配套、规划都非常不错的地块；地方政府也会坚持“缩量提质”来供地, 防止地价过快上涨从而传导到房价上去。

普涨的时代完全地落幕了, 楼市正式踏上“核心城市价值增强、非核心市场稳步清理”这样具有结构特性的时代历程, 挑选城市来购置房产, 优先选用核心区域, 于普通的购房者来讲, 这也会是将来买房始终不变的极具价值的准则。