才刚过去的5月, 处于核心位置且具有重要影响力的城市之中, 二手房交易的市场, 交出了一份能够给人带来惊喜感受的成绩清单呀。

北京二手住宅进行网签, 数量为1.58万套, 与同比相比增加了11.8%, 连续3个月超过1.5万套, 创造了2022年以来5月的最高纪录 , ；上海成交数量超过2.8万套, 同比增长大约31%, 刷新了近六年同期的纪录；深圳一二手住宅加起来成交10079套, 近14个月首次突破万套, 其中二手房成交的均价达到6.08万元/平方米, 环比上涨5%, 时隔多个月重新回到“ 6字头”；新一线标杆城市杭州二手房网签数量为9087套, 同比大幅上涨近18%, 也创下了近五年5月的最高纪录。

不同于往年那“金三银四”过后迅速降温的情况, 今年这份热度从3月开始持续延伸至5月, 重点20城的二手住宅成交, 同比增长了19.3%, 且其增幅仍处于不断扩大的态势之中。

更值得留意的是, 这一回的放量, 几乎不存在任何全新的重磅刺激举措（深圳4月底那次微调除外）, 它愈发像是历经多年压抑之后的一种自发修复, 买卖双方最终寻得了彼此都能接纳的平衡点。

月供约等于房租，年轻人出手了

过去的近两年时间, 在中介所处的圈子范围内, 流行着这样一句话语, 内容是“当月供和房租相比较二者没有差多少的时候, 大部分的人群将会作出选择去偿还月供”, 这一情况在相关的数据方面获得了验证。

拿杭州市区某个老旧小区来说, 64㎡的两居室售价在130万至160万元之间, 首付三成大概40多万, 贷款90万元, 30年期采用等额本息还款方式, 月供大约4000元多一点；而相同户型在市场上的租金约为3500元。对于月薪还比较不错的年轻夫妻而言, 怀着 “每月多付几百块, 资产归自己” 这样的心思, 会优先着手选择买房。另外一方面, 租房会面临搬家、涨租、房东收回房屋等不确定状况, 这进一步加剧刺激买房的心理。

来源：视觉中国（资料图）

这一逻辑, 在全国好多不同地方反复地上演呈现。按照中指研究院给出的数据来看, 在2026年的1月开始一直到4月这个时间段内, 上海总价是300万元以下的二手房成交套数为4.9万套, 跟同比相较增长幅度达到41%, 成交占比达到了58%, 和2025年相比提高了8个百分点；北京、深圳的这个比例也各自提升了大约6个百分点。

多位负责中介业务的人员表示, “那种带看后转化成功率的提高, 常常是在客户拿出手机计算完每月偿还贷款金额与每月房屋租金差值的那个瞬间出现的。”。

经历了连续好多年的房价处于调整状态以及利率呈现向下之势走向, 新增加的房屋贷款的利率进入到了“2”这个数字开头的时代之中, 部分价格整体较低的房源的持有所需成本已经快要接近甚至是低于同一品质租住房屋时的支出费用了, 有刚性需求的客户群体也从“一直都在等待更低价格出现”转变为“现在就能够接受这样的情况”。

无疑, 这一波行情存在着另外一面, 那就是: 价钱回落下去的幅度达到了足够大的地步, 从而使得总的价格进入到买家能够接受的范畴之中。

好些中介宣称, “此一回‘用价格来换取销量’的思路未曾改变, 关键在于哪一些板块能够率先达成调整至合适的状态”。

深圳二手挂牌的平均价格, 相比之前一个环比周期呈现出微微跌落的态势, 不过成交情况是朝着价格低且品质优良的房源集中, 平均价格回到了“6字头”；北京以及上海部分年代久远且房屋状况较差的住宅, 相较于历史上达到的最高点回调了20%至30%, 但这反而激发了首次进行房产购置的需求。需要留意的一点是, 北京和上海挂牌的数量, 与去年所达到的最高点相比已经回落了14%至21%, 这意味着极具性价比的优质低价房源被迅速消化之后, 在后续阶段倘若价格反弹速度过快, 成交量能不能够持续保持将会打上一个问号。

由此可见，此轮回暖呈现明显的结构化差异。

把北京、杭州的成交情形拿来看, 低总价小户型大幅度降价促使成交, 改善需求还在观望, “卖旧买新”置换链条没有完全被打通。

上海有着刚需客群, 其占据了六成, 然而, 300万至900万的改善以及高端房源, 它们的占比已悄然出现提升, 置换链条初步被激活, 量价显现出齐稳的苗头。

深圳先是受这样一种情况影响, 即4月底的时候出台了优化核心区域限购之政策, 接着又有公积金提额政策起到催化作用, 这导致核心区域新楼盘出现了来访量以及成交量全都上升的状况, 另外还致使改善型购房者入市之意愿显著增强。

可以明显看出, 此次行情并非是投资需求的回流, 而是受到了低总价、低利率以及可接受月供这些条件的筛选吸引, 当中刚需充当着绝对主力。

热度能否持续？看三个关键

首先, 笋盘消耗殆尽之后成交能不能持续保持呢? 要是具有性价比的房源被抢购一空、业主撤销价格或者大幅涨价, 刚需进入市场的动力就会减弱。从以往的经验来看, “以价换量”这种模式在极低价格的楼盘售罄之后常常会面临成交量减少的压力。

第二, 改善需求究竟何时能够接力呢? 唯有“卖旧买新”的链条处于通畅状态, 也就是说二手房实现去化从而带动置换客进行再次购房, 这之后市场才会有希望朝着从弱复苏转至中期修复的方向发展。当下仅仅只是在上海初步呈现出了相关迹象, 而其余的城市还需要耗费时间。

其三, 存在季节性以及对于未来的预期情况。在以往年份当中, 6月和7月一般而言属于传统淡季阶段, 带看量或许会环比出现回落现象；然而呢, 如果价格得以保持横盘态势, 并且政策端没有负面的逆转情况, 那么“刚需基本盘还有局部改善”具备有望促使核心城市成交量相较于2024年至2025年再度提升一个台阶。

一位年轻人, 在完成签约这个行为后, 发布了一条朋友圈, 其内容包括: “终于有了一盏灯, 并且这盏灯是专门为我点亮的。”, 与之处于同一张买卖合同上进行签字动作的, 是一位卖家, 这位卖家做出了降价16万的行为。

不见得普通之人会明白宏观数据, 然而却借由行动达成了一回对于房子的再度认知, 即房子最终将会回归到居住的属性上去。